裁判法院：最高人民法院

裁判案號(hào)：（2020）最高法民再328號(hào)

案件索引：再審申請(qǐng)人遼寧中集哈深冷氣體液化設(shè)備有限公司與被申請(qǐng)人徐沛欣、一審第三人曾塞外案外人執(zhí)行異議之訴一案

本院認(rèn)為，本案再審階段當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題為：（一）實(shí)體上，徐沛欣對(duì)案涉房屋是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。具體包括：第一，徐沛欣與曾塞外之間是否存在規(guī)避國(guó)家限購(gòu)政策的借名買房合同關(guān)系；第二，案涉房屋過(guò)戶前徐沛欣能否依據(jù)規(guī)避國(guó)家限購(gòu)政策的借名買房合同關(guān)系成為房屋所有權(quán)人并排除執(zhí)行；第三，案涉房屋過(guò)戶至徐沛欣名下后是否能夠排除執(zhí)行；第四，中集哈深公司對(duì)案涉房屋是否存在受法律保護(hù)的信賴?yán)妗＃ǘ┏绦蛏希瓕彿ㄔ菏欠翊嬖诔V請(qǐng)裁判的程序違法情形。

關(guān)于徐沛欣與曾塞外之間是否存在規(guī)避國(guó)家限購(gòu)政策的借名買房合同關(guān)系。徐沛欣依照與曾塞外簽訂的《房產(chǎn)代持協(xié)議》，以曾塞外名義與星泰房地產(chǎn)公司簽訂購(gòu)房合同并代為簽名，其后徐沛欣本人支付了250萬(wàn)元購(gòu)房款、公共維修基金及契稅。對(duì)于剩余大部分購(gòu)房款的支付，徐沛欣提供證據(jù)證明系案外人安凱公司將天津紅孩子商貿(mào)有限公司支付給徐沛欣妻子蔣某某的股權(quán)收購(gòu)款（投資返還款），作為徐沛欣的購(gòu)房款支付給星泰房地產(chǎn)公司，曾塞外亦對(duì)代持協(xié)議及其未實(shí)際付款等事實(shí)予以認(rèn)可，在中集哈深公司未提供相反證據(jù)足以推翻上述證據(jù)的情況下，原審法院認(rèn)定剩余購(gòu)房款亦由徐沛欣實(shí)際支付，符合常理，并無(wú)不當(dāng)。況且通過(guò)徐沛欣提供的物業(yè)費(fèi)等相關(guān)交費(fèi)單據(jù)，可以證明徐沛欣實(shí)際占有使用了案涉房屋。據(jù)此，可以認(rèn)定徐沛欣在不具備再次購(gòu)房資格的情形下，為規(guī)避國(guó)家及北京市房地產(chǎn)限購(gòu)政策，通過(guò)借用曾塞外之名進(jìn)行買房并支付了購(gòu)房款，徐沛欣與曾塞外之間存在規(guī)避國(guó)家限購(gòu)政策的借名買房合同關(guān)系。

關(guān)于案涉房屋過(guò)戶前徐沛欣能否依據(jù)規(guī)避國(guó)家限購(gòu)政策的借名買房合同關(guān)系成為房屋所有權(quán)人并排除執(zhí)行。2010年4月17日發(fā)布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（國(guó)發(fā)[2010]10號(hào)），是基于部分城市房?jī)r(jià)、地價(jià)出現(xiàn)過(guò)快上漲勢(shì)頭，投機(jī)性購(gòu)房再度活躍，增加了金融風(fēng)險(xiǎn)，不利于經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)狀，為切實(shí)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、抑制不合理住房需求、嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房，切實(shí)解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題而制定的維護(hù)社會(huì)公共利益和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策。該通知授權(quán)“地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。”北京市人民政府為貫徹落實(shí)該通知要求而提出有關(guān)具體限購(gòu)措施的京政辦發(fā)[2011]8號(hào)文件，系依據(jù)上述國(guó)務(wù)院授權(quán)所作，符合國(guó)家宏觀政策精神和要求。徐沛欣在當(dāng)時(shí)已有兩套住房的情況下仍借曾塞外之名另行買房，目的在于規(guī)避國(guó)務(wù)院和北京市的限購(gòu)政策，通過(guò)投機(jī)性購(gòu)房獲取額外不當(dāng)利益。司法對(duì)于此種行為如不加限制而任其泛濫，則無(wú)異于縱容不合理住房需求和投機(jī)性購(gòu)房快速增長(zhǎng)，鼓勵(lì)不誠(chéng)信的當(dāng)事人通過(guò)規(guī)避國(guó)家政策紅線獲取不當(dāng)利益，不但與司法維護(hù)社會(huì)誠(chéng)信和公平正義的職責(zé)不符，而且勢(shì)必導(dǎo)致國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策落空，阻礙國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策落實(shí)，影響經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展，損害社會(huì)公共利益和社會(huì)秩序。故徐沛欣與曾塞外為規(guī)避國(guó)家限購(gòu)政策簽訂的《房產(chǎn)代持協(xié)議》因違背公序良俗而應(yīng)認(rèn)定無(wú)效，徐沛欣依據(jù)規(guī)避國(guó)家限購(gòu)政策的借名買房合同關(guān)系，不能排除對(duì)案涉房屋的執(zhí)行。

