觀點 作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
“我們內部的特別貢獻獎都是給予了投資部門，還是很不錯的。”
觀點地產網 或許是因為過去一年表現還算不錯，寶龍地產早早便發布了2020年度報告。
業績發布會現場，主席臺中央是總裁許華芳，在其右側，坐著入職還不到一年的聯席總裁陳德力，左邊是寶龍地產副總裁兼首席財務官廖明舜；除此之外，還有副總裁兼資本管理中心黃文鐘和資本部總經理劉泊旸。
盡管受到疫情影響，不過寶龍深扎長三角的策略沒變，發展還算穩健。從業績公告看來，大部分財務數據均呈現出了增長趨勢。
報告期內，寶龍地產錄得總收入約354.95億元，較2019年同期增加約36.3%。其中，物業銷售收入314.86億元，同比增長40.1%，租金收入和提供商業運營、住宅物業管理服務收入共約32.36億元，同比增加約15%。
實現總利潤、歸母凈利潤約88.15億元、60.93億元，分別同比上升約46.5%、50.8%。期內，寶龍地產毛利約為128.16億元，較2019年同期增加35.1%。盡管毛利率較2019年同期36.4%下降約0.3個百分點，但仍算行業內較高水平；
與此同時，寶龍地產也走到了千億門口，報告期內實現合約銷售額約為815.51億元，同比增長約35.1%。據許華芳介紹，寶龍2021年將要突破千億目標，至于具體數字，定在了1050億。
按此計算，寶龍地產今年銷售同比增幅要達到28.75%以上。雖然近年來不少同行放慢了腳步，但許華芳對于這一速度依然有信心：“對1050億的指標，公司管理層非常有信心，我們甚至不需要拿任何新項目，就基本可以接近這個指標。”
至于會不會需要犧牲利潤來保持規模增速，許華芳表示，得益于公司堅持長三角的特有拿地模式，有把握可以做到高增長和高利潤并行。
“我們目前土地儲備里，所有土儲指標都具備很高的毛利率，放眼三年內，這都不會是問題。”
“抄底”長三角
話題先從近期熱議的“集中供地”延伸開來。
許華芳坦言，自己對此持中性態度，對整個行業而言肯定是好的，對于房企來說競爭也是有的。
“客觀來講，可能會多一點點競爭，但生意總是在競爭中成長，我們也會繼續努力，我相信還能拿到不錯的項目。”
當說到拿項目這一話題時，許華芳喜不自勝：“這件事（買地投資）其實是我們過去2020年做得最出色的一件事，有運氣的成分，也有努力的成分。”
2020年，寶龍地產共新增了39個項目，新增貨值為1332億元。全年土地投資中，有80%投資金額聚焦長三角及大灣區。截至年末，寶龍地產總土儲面積約為3650萬平方米。其中，開發建設中物業約為2430萬平方米；持作未來發展物業約為1220萬平方米。
由于投資集中在長三角，因而寶龍地產目前所有土地儲備中，有70%在長三角地區。
“在我們內部，去年的特殊貢獻獎是給到投資部門的。”能讓許華芳喜笑顏開的，自然不僅僅是拿地聚焦長三角這么簡單。
更讓其看重的是，2020年新增土儲總溢價約為4.7%，平均土地成本為5367元/平方米。換而言之，寶龍地產2020年有相當一部分新增項目是底價獲得的。
給他留下深刻印象的，是寶龍去年在南京的突破。
“雖然我們的長三角戰略很堅定，但其實南京這個城市前幾年一直都沒有找到大范圍進入的機會。”許華芳坦言。
出于對這座城市的看重，許華芳去年疫情后第一次出差的地點就是在南京，并且順利找到了一些勾地的機會。
2020年全年，寶龍一口氣在南京拿下了七宗地塊，全部都是底價取得，總建筑面積合約149.6萬平方米。
