西政資本 作者：西政資本
來源：西政資本（ID：xizheng_ziben）
筆者按：
2021年8月12日，深圳市住建局和規自局發布了《關于加強對住宅類歷史遺留違法建筑交易查處的通知》（深建字〔2021〕137號，以下簡稱《通知》）。《通知》明確了住宅類歷史遺留違法建筑物業權利人的核實要求，同時要求嚴厲打擊住宅類歷史遺留違法建筑的交易行為。
長期以來，深圳城市更新項目的前期公司、平臺公司大多數情況下都會提前安排自然人收購項目范圍內的無證物業（尤其是住宅類歷史遺留違法建筑），在后期轉讓項目時再通過無證物業的拆賠方式取得開發商支付的交易對價并適用拆賠所得的稅收優惠政策。無獨有偶，很多開發商在項目前期也經常會通過非關聯的自然人先行收購無證物業，后期再通過拆賠的方式做大項目公司成本。《通知》發布后，小產權房的交易已無法實現確權和取得拆賠收益的效果，因此更新項目想通過小產權房的轉讓實現稅籌目的已失去操作空間。
除上述問題以外，自2021年以來，全國各地陸續開展了稅收優惠地的業務整頓，比如一些省份對于在稅收優惠地設立的個人獨資企業和合伙企業，如屬于增值稅一般納稅人以及當年或上一年度收入超過500萬元的，則對其投資人或個人合伙人要求不得采用核定征收方式征收經營所得個人所得稅。在城市更新項目的收并購中，開發商經常需要通過向項目公司增資或提供股東借款后，繼續由項目公司向轉讓方指定對象支付前期費用的形式解決轉讓對價的支付以及項目公司的有票成本問題。稅收優惠地政策收緊后，高昂的前期費用很難再通過項目轉讓方直接在稅收優惠地設立載體的形式完成收款并降低綜合稅費，因此城市更新項目的收并購亦不再有充足的稅籌空間。
一、城市更新項目很難再通過小產權房做稅籌安排
城市更新項目通過小產權房或無證物業的轉讓實現稅籌目的的情形非常常見，從以往的操作來看，主要是如下兩種：第一種是前期公司或平臺公司先安排自然人收購小產權房，在轉讓更新項目及/或項目公司股權給開發商時，由開發商通過項目公司向該自然人支付拆遷安置補償費用，并由該自然人享受免稅政策，開發商及項目公司支付的拆賠款（實際為轉讓款）也能順利進入項目公司的成本；第二種是開發商自行孵化城市更新項目的時候，提前安排與自身非關聯的自然人收購小產權房，后續再由項目公司向自然人支付高額拆賠費用的形式實現做大成本的目的。
本次的《通知》發布以后，城市更新項目的前期公司、平臺公司或者開發商想通過上述方式實現稅籌目的已不太現實。具體來看，《通知》不僅明確規定了“社區股份合作公司不得為住宅類歷史遺留違法建筑交易材料加蓋公章或者出具相關證明，公證機構、律師事務所亦不得為住宅類歷史遺留違法建筑交易行為提供公證或者見證服務”，另外還特別規定了“城市更新市場主體與未經核實確認的物業權利人簽訂的搬遷補償協議不予備案”。簡單來說，前期公司、平臺公司或者開發商提前收購小產權房不僅無法實現確權，就小產權房的拆賠簽訂的搬遷補償協議也無法在更新局備案，也即通過小產權房做稅籌的方式將失去操作空間。
值得一提的是，深圳市早在2021年3月22日發布的《深圳經濟特區城市更新條例》第三十條中就已明確規定“區城市更新部門負責對物業權利人更新意愿進行核實。屬于本條例第二十五條第一款第三項規定情形的，區城市更新部門應當在物業權利人更新意愿核實階段組織區規劃土地監察機構、轄區街道辦事處和原農村集體經濟組織繼受單位對歷史違建物業權利人進行核實，由經核實的物業權利人與市場主體簽訂搬遷補償協議。”因《更新條例》對歷史違建物業的確權規定未涵蓋所有處于不同階段的更新項目，因此本次《通知》實際上是《更新條例》的政策補丁。當然，就政策初衷而言，本次《通知》更多的是為了打擊回遷房指標的炒賣，并呼應“房住不炒”的相關政策監管要求，最終也是為了全方位全階段地對小產權房、回遷房、安置房的違法交易進行合圍打擊。
