作者：觀點地產新媒體

來源：觀點（ID：guandianweixin）

不輕易接受媒體采訪的費怡平接受了觀點地產新媒體的專訪，暢聊他心中的中信泰富以及未來的地產發(fā)展邏輯。

卷首語：

中信泰富有限公司是一家多元業(yè)務的企業(yè)，總部設在香港，是央企中信集團的全資子公司。

中信泰富（中國）投資有限公司是中信泰富在中國內地房地產業(yè)務的統(tǒng)一管理平臺，負責運營及管理中信泰富所有的中國內地房地產業(yè)務及資產。中信泰富地產是中信泰富有限公司在房地產開發(fā)領域打造的品牌。

初見費怡平是在中信泰富地產的上海頂級豪宅“九廬”的樣板間里，彼時費怡平正在工地現(xiàn)場視察工作。從面江的陽臺望出去，對面就是白玉蘭廣場，視線逆流而上，能看到上海外灘以及同在陸家嘴一側的東方明珠。

或許是因為父母皆為江南人士，費怡平顯得白凈、儒雅且年輕，若非已有些花白的頭發(fā)透露了幾許年紀，看上去不過40多歲。

費怡平1991年加入中信，曾經在英國學習和工作過，2001年赴中信在美國的鋼廠任職，2005年任中信集團駐紐約總代表，2008年奉調回國，2009年受命加入中信泰富，現(xiàn)任中信泰富有限公司首席財務官、中信泰富（中國）投資有限公司副董事長、總裁。時光荏苒，他在中信已有30年了，服務中信泰富的時間也已近12年。

為了中信泰富地產首進粵港澳大灣區(qū)的廣船項目，費怡平當起了超級推銷員。下午3點半左右，不輕易接受媒體采訪的費怡平接受了觀點地產新媒體的專訪，暢聊他心中的中信泰富以及未來的地產發(fā)展邏輯。

以下為觀點地產新媒體對中信泰富有限公司首席財務官、中信泰富（中國）投資有限公司副董事長、總裁費怡平先生的采訪實錄。

觀點地產新媒體：陸家嘴濱江金融城項目體量很大，記得2006年的時候，當時說僅中信泰富一方就要投資過百億，整個項目是差不多200多億的投資額，最后使用資金是多少？這么大的資金是如何安排的？

費怡平：陸家嘴濱江金融城項目的總投資額確實很大，我們通過定制開發(fā)，承購方的預付款解決了相當部分的項目建設資金需求，加上一部分的自有資金投入，我們很好地解決了建設資金問題。

這個項目中國船舶集團有限公司（中船）主要出地，中信泰富主要出管理，房地產開發(fā)設計建設運營等都由我們來負責，雙方共同出資，一起成立合資公司，把項目運作起來。

相較于中信泰富地產的其他項目，此項目較為特殊，為什么說特殊呢？一是地理位置特殊，在黃浦江邊上，旁邊不遠就是東方明珠，屬陸家嘴金融貿易區(qū)，天賦異稟，金融業(yè)集聚效應明顯。

二是操作模式特殊，我們采取了創(chuàng)新性的定制開發(fā)模式。項目伊始，我們就與農行、建行，后來是中國人壽、工商銀行，然后是大華銀行、興業(yè)銀行、鴻易投資等達成購買意向，我們?yōu)樗麄兌壬矶ㄖ妻k公產品。

我們將這種模式稱為為“上海陸家嘴模式”，這種模式的特點在于找到一家擁有優(yōu)質土地資源的大型央企或國企，它有自己的土地資源，但又不是房地產開發(fā)商，就需要找到一個合作伙伴進行共同開發(fā)，而中信泰富地產就是合適的選擇。

從目前項目運作的成果來看，我們和中船的合作，以及我們在業(yè)務模式上的創(chuàng)新與探索是成功的。

觀點地產新媒體：未來中信泰富地產是不是考慮在廣船項目上復制上海陸家嘴模式？

費怡平：上海陸家嘴模式能不能在廣船項目上復制，還有待商榷。因為廣船項目所在的廣州市荔灣區(qū)并不是核心CBD區(qū)，周邊以居住社區(qū)為主，商務氛圍欠佳。不像上海船廠這邊是濱江金融區(qū)，政府已經把定位做好了，天然形成了金融企業(yè)集聚效應。

