克而瑞地產研究 作者：克而瑞研究中心
5月地方紓困政策密集出臺并未在市場層面激蕩起太強的浪花，多數城市購房者觀望情緒持續加劇，市場信心尚未恢復。
2022年5月，樓市進入了政策密集出臺期，從中央到地方，樓市利好政策不斷，國務院召開全國穩住經濟大盤會議，釋放強烈的撐地產信號；核心一二線房貸利率全面下調，17城首套房和二套貸利率分別降至4.25%和5.05%。97省市跟進放松政策，而從數據層面來看，樓市似乎也呈現邊際復蘇跡象：重點50城開盤平均去化率微增至32%，環比上漲3個百分點，去化率超50%的城市個數由4個增長至6個。究竟當前各城市真實市場熱度如何？利好政策對市場是否起到了相應的提振作用？
01 50城開盤去化率受結構性影響微增至32% 政策效果不及預期
據CRIC監測數據，重點50城5月新開盤項目平均去化率由上月的29%小幅回升至32%。看似邊際復蘇，實則我們細究去化率環比漲幅顯著的城市諸如福州、鄭州、深圳、長沙等皆因熱點網紅盤集中入市從而拉動了全市平均去化率。以鄭州為例，5月份僅有6個項目加推，相較4月份持平，整體推量666套，受個案華潤幸福里（主城改善區域改善項目，首開去化率約99%）影響，去化率攀升達65%。刨除單盤影響，客戶觀望情緒依舊濃厚，單項目月均到訪量下滑3成以上。
少數城市諸如無錫、佛山、重慶等也是源于上月基數較低的原因，出現了邊際復蘇跡象，不過三城5月去化率均不足20%，市場向好程度有限。
而前期利好政策頻頻的南京、蘇州、東莞等城市市場熱度穩步回落，5月去化率跌幅均在10個百分點以上，即便紓困政策頻頻也難挽成交頹勢。
02 南京、武漢、蘇州限購松綁僅帶動來訪回升去化率持續走低
南京、武漢、蘇州等城市均在5月密集出臺寬松性政策紓困樓市，但是政策落地僅帶動短期來訪量回升，對成交的刺激作用尚未顯現，開盤去化率延續低位波動。
南京5月可謂利好政策頻頻，月初到月末迎來限購三次松綁；限售時間從原來的辦理產權證滿3年，調整為合同備案日期滿3年；限貸放松，首付下降；公積金貸款額度提升；首套房房貸利率最低降至4.25%。帶來的積極影響為客戶來訪量環比持增，不過從項目去化層面來看，5月整體去化率僅15%，較4月下降了12個百分點，反映出當前客戶觀望情緒濃厚，謹慎購房的心態特征。
聚焦到單個項目，因本月開盤集中于月底，客戶分流明顯，5個純新盤首開入市，但均去化不佳，開盤去化率最高的邁上品院項目，首開也僅去化31%。
面對低迷的市場，開發商也積極開展“自救”，尤其是部分邊緣及遠郊板塊項目優惠力度加大，如江寧-湯山、祿口、湖熟、濱江新城、江北-橋林新城、沿山大道、六合、城南-板橋、遠郊-高淳溧水等，標準層最高優惠力度可達12個點，且推出頂底特價房最高可達65折，但成交轉化平平。
武漢5月限購也同樣存在松綁的現象，5月22日發布新政，針對投靠父母/子女的的本市戶籍居民家庭、多孩家庭、非本市戶籍首次置業家庭三類人群放開限購，同時連續兩次下調首套及二套商貸利率。從政策效果來看，來訪量穩步回升，但客戶轉化率持穩在7%-8%，多半客戶維持在交納認籌金階段，刺激的效果尚且未顯現。以開盤去化情況來看，同樣印證了此觀點，5月武漢新開盤以平推為主，整體去化率維持在17%，較4月微降3個百分點，尚屬低位筑底階段。
而蘇州在4月限售和公積金政策放松后僅半個月，5月9日，蘇州再出新政，調控進一步松動：新房限售時間由3年調整為2年，二手房不再限售；限購層面，非蘇州市戶籍居民連續繳納6個月社保即可購房，在購買新房后，居民家庭有新出生人口（二孩及以上），出售房屋時不受限制轉讓年限制約，同時非限購區域購房不計入家庭限購套數。
