不良資產投資觀察 作者：觀察哥
來源：不良資產投資觀察(ID：biyuefinance)
不良資產，AMC飲“頭啖湯”
隨著經濟周期和市場行情的變化，中國不良資產市場從最初的政策性剝離，經過商業化轉型，逐漸進入蓬勃發展的市場化競爭階段。而隨著股市、樓市等投資熱潮的褪去，不良資產成為了新的投資熱點之一。
政策環境的開放，使得萬億規模的不良資產尋求市場消化渠道，同時國內外資金也瘋狂涌入嗅探著投資商機。在這供需兩旺的表象之下，潛藏著行業生態的失衡：資產端的價格飆升，而資金端卻越發謹慎，究其原因，是因為以交易溢價為目的的傳統交易模式無法體現資產的真實價值，行業的終端處置能力無法滿足社會對不良資產的消化需求和投資需求。未來誰能夠站在社會需求端的立場，誰能建立起需求為導向的終端處置能力，誰就能在行業的洗牌中立于不敗之地。
一筆常規的不良債權從形成到處置退出至少要經過“銀行客戶經理→銀行審查→銀行審批→貸后管理→預警→銀行資產保全→AMC→投資人→服務商→終端退出”，每一手的轉移都伴隨著真實信息的打折扣或者信息變化的遺漏。所以，無論在哪個環節接觸到不良債權，對所有前手信息的捕獲至關重要。而AMC作為不良資產的第一個信息接盤俠，無疑對于判斷資產包優劣是具有先發優勢的。
萬科入局深圳資產，股東大牌云集
4月28日，深圳資產管理有限公司（以下簡稱深圳資產）成立，注冊資本41.5億元，萬科入股10億控股24.1%。至此，廣東成為第一個有四家AMC的省份，前三家已獲批地方AMC分別是廣東粵財資產管理公司、廣州資產管理公司和深圳市招商平安資產管理有限責任公司。
工商信息顯示，深圳資管的法定代表人為姚飛，公司經營范圍包含收購、受托經營金融機構、地方金融機構、互聯網金融機構和非金融機構不良資產，對不良資產進行管理、投資和處置等業務。
除了萬科這個股東很亮眼之外，其他股份也身份不俗。
在股權結構上，深圳市投資控股有限公司為第一大股東，持有50.6%股權；深圳市羅湖引導基金投資有限公司、中國國新資產管理有限公司，分別持有22.89%股權、2.41%股權。進一步進行股權穿透可以發現，上述三家公司分別由深圳市人民政府國有資產監督管理委員會、深圳市羅湖區財政局以及國務院100%控股。
深圳資產暫時還不能批量處置不良資產。那何時獲得牌照？中國銀保監會官網及廣東銀保監局暫無深圳資產牌照的批復。
據了解，AMC牌照發放有越來越嚴格之趨勢。2019年底，地方AMC首次擴容，北京資產管理有限公司、長沙湘江資產管理有限公司、成都益航資產管理有限公司分別為所在省市的第二家持牌的地方AMC。在此之前，已經獲得中國銀保監會批準、正式備案的地方AMC共有53家。2017年和2018年新增獲批的機構分別為11家和10家，2019年新增獲批機構數量僅為3家，較往年大幅度減少。
剖析地方AMC的發展歷程，56家地方性AMC集中于2014-2019年五年期間內批復，具體來看2014年10家、2015年9家、2016年13家、2017年11家、2018年10家、2019年3家。
之前，廣東省已有3家地方AMC：廣東粵財資產管理有限公司、廣州資產管理有限公司、深圳市招商平安資產管理有限責任公司。其中，廣東粵財成立于2006年，獲批復于2014年，其余兩家均成立于2017年，并于2017年獲批。
萬科窺視不良，早有端倪
對于上述消息，萬科方面予以確認。
入股深圳資產管理有限公司背后，萬科的邏輯與意圖是什么？
對此，萬科方面暫未有回應。不過，有接近萬科人士對分析稱，今年是收并購大年，萬科此舉的背后邏輯是有意參與國企混改，收購一些國企的房地產業務，拓寬擴張路徑。
此番猜測并非空穴來風。
早在萬科2017年中期業績會上，董事長郁亮就曾透露：“目前在做兩個潛力業務，就是軌道+業務，軌道物業不僅僅和深圳地鐵合作，也和比亞迪合作，云軌業務；第二個是混改，我們現在也在做混改，未來大家看到我們混改的話也不要覺得奇怪。”?郁亮表示，目前混改機會很多，但選擇前提是能給公司帶來價值增量，不搭界的業務不會考慮。
