西政財(cái)富 作者：西政財(cái)富
來(lái)源：西政財(cái)富
筆者按：
由于地產(chǎn)項(xiàng)目融資長(zhǎng)期以來(lái)體現(xiàn)的“債性”以及在長(zhǎng)期市場(chǎng)的培養(yǎng)下，投資人已習(xí)慣非標(biāo)融資的高收益類(lèi)產(chǎn)品。但是，隨著私募基金行業(yè)頻繁爆雷的影響，目前投資人對(duì)私募基金產(chǎn)品的接受度逐漸減弱，私募基金“募資難”的問(wèn)題越發(fā)明顯。
按照以往的操作方法，一些股權(quán)類(lèi)管理人其在發(fā)行地產(chǎn)私募基金時(shí)通常也會(huì)包裝成“明股實(shí)債”類(lèi)的基金產(chǎn)品，并通過(guò)產(chǎn)品設(shè)計(jì)最終將資金輸入給開(kāi)發(fā)商用于其前融項(xiàng)目。但隨著《證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理第4號(hào)》（下稱“4號(hào)規(guī)范”）的頒布以及監(jiān)管叫停“明基實(shí)貸”類(lèi)基金產(chǎn)品，加之，目前基金備案的難度、投資人對(duì)私募基金的接受度問(wèn)題，在此番的地產(chǎn)融資寒冬下，一方面一些開(kāi)發(fā)商以及投資人開(kāi)始逐漸接受“真股類(lèi)”地產(chǎn)私募基金產(chǎn)品，股權(quán)類(lèi)私募基金管理人亦逐漸轉(zhuǎn)向做“真股”類(lèi)產(chǎn)品投資于地產(chǎn)項(xiàng)目；另一方面，一些機(jī)構(gòu)以及一些私募基金管理人為了維持生存，充分發(fā)揮其以往積累的高凈值客戶資源優(yōu)勢(shì)，通過(guò)其自身或其關(guān)聯(lián)方在金交所/金交中心發(fā)行收益類(lèi)產(chǎn)品，繼續(xù)為一些地產(chǎn)項(xiàng)目提供前融資金。
西政財(cái)富特對(duì)市場(chǎng)上一些機(jī)構(gòu)及私募機(jī)構(gòu)通過(guò)金交所/金交中心通過(guò)發(fā)行金交所/金交中心相關(guān)收益權(quán)類(lèi)產(chǎn)品進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目前融業(yè)務(wù)進(jìn)行總結(jié)。
需特別注意的是，本文對(duì)金交所/金交中心相關(guān)產(chǎn)品的合規(guī)性以及私募管理人相關(guān)業(yè)務(wù)的合規(guī)性不予探討。
（一）項(xiàng)目公司及標(biāo)的項(xiàng)目
1.標(biāo)的項(xiàng)目：XX項(xiàng)目；
2.項(xiàng)目公司：XX公司。
（二）掛牌方及摘牌方
1.掛牌方：項(xiàng)目公司所屬集團(tuán)（暫定）；
2.摘牌方：資金方或其指定主體。
（三）產(chǎn)品名稱
XX資產(chǎn)收益權(quán)1號(hào)產(chǎn)品（暫定）。
（四）融資規(guī)模
不超過(guò)4億元。
（五）融資期限
1.融資期限為6+6，滿6個(gè)月后有一次提前還款權(quán)利，還款金額不低于1億元；
2.在標(biāo)的項(xiàng)目住宅銷(xiāo)售比例達(dá)到50%時(shí)，掛牌方須償還全部融資本息。
（六）資金用途
用于標(biāo)的公司支付土地價(jià)款及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。
（七）融資成本
綜合成本為17-18%/年；其中：7-8%于每筆款投出后5個(gè)工作日內(nèi)以服務(wù)費(fèi)的方式向指定的第三方支付；0.3%于掛牌后15個(gè)工作日內(nèi)向交易所支付，并按照10%/年計(jì)收利息、按半年付息。
（八）還款來(lái)源
1.標(biāo)的項(xiàng)目銷(xiāo)售回款；
2.項(xiàng)目再融資置換；
3.集團(tuán)資金調(diào)配。
（九）退出方式
項(xiàng)目方及其集團(tuán)償還融資本息、回購(gòu)股權(quán)。
（十）放款條件
1.資金方無(wú)償受讓項(xiàng)目公司99%股權(quán)，剩余1%股權(quán)質(zhì)押于資金方；
2.簽署整套投資協(xié)議，落實(shí)資金方對(duì)項(xiàng)目公司資金監(jiān)管，證、章、照共管措施。
（十一）風(fēng)控及增信擔(dān)保措施
序號(hào) | 措施 | 要求 |
1 | 土地/在建工程抵押 | 首筆款放款后60日內(nèi)完成土地使用權(quán)后置抵押，并取得他項(xiàng)權(quán)利證書(shū) |
2 | 股權(quán)質(zhì)押 | 放款前，質(zhì)押項(xiàng)目公司剩余1%股權(quán) |
3 | 無(wú)限連帶責(zé)任保證擔(dān)保 | 1.集團(tuán)有限公司保證擔(dān)保； 2.有現(xiàn)金流的項(xiàng)目公司提供保證擔(dān)保 |
4 | 章證照管理 | 共管 |
5 | 賬戶共管 | 1.所有賬戶增加資金方預(yù)留印鑒 2.最后一道U盾由資金方人員單管 3.新設(shè)賬戶須經(jīng)過(guò)資金方同意 |
6 | SPV公司股東會(huì)表決機(jī)制 | 重大事項(xiàng)一票否決或一致決，具體按協(xié)議執(zhí)行 |
