作者：克而瑞研究中心

來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）

2020年，房地產(chǎn)市場(chǎng)從一季度停擺，到二、三季度逐步回暖，到四季度調(diào)控趨嚴(yán)，在疫情影響下，整體市場(chǎng)在疫情影響受挫后復(fù)蘇，全年行業(yè)銷售規(guī)模再創(chuàng)新高。

2020年全國(guó)商品房銷售面積、金額在疫后體量逐月快速回升，增速則經(jīng)歷了先升后降的總體趨勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：全年商品房銷售面積、金額達(dá)176086萬(wàn)平方米和173613億元，累計(jì)同比上漲2.6%和8.7%。

疫后購(gòu)房需求的釋放以及貸款資金層面的寬松使得商品房銷售規(guī)模快速增長(zhǎng)，單月銷售面積、金額均逐月環(huán)比上揚(yáng)，6月、9月、12月三個(gè)銷售節(jié)點(diǎn)規(guī)模也均創(chuàng)近兩年內(nèi)新高。 

同時(shí)由于并非全國(guó)普漲，局部區(qū)域、能級(jí)間分化加劇下，部分城市2020年下半年市場(chǎng)已較為艱難，至年末已出現(xiàn)疲態(tài)。

據(jù)CIRC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，全年長(zhǎng)三角城市群與粵港澳城市群商品住宅成交量分別同比增長(zhǎng)5%、4%，領(lǐng)先其余主要城市群。以沿海區(qū)域?yàn)橹鳀|部地區(qū)成為全國(guó)商品房銷售規(guī)模增長(zhǎng)主要支柱。中部及東北地區(qū)新房銷售表現(xiàn)則繼續(xù)走冷，全年銷售面積同比降幅分別仍有1.9%和5.8%。

在整體逐步回升、局部分化加劇的特征下，2020年全國(guó)商品房銷售規(guī)模再創(chuàng)新高，市場(chǎng)整體好于2019年同期，但受局部區(qū)域分化加劇、部分城市市場(chǎng)嚴(yán)重下行拖累依舊嚴(yán)重。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2020年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額141443億元，同比增長(zhǎng)7%。單月開(kāi)發(fā)投資規(guī)模的收窄使得全年累計(jì)規(guī)模增速出現(xiàn)“降速”，前12月僅較前10月漲幅僅提高0.7pts。

2020年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額月度規(guī)模整體可以概括為“前增后穩(wěn)”兩個(gè)階段。

“前增”階段，受疫情影響2020年初前2月開(kāi)發(fā)投資額同比降16%創(chuàng)近20年新低，第二季度在前期積壓的新開(kāi)工面積集中釋放以及土地市場(chǎng)的高熱回升下，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模與增速由底部快速回升，至6月創(chuàng)單月20年新高，同時(shí)前6月累計(jì)增速由負(fù)轉(zhuǎn)正。 

“后穩(wěn)”階段，第三季度末起“三條紅線”下融資環(huán)境不明朗，房企資金壓力逐漸增大。外加全國(guó)新房市場(chǎng)分化加劇，部分房企銷售回款效果不佳。房企對(duì)拿地及新開(kāi)工兩方面投資的持續(xù)減少。受中央融資“三條紅線”限制，房企當(dāng)前迫切需要資金節(jié)流，9月起新開(kāi)工面積與土地購(gòu)置面積已連續(xù)三月出現(xiàn)大幅度回落。受此影響下全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額單月規(guī)模環(huán)比“三連降”，這對(duì)投資增速也造成了一定下拉壓力。

我們認(rèn)為房屋施工面積為代表的建安投資的支撐與新開(kāi)工與土地購(gòu)置的收緊起到了一定對(duì)沖作用，從而使得開(kāi)發(fā)投資額增速得以由增轉(zhuǎn)穩(wěn)。

2020年房屋施工面積累計(jì)達(dá)926759萬(wàn)平方米，已超過(guò)2018年與2019年年底規(guī)模，同比增長(zhǎng)3.7%。由于竣工節(jié)點(diǎn)的即將到來(lái)，2020年房屋施工面積維持在歷史高點(diǎn)。