我們一直嘗試在大灣區(qū)尋找一個體量夠大的好項目，做出規(guī)模效應，打響中信泰富地產品牌。廣船項目提供了一個很好的平臺，基于我們和中船的良好合作關系，2014年我們雙方決定聯(lián)合進行廣船項目的開發(fā)。

從廣州船廠搬遷到最后的土壤修復、環(huán)境改造，我見證了整個過程。花了五六年時間完成整治工作之后，2020年1月19日我們與中船成立的合資企業(yè)通過參與市場競拍，在經歷了與中海地產的50多輪競價后，我們成功獲得了廣船一期地塊的開發(fā)權。

廣船項目如果能按照“上海陸家嘴模式”操作的話，我們當然希望做成上海陸家嘴濱江金融城的廣州版，或者說是適應時代變化的2.0版，做一個廣州的濱江金融城，這是我的想法。

觀點地產新媒體：廣船項目會有預設的回報期嗎？

費怡平：地產的黃金時代已經過去，拿地開發(fā)就能賺大錢的時代一去不返了，現(xiàn)階段是一個真正考驗房地產開發(fā)商綜合實力的階段。

作為一家規(guī)范運作的企業(yè)，我們對項目回報有嚴格的要求，中信泰富的投資委員會設定項目的現(xiàn)金流回正周期及凈利潤率目標。

經營目標設定以后，我們會嚴格按照既定計劃推進各項工作，進行全過程的監(jiān)控，如果過程中發(fā)生偏差，我們會及時糾偏，以保證經營目標的最終實現(xiàn)。

觀點地產新媒體：現(xiàn)在房地產市場環(huán)境，尤其是去年三條紅線對房企來說影響是非常大的，所以您對三道紅線的出臺是贊成的嗎？

費怡平：三道紅線政策的出臺旨在降低房地產杠桿，抑制過熱的房地產市場，這對整體市場的健康發(fā)展是有益的。

房地產行業(yè)整體的資產負債率過高是不容爭辯的事實，高負債背景下，房地產公司資金壓力巨大。這種情況下，盡快回流資金償還融資款就成為一些中小型企業(yè)的不二之選，但期間某個環(huán)節(jié)一旦出現(xiàn)問題，將帶來一系列嚴重的社會問題。

房地產比拼規(guī)模的時代已成為過去，行業(yè)將進入管理紅利期，整個行業(yè)的制造業(yè)屬性將不斷強化，精細化管理的要求將不斷提升，要比誰做得精、做得細、成本低。

我非常欣賞我們中信泰富旗下的另一家企業(yè)，就是在A股上市的中信泰富特鋼。他們通過漸進式的精細化管理，通過工藝改進、成本控制，效率上從縮短一分鐘、兩分鐘開始，不斷提升，而不是說一下就壓縮10分鐘、一個小時，成本上也從幾分錢的節(jié)省開始，持續(xù)不斷地強化精細化管理。

地產行業(yè)的限價已鎖定了房價的天花板，大家比拼的就是精細化管理水平，和對開發(fā)過程、開發(fā)成本的控制。

觀點地產新媒體：對于中信泰富地產的未來發(fā)展，您要求速度或較大的規(guī)模化增長嗎？

費怡平：我們對所有項目都有合理的速度要求。我現(xiàn)在要求在嚴格遵守國家及地方規(guī)章制度的前提下，新獲取的項目必須6個月內開工。我們有些項目主觀能動性更強一些，正在向5個半月、5個月開工的目標努力。

合理的速度要求，目的是把大家的積極性調動起來，以前可能一下班就回家了，還有的人會想，今天沒空明天再說，可能明天又有別的事，這樣一個星期、兩個星期就過去了，現(xiàn)在下班了還得想今天怎么把這個活干完。

