作者：克而瑞研究中心

來源：丁祖昱評(píng)樓市（ID:dzypls)

自2021年2月底22個(gè)重點(diǎn)城市集中供地政策出臺(tái)以來，土地市場(chǎng)底游戲規(guī)則發(fā)生了翻天覆地的變化。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)信貸環(huán)境改善逐漸起效，12月土地市場(chǎng)的運(yùn)行也較上月更加平穩(wěn)，在信貸環(huán)境邊際改善下，土地流拍現(xiàn)象也有所好轉(zhuǎn)，集中土拍的重點(diǎn)城市中僅個(gè)別城市流拍率較上一輪大增。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2021年12月全國(guó)土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性用地成交建筑面積增至46019萬平方米，環(huán)比大漲138%，同比微降3%。盡管年末成交高峰如期而至，但2021年全年成交規(guī)模較去年同期仍有超兩成的差距，尤其是作為成交主力的二三線城市，2021年成交建面同比2020年降幅都在25%以上。

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

與土地成交規(guī)模變動(dòng)走勢(shì)一致，成交金額較去年同期也明顯收縮：截止2021年12月20日，全國(guó)土地總成交金額62494億元，同比去年同期下降了10%。扭轉(zhuǎn)了連續(xù)六年的漲勢(shì)。究其原因，主要是因?yàn)閮杉行抡?shí)施后成交規(guī)模的大幅減少所致。分能級(jí)來看，與成交建面保持一致，除一線城市成交金額保持漲勢(shì)外，二線城市成交金額同比漲幅均為負(fù)，尤其是三四線城市，總成交金額僅31518億元，同比去年同期下降了15%。

價(jià)格方面。受城市成交結(jié)構(gòu)變動(dòng)影響，12月平均地價(jià)并未抬升，反而較11月下滑了5%至2472元/平方米。各能級(jí)城市中，除一線城市成交地價(jià)環(huán)比上漲外，其余能級(jí)城市的成交地價(jià)均較11月有所下滑，其中三四線城市降幅最大，平均地價(jià)環(huán)比下降了7%至1654元/平方米。但對(duì)比2020年來看，各能級(jí)城市的地價(jià)均有所抬升，尤其是二線城市，2021年平均地價(jià)達(dá)5430元/平方米，同比上漲了28%。

全年來看，受成交結(jié)構(gòu)和二季度市場(chǎng)熱度高漲的影響，2021年全國(guó)300城土地成交樓板價(jià)迎來大幅上漲，增至3069元/平方米，同比上漲19%，再創(chuàng)歷史新高。地價(jià)的明顯上漲，一方面是由于成交結(jié)構(gòu)所致，一線城市成交面積占比由去年的2%增至3%；另一方面也要?dú)w功于二季度土地市場(chǎng)熱情高漲，因此平均地價(jià)被大幅拉高。

圖：2011年-2021年全國(guó)300城土地成交樓板價(jià)走勢(shì)（單位：元/平方米）

注：2021年數(shù)據(jù)截至12月20日

數(shù)據(jù)來源：CRIC

雖然整體地價(jià)較2020年大幅抬升，但在22城實(shí)行土地供應(yīng)兩集中新政、熱點(diǎn)城市加強(qiáng)溢價(jià)、地價(jià)管控等影響下，溢價(jià)率與2020年相比卻有明顯下降。成交溢價(jià)率由2020年的14%降至2021年的11%，同比下降了3個(gè)百分點(diǎn)。

分季度來看，2021年溢價(jià)率經(jīng)歷了“先升后降”之勢(shì)。2021年初，在樓市成交熱度恢復(fù)的帶動(dòng)下，地市熱度也隨之上行，前四月溢價(jià)率不斷沖高，至4月份平均溢價(jià)率飆升至24%，是2020年以來平均溢價(jià)率首次超過20%。其后，受重點(diǎn)城市集中土拍以及限地價(jià)、控溢價(jià)向熱點(diǎn)三四線城市深入影響，溢價(jià)率開始回落，至2021年中，平均溢價(jià)率已降至去年年初水平，但整體來看，溢價(jià)率在2021年二季度升至高位，高達(dá)17%。

進(jìn)入三季度，重點(diǎn)城市集中供地政策再度升級(jí)，加強(qiáng)了對(duì)溢價(jià)率、房企競(jìng)拍資格和競(jìng)拍資金等多方面的管控，熱點(diǎn)城市也隨即跟進(jìn)，拿地門檻較上半年明顯抬升。同時(shí)，多家規(guī)模房企暴雷，資金鏈承壓下房企拿地積極性也明顯降低，無論是北上等重點(diǎn)城市，還是東莞、金華等熱點(diǎn)三四線城市，土地市場(chǎng)均上演著底價(jià)成交與國(guó)企托底，地市熱度跌入寒冬，溢價(jià)率也隨之走低，溢價(jià)率降至8%。

圖：2020年-2021年一、二和三四線土地成交溢價(jià)率季度趨勢(shì)（單位：%）

注：2021年Q4數(shù)據(jù)范圍2021年10月1日~2021年12月20日

數(shù)據(jù)來源：CRIC

四季度基本延續(xù)三季度的下降之勢(shì)，整體溢價(jià)率降至3%。分能級(jí)來看，各能級(jí)溢價(jià)率均已經(jīng)跌破5%。其中，一線城市溢價(jià)率降至3%，二線城市中杭州、武漢、長(zhǎng)沙等首輪土拍熱度較高的城市在第二輪土拍中均遭遇了大面積寒潮，導(dǎo)致平均溢價(jià)率進(jìn)一步走低，溢價(jià)率降至2%，三四線城市亦難逃脫降溫趨勢(shì)，2021年第四季度溢價(jià)率僅有4%，降至歷史新低。