需注意的是，就更新項目的實際拆賠處理而言，在小產權房已發生實際權利轉移的情況下，拆賠協議必須由開發商/項目公司與證載權利人簽訂才能在更新局辦理備案，另外補償款一般也只能由開發商/項目公司直接向證載權利人支付（也即不能以代付形式直接付至實際權利人），由此才能解決項目公司層面的拆遷成本認定問題。鑒于上述原因，在更新操作層面一般都是支付一定代價找證載權利人簽訂拆賠協議并以其名義到銀行開戶，開發商/項目公司支付拆賠款至證載權利人賬戶后再馬上轉出給實際權利人，不過操作方面還需要找熟悉的銀行充分配合。
二、城市更新項目收并購的稅籌瓶頸
城市更新項目的收并購中，交易模式和有票成本一直是個繞不過的話題。城市更新項目的收購基本都是以股權收購的方式進行，比如前期公司或平臺公司與被拆遷人簽訂拆賠協議或取得村企合作項目的合作方資格后，開發商直接收購前期公司或平臺公司的股權，以此取得以后的開發權。從實務來看，開發商一般都是用股加債的思路解決交易價款支付和有票成本的問題。具體來說，主要是如下兩個操作細節：
1. 交易雙方將交易總價款拆分為小金額的股權轉讓款和大金額的前期委托費用，這個前期委托費用包括了拆遷安置補償、拆遷服務、立項和專規報批、政府和村委工作協調等全部費用，前期委托費用原則上按包干處理，按階段性工作成果分批支付。
2. 開發商以低價或平價受讓前期公司或平臺公司（以下統稱為“項目公司”）的股權后，以股東借款等形式將資金注入到項目公司，項目公司按轉讓方的指示將前期委托費用（如拆遷安置補償款、拆遷服務費、立項和專規報批費用、各類臺底費等）支付給相應的交易對手，并取得相應的發票、收據等形成有票成本（同時也是完成交易價款的支付）。
在上述操作中，因項目公司的轉讓方收取股權轉讓款之外的交易對價時，一般都需要向項目公司提供相應的發票（被拆遷人的話只需提供收據），而轉讓方收取前期的拆遷服務費用以及各種關系協調費用后開具發票時又涉及到很高的稅費繳納問題，因此實務里面轉讓方基本都會考慮在稅收優惠地設立個人獨資企業或合伙企業后完成收款并向項目公司開具發票，也即通過稅收優惠地的政策優惠降低綜合稅負。
需注意的是，因今年以來稅收優惠地的一般納稅人（指個人設立的個人獨資企業或合伙企業）不得再適用個人所得稅的核定征收政策，因此項目公司的轉讓方想通過上述方式解決幾千萬或幾億的前期費用的收取和開票問題已基本不可能。當然，就轉讓方的節稅訴求以及項目公司對有票成本的要求來說，一方面我們傾向于建議開發商收購項目公司股權后，通過股東借款給項目公司，項目公司再支付費用獲取發票；另一方面我們也建議開發商引導轉讓方將前期費用分解到不同的主體，并讓不同的主體分擔相應的前期工作后收取費用并向項目公司開具發票（小規模納稅人仍可享受核定征收的優惠政策），由此解決利益平衡問題并確保項目的順利推進。
三、城市更新項目前期費用的稅籌瓶頸
除了城市更新項目的收并購以外，更新項目的前期工作涉及到的很多支出也非常依賴稅收優惠地載體的稅籌處理。舉幾個簡單的例子，一是開發商收購項目時，經常遇到向個人支付高額居間費的問題；二是開發商操作城市更新項目的時候，經常需要向一些公司或個人支付前期費用、關系協調費用、咨詢費用，或者是一些臺底費用、隱性費用需要以走票的方式先取得現金；三是開發商自身在成本、費用方面做一些稅籌時，經常需要在稅收優惠地設立非關聯的載體后向自身開具發票（當然合規及商業合理性是前提）。
稅收優惠地的個人所得稅核定征收政策收緊后，開發商對外支付大額費用（比如超過500萬）的收款方無法再通過設立稅收優惠地載體的方式，在收款、開票、分紅、稅收返還之后享受低稅率的優惠，而個人獨資企業、合伙企業的大額收款按一般納稅人查賬征收后的綜合稅負則達到了38%左右（暫不考慮成本扣減影響），相比個人設立有限公司后收款、完稅并分紅到個人共40%的稅費并未實際節稅多少。因此，除非是具體工作事項可分拆至小規模納稅人類型的稅收優惠載體，不然還是很難解決稅籌的難題。當然，就稅籌所涉交易各方的訴求而言，稅籌的前提必須是合法合規，如果是涉及到隱瞞收入、虛列成本、轉移利潤或者利用“稅收洼地”、“陰陽合同”和關聯交易等逃避稅，則肯定將面臨非常大的風險。
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原標題： 城市更新項目的稅籌遇到了瓶頸