7 | 向項(xiàng)目公司委派董事 | 是 |
8 | 項(xiàng)目公司董事會(huì)表決機(jī)制 | 重大事項(xiàng)一票否決或一致決，具體按協(xié)議執(zhí)行 |
9 | 向項(xiàng)目公司委派監(jiān)管人員 | 派駐聯(lián)席財(cái)務(wù)一名，對(duì)項(xiàng)目公司付款享有全部的審批權(quán)、查詢權(quán)，并有權(quán)獲知項(xiàng)目公司當(dāng)月銷(xiāo)售情況表、動(dòng)態(tài)成本表、工程及銷(xiāo)售進(jìn)度情況以及下月工程及銷(xiāo)售計(jì)劃。項(xiàng)目公司按照【40】萬(wàn)元/年的標(biāo)準(zhǔn)支付咨詢服務(wù)費(fèi)用于支付財(cái)務(wù)人員工資 |
10 | 融資資金的封閉使用 | 收款賬戶預(yù)留資金方人員印鑒印鑒確保放款資金專(zhuān)項(xiàng)劃轉(zhuǎn)至項(xiàng)目公司用于繳納地價(jià)款及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè) |
11 | 開(kāi)發(fā)貸資金的封閉使用 | 存續(xù)期內(nèi)如辦理開(kāi)發(fā)貸，須提前一次性歸還資金方全部本息，方可配合進(jìn)行解押 |
12 | 項(xiàng)目銷(xiāo)售回款的封閉使用 | 銷(xiāo)售回款封閉于本項(xiàng)目或歸還融資本息，不允許融資方集團(tuán)調(diào)回 |
13 | 進(jìn)度節(jié)點(diǎn)監(jiān)管 | 集團(tuán)及項(xiàng)目公司需對(duì)融資存續(xù)期內(nèi)的取得土地證、取得工程規(guī)劃許可證、取得施工證、項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)、項(xiàng)目住宅銷(xiāo)售比例達(dá)到50%等節(jié)點(diǎn)進(jìn)行保證擔(dān)保承諾 |
14 | 成本監(jiān)管 | 項(xiàng)目前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套費(fèi)用四項(xiàng)成本費(fèi)用總額為X億元（含稅），融資存續(xù)期內(nèi)成本支出額上限為2億元，資金方有權(quán)拒絕超出約定總額的相應(yīng)劃款 |
15 | 資金歸集 | 首筆融資款投出起12個(gè)月屆滿前15個(gè)工作日、10個(gè)工作日、3個(gè)工作日，融資方及其集團(tuán)需將其應(yīng)付款項(xiàng)總額的30%、70%、100%劃轉(zhuǎn)至資金方與掛牌方的共管賬戶，進(jìn)行提前歸集。如未按期歸集，須按照每日萬(wàn)三的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金 |
16 | 降價(jià)銷(xiāo)售權(quán) | 是 |
17 | 強(qiáng)制操盤(pán)權(quán) | 是 |
18 | 隨售權(quán) | 是 |
19 | 拖售權(quán) | 是 |
20 | 交叉違約 | 集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)方對(duì)資金方及其其他已投項(xiàng)目、任何第三方金融機(jī)構(gòu)、非金融機(jī)構(gòu)及其他任何債權(quán)方的違約 |
二、交易結(jié)構(gòu)及交易流程
（一）交易架構(gòu)
（二）交易流程
1.由融資方所屬集團(tuán)作為掛牌方，通過(guò)金交所/金交中心掛牌轉(zhuǎn)讓所持有的資產(chǎn)收益權(quán)，收益權(quán)金額5億元，轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)牌4億元。
2.交易所登記備案后，投資人投資該收益權(quán)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)品，并委托資金方指定的主體管理、摘牌，投資人產(chǎn)品認(rèn)購(gòu)款支付至募集賬戶。
3.資金方指定主體收到投資款后放款至掛牌方融資方，融資方將該資金專(zhuān)項(xiàng)劃轉(zhuǎn)至項(xiàng)目公司用于地價(jià)款及開(kāi)發(fā)建設(shè)。
4.放款前需完成項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓及質(zhì)押等先決條件，放款后60日內(nèi)完成土地抵押，待掛牌方按約定歸還全部本息后解除抵、質(zhì)押手續(xù)及配合融資方回購(gòu)股權(quán)。
本文僅對(duì)西政財(cái)富及集團(tuán)操作的地產(chǎn)融資項(xiàng)目進(jìn)行簡(jiǎn)要總結(jié)，更多項(xiàng)目融資、產(chǎn)品銷(xiāo)售、推介及風(fēng)險(xiǎn)分析等事宜，歡迎添加xz_fortune或撥打13691798685與我們溝通與交流。
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原標(biāo)題： 最新金交所房地產(chǎn)項(xiàng)目前融方案