土地成本低意味著盈利空間大，據管理層預計，2020年在南京拿的這些項目，平均毛利率或將達到39%。加上今年1月再拿下的一個項目，寶龍去年至今在南京新增項目合共可以提供274.7億可售貨值。
“對于南京，我們認為今年會有超過100億的貢獻度，有可能是今年單一城市最高都說不定。雖然還沒有很準確的數據，但我們認為把握還是很高的。”
照此來看，南京將成為寶龍今年沖擊千億最有力的一個區域。
數據顯示，2020年寶龍各城市銷售排行中，金華以140.16億排名第一，銷售貢獻占比17.2%，而南京單城銷售金額為30.2億元，貢獻占比3.7%，位列第七。
顯然，2020年這一輪“抄底”之后，許華芳開始對南京有了更高的寄望。
走出長三角，許華芳同樣關注的還有大灣區。
2019年11月，寶龍首進大灣區并落戶珠海，截至2020年底大灣區土儲面積約為148.94萬平方米，在總土儲中占比4.1%。相比起深耕已久的長三角，寶龍在大灣區無疑是一個“新兵”。
不過，寶龍在廣東拿的五個項目也都是底價競得。據許華芳介紹，寶龍其實在廣東儲備了很多項目，今年會有不一樣的增長。
“今年一開年，我們就給到投資、營銷、商業等部門團隊任務，要求他們集中精力去廣東大量覆蓋。我們希望在除了珠海、中山兩個已經布局的地方，還能在更多城市落地，希望在年底能有一個不錯的新增長點。”
“綠檔”也有壓力
除了拿地和銷售，財務指標是投資者們另一個關注的焦點。
盡管寶龍2020年各項數據較為平穩，但隨著“三道紅線”等政策相繼出臺，外界關心的是寶龍接下來會如何應對。
截至2020年底，寶龍總資產負債率同比下降了2.6個百分點至73.5%；剔除預付款后資產負債率下降2.1個百分點至69.9%，凈負債率同比下降了7.3個百分點至73.9%，現金短債比為1.226。
也就是說，按照“三道紅線”規定，寶龍2020年已經順利將相應財務指標降到了紅線以內，由“黃檔”變為“綠檔”。現金方面，寶龍地產于2020年12月31日的現金及現金等價物及受限制現金合共約為人民幣282.76億元，較2019年底增加約19.5%。
一般來說，房企營運及投資發展物業所需資金，主要來自核心業務營運產生的收入、銀行借款及發行債券等途徑所籌集到的現金所得款項。
想要維持高增幅的擴張速度，必然離不開杠桿使用。能夠看到，截至2020年底，寶龍地產借款總額約為665.67億元，較2019年底增加約20.5%。
該等借款中，包括了銀行及其他借款約364.63億元、公司債券約119.28億元、短期融資券約8億元、商業按揭支持證券約23.41億元、資產支持證券約12.69億元及優先票據約137.66億元。
按照規定，雖然寶龍如今身處“綠檔”，但每年也僅有15%的有息負債規模增幅可用。所以，這個增幅究竟夠不夠用？
對于這個疑問，廖明舜算了一筆賬：按照寶龍目前665.67億有息負債規模計算，15%增幅也就意味著公司2021年負債規模還能增加將近100億。但他表示，從今年總的預算來看，寶龍或許還是會控制在90億以內。
不過，廖明舜也并未將話說得太滿，又表示今年拿地結構發生了變化，如果能勾到更好的地，有可能也會有接近100億的負債增長。
“但是不管如何，我們還是希望在三條紅線條件下擴大經營跟拿地規模。”
這一番解釋，除了表明了企業自身財務管控之外，同時也說明了如果出于勾地需要，寶龍有可能會向“紅線”規定的天花板靠近。
從現金流和負債情況看，寶龍或許不需要考慮太多安全性問題，但如何平衡拿地擴張與財務管控之間的關系，還需要投入更多精力。