廣船項目也一樣，2020年1月19日拿到地，7月17日開工，歷時6個月。

對于廣船項目，從2014年一級土地開發(fā)開始，我們就著手準備二級開發(fā)的相關工作。其實地方政府也希望我們能把荔灣區(qū)兩公里江岸建成一道風景線，成為荔灣區(qū)的靚麗名片。

雖然現(xiàn)在我們只拿了一期土地，但我們把兩公里江岸線的整個規(guī)劃，包括二、三期在內的公園、綠地等全設計好了。

我的想法是，如果不形成統(tǒng)一的規(guī)模化發(fā)展方案，將來面臨的整合壓力會更大。我們現(xiàn)在初步計劃將參與二三期及自改地塊的競拍，以獲取區(qū)域的整體開發(fā)權，我們也將積極尋求與外部優(yōu)秀同業(yè)者的合作，將廣船項目真正打造成我們進入大灣區(qū)的標桿項目。

整體開發(fā)思路方面，我們將充分借鑒上海船廠項目的成功經驗，整體規(guī)劃、整體開發(fā)、高規(guī)格高起點地有序推進。

觀點地產新媒體：大灣區(qū)在廣州有了第一個項目，接下來還有什么進入目標？

費怡平：粵港澳大灣區(qū)是中國開放前沿，區(qū)位條件優(yōu)越，經濟社會基礎扎實，在“一帶一路”建設中戰(zhàn)略地位突出。作為央企，積極參加大灣區(qū)建設是我們的責任與擔當。

我對參與大灣區(qū)建設是有濃厚興趣的，我平常在香港，但受客觀因素的限制，香港地產業(yè)務發(fā)展空間有限，而且地價非常貴，開發(fā)運營的壓力特別大。澳門也想過，我是澳門電訊的董事，也去看了，但是那邊沒地。

大灣區(qū)我最看中的就是廣州和珠海橫琴，其它地方我也不反對，因為距離我們香港總部近，管理半徑完全可以覆蓋，香港的國際化團隊也很容易融入大灣區(qū)，大灣區(qū)還給他們一個特別好的優(yōu)惠措施，給予他們在香港一樣的稅收政策，這是實實在在的吸引力。

觀點地產新媒體：深圳目前沒有考慮？

費怡平：深圳招拍掛方式的土地供應量有限，舊改市場活躍，但深圳的舊改更多的是城中村的改造，涉及的利益主體龐雜，面臨產權、規(guī)劃、拆遷補償?shù)戎T多問題。

我去深圳考察過，當時我們有一個團隊在深圳進行新項目拓展，也涉及舊改業(yè)務，但大多數(shù)業(yè)務都要通過中間人，沒有與土地方直接接觸，因此很難控制風險。這種做法我是非常忌諱的。

觀點地產新媒體：但在大灣區(qū)，包括廣州或珠海，其實現(xiàn)在這種舊城改造是非常重要的一個拿地途徑，那怎么辦？

費怡平：對于舊改業(yè)務我們不專業(yè)，但我們不排斥與專業(yè)的公司合作，我更愿意去找一家擅長做舊城改造的房地產公司進行合作，各取所長、取長補短、優(yōu)勢互補、合作共贏，前期工作以那家公司為主進行操作，后續(xù)我們共同進行項目的開發(fā)運營。

對于新項目拓展，除了前面我講到的上海陸家嘴模式，我們還有其他兩種模式，并且均已有成功案例，我想在大灣區(qū)項目的拓展上，我們會視現(xiàn)實情況，靈活使用。一個是濟南歷下模式，就是跟當?shù)卣钠脚_公司合作，成立合資公司，利用他們在當?shù)氐馁Y源獲取優(yōu)質項目，共同合作開發(fā)。另一種方式是揚州美錦模式，也可以叫做收并購模式。前幾年我們碰到一個開發(fā)商資金鏈斷了，一個項目有5期，但只開了1期和2期，后面還有3期沒有開發(fā)，我們就接了過來。這種方式的好處是可以迅速兌現(xiàn)、快速形成現(xiàn)金流。