2018年初，萬科首次試水浙江國企混改。
在浙江國資委的“國企去房地產化”背景下，2018年1月，浙江省屬大型國企杭鋼集團在浙江產權交易所將其部分房地產業務股權掛牌。?這些項目的接盤方正是萬科。當年3月，萬科以底價17.82億元，取得了杭鋼集團上述8個項目資產包，成為這些公司及項目的大股東和操盤方。藉此，萬科得以首次進入臺州、馬鞍山、諸暨三個新城市。
2019年2月25日，萬科董事長郁亮曾在萬科2019年目標及行動溝通會上指出：“除了不良資產，我們找不到一個和房產賺錢前景相當的行業”。
2017年，萬科曾擊敗保利、華潤、碧桂園、信達等巨頭，以551億元拿下廣州廣信不良資產包，引起行業內極大關注。此后，在北京、杭州等全國多地，萬科都積極參與當地重大涉房類不良資產的收購和盤活。
在招拍掛競爭日益白熱化的市場形勢下，房地產公司拿地越來越難，通過不良資產等特殊機會渠道獲取土地資源是一種差異化的有效方式。
融創+廣州資產 VS 萬科+深圳資產
去年年底，融創與越秀金控旗下的廣州資產管理有限公司舉行戰略合作簽約儀式，共同推進不良資產收購、企業并購重組、不良資產經營等業務。也就是廣州資產在前端低價買買買，融創在后端收收收！與地方AMC進行深度合作，也能讓融創在收購成本上降得更低。
雖然不少地產公司也從AMC手中購買不良資產，但局限于自身開發能力和資金實力，一般也就是小打小鬧。
此次融創華南正式和廣州資產管理公司深度戰略合作，在地產圈和不良圈恐怕都是首次。減少了信息不對稱，融創拿項目的價格優勢不言而喻。
廣州融創文旅城正是融創“世紀并購”中13個文旅項目其中之一。融創廣州文旅城的雪世界著實讓南方人大開眼界，成為其最大賣點之一，占地面積7.5萬平方米，是世界超大室內滑雪場，場內造雪面積超4萬平方米，平均厚度50厘米。擁有世界少有的66米落差、最大坡度21度的立體交叉雪道，還有相當于從22層樓飛馳而下的世界超長的初級雪道，長達460米。在融創廣州文旅城開業當天，人流量達到30萬人次。
當初436億收購萬達旗下13個文旅項目等資產包時，被業內稱之為“蛇吞象”。但是短短幾年，這13個文旅項目陸續開業，均稱為當地旅游地標，并為其商品房項目輸送了大量的客戶。用孫宏斌的話說，當初花436了億，現在賣出了1600多億。
在融創中國業績發布會上，孫宏斌說：“今年是地產洗牌年，并購的機會遠遠超過以往任何一年。”這也給萬科做了非常好的先鋒榜樣，同時也帶來了壓力，這也就不難解釋，這次萬科為什么選中深圳資產，確實有點劃地搶攻的節奏。融創+廣州資產 VS 萬科+深圳資產，房地產產業巨頭與地方AMC的結合已經是新戰場！
銀保監：將出臺AMC改革措施
今年以來，AMC江湖風起云涌，全國第五大AMC中國銀河資產獲批，外資AMC也在持牌的路上奔襲……3月，銀保監會首席風險官肖遠企表示，未來會有更多的外資和合資的AMC落地。市場放開但監管層對AMC的管理也勢在必行。日前，銀保監會副主席周亮公開透露，下一步將研究出臺針對金融資產管理公司（AMC）的改革措施。
據業內人士透露，AMC控股公司的方案已經成型，原本計劃在2020年兩會前后推進。受新冠疫情影響，兩會延期，導致相關工作或有推遲。這一改革思路大概率是在將傳統四大國有AMC公司之上成立控股公司，級別可能為副部級單位，由此來完善相關金融國資的分級管理，并將財政部和四大AMC相對風險隔離。目前AMC控股公司的相關領導班子還未最終確定?！翱偛玫娜诉x預期一直都很穩定；對于董事長的人選，中組部還沒最終敲定?！?/p>
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