對(duì)比近年商品房銷售面積與竣工面積，仍存在較大差距，在建施工與竣工面積將持續(xù)提供高規(guī)模建安投資支撐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額整體規(guī)模。

2020年房企新開(kāi)工面積主要呈現(xiàn)“先升后降”兩部分變化趨勢(shì)。在經(jīng)過(guò)第一季度疫情阻礙施工后，房企急于加快項(xiàng)目新開(kāi)工進(jìn)度彌補(bǔ)疫情停滯期延后的施工計(jì)劃，保障新房供應(yīng)以延續(xù)疫后成交火熱行情。

這一期間全國(guó)多個(gè)城市下調(diào)了項(xiàng)目預(yù)售許可標(biāo)準(zhǔn)，也從側(cè)面促使了第二季度房屋新開(kāi)工面積激增。自3月起至6月房屋新開(kāi)工面積逐月?lián)P升，月開(kāi)工規(guī)模均超過(guò)2019年月平均，至6月更是達(dá)到歷年新高，環(huán)比大增28.7%，同比增8.9%。 

下半年，由于局部新房市場(chǎng)銷售轉(zhuǎn)冷，部分房企資金面的緊張并未能通過(guò)銷售回款緩解，疊加融資收緊后房企靈活資金趨緊，因此房企對(duì)建安投資仍保持謹(jǐn)慎。第三季度起房屋新開(kāi)工面積同比增速快速回落，9月更是由高點(diǎn)轉(zhuǎn)跌1.95%。至四季度末，前12月房屋新開(kāi)工面積224433萬(wàn)平方米，下降1.2%。其中，住宅新開(kāi)工面積164329萬(wàn)平方米，下降1.9%。

從房企土地購(gòu)置規(guī)模來(lái)看，2020年與2019年一致，仍是“拿地小年”。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積25536萬(wàn)平方米，同比下降1.1%。在整體規(guī)模上仍處于歷史較低位置。 

上半年土地市場(chǎng)快速升溫，至年中前6月土地購(gòu)置面積累計(jì)增速近乎回正。在核心城市優(yōu)質(zhì)地塊持續(xù)放出下，全國(guó)土地市場(chǎng)成交規(guī)模穩(wěn)步增加。目前土拍市場(chǎng)出現(xiàn)“過(guò)熱”現(xiàn)象，部分城市土拍高溢價(jià)地塊頻出。下半年土地市場(chǎng)則再度回歸平靜，累計(jì)同比降幅連續(xù)5個(gè)月擴(kuò)大。隨著全國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇，各地方政府也出手收緊了供地節(jié)奏并出臺(tái)一定調(diào)控措施。 

融資收緊后，觸線“紅、橙”房企被迫縮減拿地計(jì)劃，上半年大局拓土擴(kuò)規(guī)模的現(xiàn)象基本絕跡。綜合各方面原因，在下半年全國(guó)土地購(gòu)置面積累計(jì)增速也將由升轉(zhuǎn)降。 

值得一提的是，在“拿地小年”且融資環(huán)境不明朗下，房企對(duì)核心土地的關(guān)注與競(jìng)爭(zhēng)絲毫未減。土地購(gòu)置面積規(guī)模逐月降低，但房企對(duì)核心熱點(diǎn)地塊依舊迫切爭(zhēng)奪,土地地價(jià)持續(xù)攀高，前12月土地購(gòu)置單價(jià)達(dá)6763元/平方米，同比增長(zhǎng)近20%。受此影響下，前12月土地成交價(jià)款達(dá)17269億元，同比增17.4%。

2020年整體商品房市場(chǎng)銷售規(guī)模實(shí)現(xiàn)了正增長(zhǎng)，一轉(zhuǎn)2019年同比微跌的勢(shì)態(tài)。這主要得益于疫后信貸資金寬松下改善及豪宅產(chǎn)品需求得以釋放。但同時(shí)局部區(qū)域、能級(jí)市場(chǎng)的分化也愈發(fā)明顯，可以看到下半年部分城市房?jī)r(jià)同環(huán)比回落與銷售去化遇難凸顯熱市下“冷場(chǎng)陪跑”本質(zhì)。 