土地流拍方面。由于房地產(chǎn)行業(yè)信貸環(huán)境邊際改善逐漸起效，12月土地市場(chǎng)的運(yùn)行也較上月表現(xiàn)趨于平穩(wěn)，土地流拍現(xiàn)象較此前也略有改善，流拍率降至16%，較年內(nèi)高峰期下降了十個(gè)百分點(diǎn)以上。 

結(jié)合流拍地塊所在城市來看，集中土拍的重點(diǎn)城市仍是土地流拍主力，尤其是長(zhǎng)春、沈陽，因樓市下行壓力較大，房企投資意愿較低，在第三輪集中土拍均有半數(shù)以上的地塊遭遇流拍，是21城中流拍現(xiàn)象最嚴(yán)重的兩個(gè)城市。

圖：重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的經(jīng)營(yíng)性用地流拍率走勢(shì)圖

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

就重點(diǎn)城市集中土拍情況來看，超半數(shù)城市三輪集中供地成交量遞減，地價(jià)整體降幅達(dá)5%；熱度來看，首輪土拍熱度最高，二、三批次集中土拍市場(chǎng)熱度明顯下降，溢價(jià)率大幅下滑、流拍率持續(xù)攀升。

對(duì)比三輪土拍來看，22城集中供地的成交規(guī)模顯著下降。其中，成交建面、成交金額分別下降36%和40%，而在提高競(jìng)拍門檻、加大競(jìng)拍難度之下，名義地價(jià)則微降5%。

從成交量來看，22城兩輪共計(jì)成交18313萬平方米，與2020年22城含宅地塊相比下降30%。其中重慶、武漢、長(zhǎng)沙、廣州是成交最多的四城，均超過1000萬平方米。就兩輪供地節(jié)奏來看，廣州、鄭州、長(zhǎng)沙、蘇州等二輪的成交量顯著低于首輪，降幅均在40%以上，僅有青島、深圳、廈門第二輪集中供地成交規(guī)模上漲。

成交金額上，22城兩輪共計(jì)成交1.71萬億元，7城成交金額破千億，北京以兩輪成交1623億位居各城之首。對(duì)比來看，除長(zhǎng)春、成都、深圳等成交放量的城市，其余二輪成交金額均較首輪下跌，其中半數(shù)城市成交金額較首輪腰斬，鄭州、長(zhǎng)沙、廣州等跌幅超過70%。

表：部分城市三輪土拍溢價(jià)率、流拍率對(duì)比

數(shù)據(jù)來源：CRIC

進(jìn)入第三輪集中供地，盡管部分城市土拍政策有所“松動(dòng)”，但并未對(duì)市場(chǎng)起到實(shí)質(zhì)性的利好，第三輪已拍城市土地?zé)岫然九c“冰冷”的第二輪持平。

從溢價(jià)率來看，在政策嚴(yán)控下，10個(gè)城市溢價(jià)率均較首輪大幅下降，其中福州、深圳、廈門等第二輪溢價(jià)較高的城市，在第三輪溢價(jià)下滑至5%左右，三輪溢價(jià)率呈現(xiàn)梯隊(duì)式下滑。而廣州、無錫第三輪含宅地塊均為底價(jià)成交，與首輪12%的溢價(jià)率形成鮮明對(duì)比。

由于二輪流拍過多，在政策放松以及國(guó)企、央企托底之下，第三輪大幅流拍的情況得到一定緩解。數(shù)據(jù)顯示，上半年房企蜂擁而至，集中供地基本被前30強(qiáng)房企拿下，但是到了下半年房企拿地謹(jǐn)慎，甚至不拿地，三分之二的地塊都被國(guó)家隊(duì)托底，拿地比例超65%。

在融資收緊、土地供給端改革的影響下，2021年的土地市場(chǎng)經(jīng)歷了由高熱降至低溫的劇變。和前年相比，2021年土地成交熱度也明顯走低，不僅成交建面低于前年，成交金額也出現(xiàn)了近六年來的首次下滑，溢價(jià)率、流拍率等熱度指標(biāo)表現(xiàn)也差于前年同期。

盡管2021年9月份以來中央對(duì)過緊的信貸政策進(jìn)行了糾偏，近期更是利好動(dòng)作不斷，包括鼓勵(lì)銀行穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務(wù)、重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險(xiǎn)和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，但上述舉措僅利好于現(xiàn)金流比較穩(wěn)健的房企，大部分企業(yè)流動(dòng)性仍舊總體偏緊。

年末大部分城市均調(diào)低了土地出讓門檻，整體來看，除杭州、成都等個(gè)別城市大幅放松外，其余城市的土地出讓要求僅略有降低，整體仍然較為嚴(yán)格。并且，上層也多次強(qiáng)調(diào)房住不炒，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)；同時(shí)，各地政策調(diào)控機(jī)制也越發(fā)完善和精準(zhǔn)，在中央要求加快發(fā)展保障性租賃住房的要求下，供地結(jié)構(gòu)上保障住宅的比例將進(jìn)一步提升。綜上，可以預(yù)估，今年土地市場(chǎng)發(fā)展仍是以穩(wěn)為主，整體市場(chǎng)熱度也將延續(xù)低位運(yùn)行。

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原標(biāo)題： 跨越2022丨“國(guó)企托底”和“流拍撤牌”成為集中供地關(guān)鍵詞