不過政策似乎并未在市場層面激蕩起太強的浪花，5月蘇州開盤去化延續低迷，7個項目開盤加推，一共推出1635套，開盤去化率僅29%，環比下降50個百分點，由上月的結構性上行回歸至新政前的低迷水平，僅相城太平板塊的花語熙園和園區車房板塊中海獨墅云著去化率均超過50%，其余項目多集中在32%以內。
03 寧波、常州、東莞、惠州等熱度一降再降 寧波較3月高點腰斬
東莞、惠州、珠海、寧波、常州、蕪湖等東南沿海城市市場熱度“一降再降”，短期內需求透支嚴重，尤其是東莞、惠州、常州等失去了外來投資客助力，即便政策加持，市場信心依舊不足。
以常州為例，本月救市政策組合出拳，從房企端到購房端均有涉及：企業端優惠預售資金監管，緩解房企資金壓力；居民端放松限售，商品住宅限售年限4年改2年；公積金調整，個人最高貸款額度從30萬提高至60萬，家庭最高貸款額度從60萬提高至90萬；限貸松動，降低二套首付比例，由60%降至30%。房貸利率首套和二套最低分別為4.25%和5.05%且1周之內便可放款。不過從項目去化層面來看，5月去化率僅19%，延續低迷走勢，外地投資客占比持續回落，本地客戶觀望情緒濃厚，改善盤春秋金茂府、龍宸壹號等開盤去化率均不足10%。
寧波新政集中在月末，奉化拆遷戶迎來房票補貼，公積金額度最高貸100萬，限購區多孩家庭可加購，目前來看政策效果尚未顯現。
事實上，近2個月以來寧波市場熱度穩步回落，開盤去化率已由3月50%降至5月僅17%，目前客戶來訪量僅有3月高點的1/3，認購量更是降至3月高點的一半。市場觀望情緒持續加劇，一方面實體經濟低迷，收入大打折扣的情況下投資更加聚焦到杭州等核心城市；另一方面，政策密集出臺期，房企觀望情緒加劇，核心區域捂盤惜售，外圍加緊蓄客，因而整體推盤積極性并不高漲。
04 青島、濟南等購買力疲軟 僅個別樓盤“小步快跑”去化超5成
青島、濟南作為山東半島核心城市，除了房貸利率下調、公積金優化等常規操作外，濟南限購、限售持續松動；而青島此前網傳的黃島、城陽、高新區限購松綁，首付低至兩成的利好消息也在端午節證實，對于這類城市而言，購買力疲軟是主要問題，因而限購松綁等降低購房門檻等措施效果平平也在情理之中。新政后，兩城項目來訪量雖然均有不同程度上升，但開盤去化率延續低位波動，均不足2成。
以濟南為例，5月在政策利好和疫情得以階段性控制的大背景下，客戶自然到訪及渠道來訪客戶上漲明顯。不過房企推盤積極性較低，多數項目以順銷為主，并未有集中蓄客，整體客戶基礎較差，因而濟南5月整體開盤去化率僅19%，較4月份（開盤去化率31%）下降12個百分點。僅個別區位佳、推盤量少（不足100套）的項目諸如綠城蘭園、銀豐云璽等去化率保持在50%以上。
再如青島，5月上旬，售樓處到訪仍冷清，下半月，隨著本月出臺的各項政策作用傳導，尤其是房貸利率下調，提振購房者的置業信心，下旬客戶到訪量較之前有所25%-30%。
而從認購情況來看，未見明顯增長，5月開盤去化率繼續走低，全月共計推售993套，去化202套，去化率僅為20%，較4月下降8個百分點。小批量開盤項目諸如融創·影都壹號|宸悅、青島印象·滟去化相對較好，認購率達50%以上，而百套以上推盤項目相對去化慘淡，金沙樂府、龍湖億聯春江天璽等遠郊片區項目去化率不足10%，由此可見，從到訪到購買行為兌現仍需一段時間。