事實上，寶龍距離其中一根“紅線”并不遙遠。按照規定，房企剔除預付款后的資產負債率須不超過70%，而寶龍這一指標是69.9%。
廖明舜也表示，未來兩年寶龍維持“凈負債率”跟“現金短債比”在綠檔是沒問題的，但要將扣除預售賬款后的負債率控制在70%以下，還是存在一點壓力。
針對這一問題，寶龍計劃通過優化結構跟提升效率，把財務結構管理住：“要把要求傳遞到整個管理層、執行層，大家一起行動起來，把三道紅線控制在綠檔范圍內，單純靠財務確實有一點難度。”
以下為寶龍地產控股有限公司2020年度業績會問答實錄摘選：
現場提問：寶龍2020年在買地方投資方面總體溢價率只有5%，南京也有一個非常好的布局，是如何做到的？往后能否保持？集中供地對今年拿地是否有影響？
許華芳：你的問題其實也是我們2020年做得最出色的一件事，有運氣成分，也有努力成分，特別是在南京這個市場。
我們長三角戰略是很堅定的，但是在南京前幾年一直都沒有大范圍進入的機會，去年疫情后第一次出差，去跟南京市長有了深度的交流。
我們內部的特別貢獻獎都是給予了投資部門，還是很不錯的。
對于今年如何保持拿地優勢的情況，客觀來講，我沒記錯的話我們上市11年只有一年低于30%的毛利潤，每年都還是很高的。
兩個維度，第一，長三角競爭越來越激烈，這是個趨勢，但我們堅定不移在長三角布局。雖然短期有一定壓力，但我們很有信心。
第二，我們其實在廣東儲備了非常多的項目，相信今年在廣東會有不一樣的成績，我希望在年底能有一個不錯的新增長點。
對于集中供地，從總的邏輯來講，集中供地最大優點是地王以及高溢價的情況會下降，對整個行業來講一定是好的。
至于到時候是誰拿到，從表面看當然是央企優勢最明顯，相對我們這些民營企業來講，機會中等的。對于整個行業，我認為毛利潤會有改善。
現場提問：首先是22個城市土地集中供應政策，會不會有一些房企在公開市場上面拿地會困難？寶龍在購地方面有什么優勢？第二個問題，陳總來了后，商業板塊的調整是否已經看到效果？第三個問題，股權激勵方面有什么進展？
許華芳：從我的理解，3月份的供地能滿足整年度供貨，我個人認為3月份這次還是會比較熱的，這是第一個概念。
拿地還是要看時機，去年我們拿了39塊地，五一以前才拿一塊，所有拿地都是在比較好的時機。至于說購地方面有沒有什么大的改變，我認為不會。
客觀來講，可能會多一點競爭，但生意總是在競爭中成長，我們也會繼續努力，相信還能拿到不錯的項目。
我一直強調一個理論，其實所有土地支出已經很足了，我們還是把有限的子彈用到最好，不會強求一定所有都拿到口袋里，我們也沒有那么強大的財務實力去做所有事。
股權激勵方面，去年陳總加盟，商業團隊做了大的股權激勵。其實我們現在有兩個股權激勵，一是高級管理層的股權激勵，二是商業集團上市時，所有商業集團高管的股份激勵，其實這部分效果還是很好的。
地產我們也在思考，只能說會有一些單項性的股權激勵計劃，短時間內對地產沒有太系統太龐大的股權激勵計劃。
陳德力：商業部分，2020年做了組織架構調整，我是6月份加入寶龍，所以我們在6月底就完成了整個組織架構的調整，同時把整個團隊做了適當調整，保證一個好的架構和好的團隊，把整個商業的運營提高。
第二是出租率，2020年疫情對實體經濟影響很大，這種情況下我們做了巨大努力，專門成立了幾個小組，最終年底實現出租率90%左右，恢復到疫情之前同期水平，預計這個出租率在2021年會有更高的提升。
第三是確保了9個項目開業，基本上在長三角。
第四是做了收并購，星匯的收并購對寶龍商業管理規模有很大的提高作用。