觀點地產新媒體：聽起來您還是希望有一個合作伙伴，不管是像中船這樣的企業(yè)，或者是政府平臺，他們可以提供土地，或者是有一些資產，中信泰富作為有經驗、有運營能力，也有資金的企業(yè)去合作。獨立招拍掛還會去做嗎？未來您想要推廣的模式是哪種？

費怡平：獨立招拍掛這種方式是我們獲取項目的方式之一，我們會繼續(xù)去做。

面對日益復雜的市場形勢，通過強強聯(lián)手來實現(xiàn)共贏、利潤共享、風險共擔是目前市場上眾多開發(fā)商青睞的方式，對合作開發(fā)這種方式，我們持積極的態(tài)度。比如我們在武漢跟瑞安成立了合資企業(yè)，一起去投光谷的地。在上海，我們與仁恒合作開發(fā)了上海崇明的海和院項目，都取得了不錯的經營業(yè)績。

觀點地產新媒體：在這種合作當中，您更愿意做操盤者還是做單純的投資方？

費怡平：對于純粹的財務投資我是持保留態(tài)度的，對于合作條件，我們的要求是操盤或至少共同操盤。這種模式我們已經試過好幾次了，效果還是很好的。

就像我上面講到的崇明項目，我們跟仁恒合作的就很好。中信泰富是央企，仁恒是新加坡企業(yè)，他們的質量控制、營銷我們都非常認同。雙方合作過程中可以互相學習、互相借鑒。

觀點地產新媒體：您對項目或合作伙伴有很多選擇的標準，是否說明您對于房地產業(yè)務的發(fā)展，并不是追求規(guī)模或量，而是追求精品或者品質？

費怡平：我們一直追求的是有質量的發(fā)展，精和特是我們一直秉承的發(fā)展理念。

比如上海南京西路的中信泰富廣場，那個年代剛開業(yè)的時候是十分受人追捧的地方，尤其是上海講究腔調的那些人。

我給你講個故事，我在上海吃飯碰到一個金融界的高管，他一聽說我是中信泰富的，就說我們的廣場他以前經常去。我還挺高興，我問我們哪里弄得好？他說你們有一個跟別的商場不一樣的地方，商場里放莫扎特的音樂，我周末都要穿著西裝、打著領帶，整整齊齊的，哪怕什么都不買，到里面轉一圈也舒服。到別的商場去，雖然人很多，東西也比較豐富，但是里邊放的都是《寶貝對不起》。夸完以后，他最后說，后來你們也不放莫扎特了，我說一定是管理者換了。

20年來上海的商業(yè)競爭也多了，大家都搶我們的辦公樓用戶和商業(yè)用戶，一下子租戶質量下降，租金也往下走。所以我們從去年開始對商業(yè)裙樓進行閉店改造，而且也必須改造了，因為硬件不行了，都是20年前的東西，存在較大的運營風險。

有專家說你們膽子太大，拆這個東西可不像拆個小玩具，打開以后不知道里面是什么樣子，但是我們都克服了。商場從去年5月份開始改造，計劃今年圣誕要盛裝重開，改動會很大。

有了改造后的硬件支持，再引進一些一流品牌，同時和現(xiàn)在的潮流結合起來，加之更加豐富的配套業(yè)態(tài)，我想我們的改造會成功的。還有，我想借鑒香港的做法，充分進行屋頂平臺的利用，改變內地傳統(tǒng)的屋頂僅用于設備堆放的慣例，在上面做花園、休閑餐廳，做得漂漂亮亮，為消費者提供一個舒適的休憩場所。

現(xiàn)在一個項目如果沒有自己的特色、沒有差異化，面對市場競爭，生存會非常困難。

我們在閔行區(qū)有一個社區(qū)商業(yè)，怎么體現(xiàn)特點？我們大手筆引入青島水族館，聯(lián)合打造一個體驗內容豐富的上海第一家空中海洋館，以其為主力店，圍繞它進行整體業(yè)態(tài)的規(guī)劃和布局，在提升消費者購物體驗的同時，我們也擴大了商業(yè)覆蓋范圍，打造超區(qū)域購物中心。