我們認(rèn)為2021年商品房銷售面積高位微降、局部分化加劇的特征將延續(xù)。同時(shí)房企在資金壓力下對(duì)銷售回款需求迫切，2021年將繼續(xù)加大營(yíng)銷力度，2020年集中出現(xiàn)的“以價(jià)換量、渠道導(dǎo)客”等現(xiàn)象均會(huì)延續(xù)，全國(guó)商品房銷售均價(jià)也將保持穩(wěn)中微漲，商品房成交金額繼續(xù)小幅上升。 

對(duì)于分化加劇這一觀點(diǎn)，具體到不同能級(jí)城市間而言： 

核心一二線城市銷售規(guī)模仍有望保持穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，主要源于這些城市整體基本面良好，人口凈流入使得本地購(gòu)房需求基數(shù)龐大，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)支撐也使得居民購(gòu)買力穩(wěn)步提升，尤其隨著改善需求逐漸釋放，以一線及核心二線為主仍將成為2021年商品房市場(chǎng)銷售主要增長(zhǎng)點(diǎn)。 

落戶放開(kāi)下強(qiáng)三四線迎來(lái)一定機(jī)遇，弱三四線面臨更大回調(diào)壓力。2020年多個(gè)省市已出臺(tái)政策徹底放開(kāi)人口落戶，農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口、產(chǎn)業(yè)凝聚人口或?qū)a(chǎn)生新的剛性購(gòu)房需求。部分強(qiáng)三四線城市受此利好下市場(chǎng)或?qū)⒂瓉?lái)增長(zhǎng)機(jī)遇。而弱三四線城市在棚改貨幣化安置退潮的負(fù)面效應(yīng)與房?jī)r(jià)上漲下居民購(gòu)買力已接近極限，同時(shí)部分城市已出現(xiàn)需求飽和現(xiàn)象，置業(yè)需求極度萎靡。因此2021年部分已然市場(chǎng)下行的弱三四線城市將面臨更大回調(diào)壓力。

預(yù)判2021年，我們認(rèn)為土地購(gòu)置面積增速仍會(huì)保持相對(duì)低位。在整體房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境沒(méi)有出現(xiàn)大幅寬松信號(hào)的情況下，資金面趨緊也會(huì)迫使房企拿地態(tài)度日趨謹(jǐn)慎。2020年下半年起商品房銷售表現(xiàn)不及預(yù)期也使得房企對(duì)后續(xù)拿地信心不足。疊加兩方面因素預(yù)計(jì)2021年房企拿地規(guī)模仍將繼續(xù)低水平。土拍市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)分化也將更加明顯，房企將更加熱衷于核心熱點(diǎn)地塊，未來(lái)優(yōu)質(zhì)土地仍將出現(xiàn)高溢價(jià)、多輪次成交現(xiàn)象。 

2020年房企房屋新開(kāi)工面積在“三條紅線”出臺(tái)后便相應(yīng)止升回落。下半年新房市場(chǎng)銷售表現(xiàn)不及預(yù)期使得房企對(duì)未來(lái)預(yù)期看淡。同時(shí)融資收緊下房企資金問(wèn)題短期內(nèi)難以發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，房企對(duì)開(kāi)工進(jìn)度與施工強(qiáng)度的抉擇將受到持續(xù)影響。由于2020年房企土地購(gòu)置面積依舊呈負(fù)增長(zhǎng)，因此預(yù)計(jì)2021年可待開(kāi)發(fā)土地規(guī)模有限，將拖累新開(kāi)工指標(biāo)，2021年新開(kāi)工面積規(guī)模將繼續(xù)低位，但相比于2020年同比有望正增長(zhǎng)，主要由于2020年規(guī)模較低且負(fù)增長(zhǎng)，前值較低。

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原標(biāo)題： 挑戰(zhàn)2021丨行業(yè)篇：銷售金額突破17萬(wàn)億，市場(chǎng)分化加劇