第五是經營品質和成本管控，相信這個在今年會得到很大改善。
2021年主要從三個方面努力，第一是繼續提升經營品質，主要是幾個核心指標，出租率，租金水平及利潤水平。
第二是系統，我們做了五年規劃，相信通過2020年的基礎和2021年的努力，制定一個非常強大、完善的寶龍商業運營管理系統，這對未來非常重要。
第三是團隊，五年戰略規劃中每一年戰略需要以及梯隊建設今年會全部完成。
另外在收并購和擴張方面繼續努力，爭取實現今年的目標。同時，我們也確保2021年開始收入的復合增長率不低于30-35%，這是2021年的工作計劃。
現場提問：公司融資成本有沒有下降空間？
廖明舜：融資成本確實還是有下降空間，我們還在努力，管理層也開了多次會議，要求融資結構更加合理，盡量短債少一些。
第二，資金使用效率進一步提升，配合融資效率的提升，資金占用水平也會進一步合理下降。
第三，因為這幾年我們都跟大的銀行合作，大銀行融資成本比較優惠一些，加上這幾年境外發債成本越來越低，總體來說境內境外融資成本都低了，進一步下降的空間還是有的，今年會繼續往6.3%以下努力。
現場提問：總有息負債增加了不少，用什么措施滿足三條紅線下總負債增長不超過0-15%的要求？
廖明舜：總體來講，我們2020年還是把三條紅線控制在綠色檔里面，按照規定總有息負債可以增長15%。
按照665.67億規模增加15%，可以增加100億，但是今年總的預算還是會控制在增加90億以內。
當然，今年拿地結構變化了，如果能勾到更好的地，負債有可能會接近。但是不管如何，我們還是希望在滿足三條紅線的條件下去擴大經營跟拿地規模。
現場提問：是否能給到三條紅線數據未來一到兩年的指引？能否介紹一下公司的土地儲備情況和2021年的銷售目標？
廖明舜：關于三條紅線的問題，寶龍現在綠檔，未來兩年凈負債率跟現金短債比保持在綠檔肯定沒問題，但是扣除預售賬款后總負債率控制在70%以下，誠懇的說還是有一點小壓力，現在已經69.9%了。
未來管理層有信心控制在70以下，我們會通過優化結構跟提升效率，包括銷售加速和工程提速，通過效率提升來管理財務結構。
另外，把三道紅線的要求傳遞到整個管理層、執行層，大家一起行動起來，把三道紅線控制在綠檔范圍內。
劉泊旸：土地儲備方面補充一下，目前寶龍總土地儲備3649萬平方米，其中81%是可售部分，可售部分貨值大約是4500億，基本上可以滿足未來三年發展目標。
其中，長三角占比高達70%，整體毛利水平30%以上。
現場提問：按照1050億銷售目標來算，公司要保持28%以上銷售增速，怎樣做到？另外今年整體拿地計劃是什么？
許華芳：對1050億的指標，管理層非常有信心，我們不需要拿任何新項目就基本能接近這個指標了。
這幾年為什么保持高速增長？還是因為我們堅定長三角戰略，加上特有的拿地模式，這兩個基礎因素滿足了高增長和高利潤，這個是核心。
未來三年時間，我們非常有信心能保持高增長跟高利潤的。因為在目前土地儲備里，所有土儲指標都具備很高的毛利率，放眼三年時間，這個問題都不是問題。
第二個是對大灣區的理解，我看到的商機其實廣東購物中心需求量巨大，而且很多城市能用勾地模式繼續發展。
我們現在在廣東拿了五個項目，全部是底價，今年一開年就給到投資部門、營銷部門和商業部門團隊，要求集中精力去廣東大量覆蓋，希望除了珠海、中山兩個已經布局的地方，也能在更多城市布局。
我還是有信心的，今年希望廣東能有新的一個亮點。
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