除上海南京西路泰富廣場、閔行商業(yè)外，中信泰富地產在上海普陀、在南京、廣州陸續(xù)會有一批商業(yè)項目推出，我們將通過不斷強化中信泰富地產的商業(yè)品牌定位，形成自己的商業(yè)特色。

一個項目有自己特殊的IP，才能把周圍的消費者吸引過去，我想在我手里做出一些有標志性的項目。我希望將中信泰富地產做成一個具有適度規(guī)模品質化受人尊敬和消費者能夠認可的地產品牌。

觀點地產新媒體：您希望當我們提到中信泰富地產的時候，會評價是一個很好的商業(yè)運營商？還是一個很好的住宅開發(fā)商？或者兩者都是？

費怡平：其實我覺得是兼容的，持有型物業(yè)是重資產，回報太慢，與我們集團對ROE的要求有差距。基于我們的現(xiàn)實，我覺得住宅開發(fā)跟商業(yè)都要兼顧，因為沒有住宅的話怎么活？公司也不可能給這么多錢沉淀在那里，做一個好的住宅對商業(yè)也有促進和推動作用。但不可能光做住宅，我也不喜歡做完了就走，還是希望能留下中信泰富地產的品牌印記，給歷史留下點東西。

現(xiàn)在我要求我們所有的地產項目做完以后要設立項目銘牌——中信泰富地產，某年某月某日建成，這樣將來有個痕跡，也是責任與擔當?shù)捏w現(xiàn)。

人都是這樣，你總得要退出。退出以后想一想，你在當CEO的時候做了什么貢獻，留下了什么痕跡。

我是60后，接力棒很快就要交給年輕一代。我要為70后、80后甚至90后留下一個紀念。我希望有一天，大家談及我主導的項目時，會說這個老頭原來當過我們總裁，這些東西是他原來弄起來的，人還不錯，那我就滿足了。

功成不必在我，功成一定有我，我很喜歡這句話。現(xiàn)在很多項目，比如廣船項目真正完成的時候，我肯定退休了，但是起點在我這里，我給以后的人打下一個很好的起點，整個規(guī)劃都在這里了，后續(xù)做一些小改動，但大的結構是在我手里做起來的，我就覺得很欣慰。

2016年中信把基本上所有在內地的住宅業(yè)務和資產全部出售了，交易后，我們手里的項目所剩不多，怎么活？大家都很擔心。但通過這幾年不斷地增加土地儲備，把好項目拿到手，隊伍才越來越穩(wěn)定了。

但我覺得還不夠，還要再往前發(fā)展，得給下面的年輕一代騰挪出發(fā)展空間，讓他有時間有機會踏踏實實找新的優(yōu)質項目，而不是急急忙忙地一定要拿某個項目，那到時候不管好壞都得做，這不是我希望看到的。

觀點地產新媒體：您對于房地產特別是商業(yè)地產的很多理念，聽起來和香港開發(fā)商的觀念是比較相似。

費怡平：中信泰富的總部在香港，中信泰富地產的業(yè)務更多的是和太古、香港置地、新世界作對標。

對于每一個項目，從獲取、設計、建造、管理，我都要親自過問、把關，事無巨細。我們更注重財務穩(wěn)健，更關注單個項目的盈利能力，在每一個項目的打磨方面也樂于花費更多的時間。

我不是干地產出身，之前是從財務角度來看地產項目，看財務報表，慢慢地我現(xiàn)在深入進去了，公司2017年讓我分管地產，分管了兩年，前任總裁退休了，就讓我頂上來了。

在我的工作歷程中，我想留下點東西。

我分管的時候就嘗試把自己的理念融入到實際業(yè)務操作中去，不符合投資標準的項目，我們堅決不投，但我會告訴你為什么不投，再找一個什么樣的項目可以批。

高周轉模式把房子建出來賣了就行，我還真做不到，總覺得沒有經過精雕細琢，怎么就能賣給人家呢？得把它做好，人家想起來不罵你而是表揚你，覺得這企業(yè)挺好，我就心滿意足了。

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原標題： 觀點與費怡平面對面：中信泰富十二年