05 杭州、西安等新政利好二手房刺激短期掛牌、成交量激增
而杭州、西安、成都等受益于短期政策利好，二手房市場穩步復蘇：掛牌量和成交量均呈現穩中有增，迎來了需求的集中釋放期，同時也側面印證了市場信心正在逐步恢復。
以杭州為例，517新政中提及降低住房交易降費、放寬三孩家庭限購和無房家庭認定，對新房成交影響并不顯著，5月項目開盤去化率達68%，與上月基本持平。不過下調購買二手房的社保年限要求，5年內落戶的不再要求社保，非戶籍家庭社保時限要求縮短至12個月，則刺激二手房市場迎來一波放量。新政發布后，2022年第21周（2022年5月16日-5月22日），杭州二手住房環比上升25%至7.5萬平方米。5月成交套數為4420套，環比上漲12%，創2022年月度成交新高，政策落地效果顯著。而二手房成交多“以價換量”，多數房源大幅降價拋售以此帶動成交穩中有增。
西安如是，為促進二手房流通，限售持續松動，從原來的網簽滿5年，不動產權證書滿5年，調整為網簽滿3年，不動產權證書滿2年。這意味著在2019年前后市場上升期后投資購房的房產，原本無法拋售，而在新政的刺激下可以加速入市。截止到5月底，二手房掛牌量約11萬套，較上月增加約5000套房源，網傳新政后兩天內，掛牌成交激增，24小時內新增掛牌量達到2500套以上，二手房成交量由之前的日成交100套以內到400-500套。
06 展望：紓困政策力度預期加強 三類城市成交有望持續改善
總體來看，5月地方紓困政策密集出臺并未在市場層面激蕩起太強的浪花，復蘇的跡象也僅限于新房客戶來訪量上升，二手房市場掛牌量激增等，多數城市購房者觀望情緒持續加劇，市場信心尚未恢復。基于此，后期政策的紓困力度仍有望進一步加強：尤其是城市基本面尚佳的南京、蘇州、武漢等城市，限購“松動”后預期還會有實質性救市政策出臺，而弱二線及三四線城市或將將全面取消限購、限售等各類限制性政策。在這樣的政策前提之下，房地產市場有望穩步復蘇，城市分化和項目分化還將加劇。
三類城市成交有望持續改善：一是諸如上海、北京等前期受疫情影響導致成交熱度回落的城市有望迎來需求補漲期，因購買力相對充裕，中高端改善需求旺盛，整體因疫情積壓的購房需求將在疫后得到穩步釋放；二是供給主導型，庫存見底的城市，諸如杭州、合肥、西安等，一旦核心區域供應放量，勢必能帶動成交的穩步回升；三是政策放松力度持續加大，出臺先購松綁、降首付、購房補貼等擴充居民購買力措施的城市，以南京、武漢、蘇州、無錫、南通等為典型代表，待政策持續發酵，市場有望迎來邊際復蘇。
對于東莞、惠州、珠海、寧波、常州等東南沿海三四線城市而言，因投資需求退潮，本地自住需求開始占據主導：改善持續觀望，剛需購買力見頂，也使得其購房信心明顯不足，唯有等到核心一二線城市行情回暖之后，熱度才有望持續傳導到這些城市，樓市方能見到轉機。
最后，諸如濟南、青島等弱二線城市，政策是否能“對癥下藥”尤為關鍵，這些城市的核心問題在于居民收入偏低，前期居民過度加杠桿購房已然透支了大量購房需求，短期內更重要的是財政托市，以購房補貼、低首付等保障剛需群體積極入市，目前青島已然針對城陽、黃島、高新等部分區域出臺了新政，6月預期會帶動一輪需求釋放，不過考量到地方財政“捉襟見肘”，利好政策釋放力度有限，加之民富基礎薄弱，全面回暖預期還需較長的一段時間。
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