徐沛欣依據(jù)規(guī)避國(guó)家限購(gòu)政策的借名買房合同關(guān)系也不能當(dāng)然成為房屋所有權(quán)人。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”第十六條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。”根據(jù)前述法律確立的物權(quán)公示原則和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效原則，除非法律另有規(guī)定外，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)應(yīng)履行變更登記程序才能發(fā)生相應(yīng)的法律效力。《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)物權(quán)法>若干問(wèn)題的解釋（一）》第二條規(guī)定：“當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請(qǐng)求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。”但司法解釋的該條規(guī)定系適用于利用虛假資料騙取登記、登記機(jī)關(guān)人員錯(cuò)誤登記、非基于法律行為導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)后未及時(shí)更正登記等情況下，已經(jīng)過(guò)法定程序取得權(quán)利的真實(shí)權(quán)利人與登記簿記載不一致導(dǎo)致的登記錯(cuò)誤等情形。本案徐沛欣借用曾塞外名義簽訂商品房買賣合同、辦理相關(guān)手續(xù)，故意將案涉房屋登記在曾塞外名下，不屬于前述法律規(guī)定的登記錯(cuò)誤情形。在借名買房并不違反公序良俗原則、不存在無(wú)效事由的情況下，借名人可以依據(jù)實(shí)質(zhì)上的代持關(guān)系要求出名人將房屋過(guò)戶至其名下，但此項(xiàng)權(quán)利系基于合同關(guān)系所產(chǎn)生的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，在經(jīng)法定變更登記程序完成物權(quán)公示之前，借名人尚不能依據(jù)借名買房的合同關(guān)系未經(jīng)公示程序即直接被確認(rèn)為房屋的物權(quán)人，其所享有的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)也不具有對(duì)世效力、排他效力和絕對(duì)效力。這不但符合我國(guó)法律關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的實(shí)然規(guī)定，也是借名人故意制造名義買房人與實(shí)際買房人不一致時(shí)應(yīng)面臨的權(quán)利風(fēng)險(xiǎn)。故僅依據(jù)借名買房協(xié)議，徐沛欣并不能直接成為案涉房屋的所有權(quán)人，不享有排除執(zhí)行的合法權(quán)益。原審判決認(rèn)定徐沛欣因借名買房關(guān)系對(duì)案涉房屋享有物權(quán)或所謂物權(quán)期待權(quán)而足以排除執(zhí)行，認(rèn)定事實(shí)及適用法律錯(cuò)誤，本院予以糾正。

關(guān)于案涉房屋過(guò)戶至徐沛欣名下后是否能夠排除執(zhí)行。徐沛欣與曾塞外之間的借名買房合同雖因規(guī)避國(guó)家限購(gòu)政策、違背公序良俗而應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效，但徐沛欣在其后因消除了限購(gòu)政策障礙并經(jīng)相關(guān)行政機(jī)關(guān)確認(rèn)符合申購(gòu)朝陽(yáng)區(qū)存量住宅條件，已經(jīng)具備購(gòu)房資格，從而消除了合同無(wú)效事由，案涉借名買房合同的效力得以補(bǔ)正。2018年底，徐沛欣向朝陽(yáng)區(qū)法院提起合同糾紛訴訟，以房屋代持關(guān)系為由請(qǐng)求辦理過(guò)戶登記手續(xù)。朝陽(yáng)區(qū)法院于2020年7月17日作出生效判決，認(rèn)定徐沛欣申購(gòu)朝陽(yáng)區(qū)存量住宅的初步核驗(yàn)通過(guò)，符合購(gòu)房政策，判令曾塞外配合辦理案涉房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。后通過(guò)法院執(zhí)行程序并經(jīng)房屋登記機(jī)構(gòu)確認(rèn)，徐沛欣于2020年8月26日取得案涉房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，成為房屋的所有權(quán)人。至此，在對(duì)曾塞外的執(zhí)行程序中，中集哈深公司主張繼續(xù)執(zhí)行已經(jīng)歸屬于徐沛欣的案涉房屋，已然不具有事實(shí)基礎(chǔ)和法律依據(jù)，不應(yīng)予以支持。在本案再審期間，中集哈深公司對(duì)朝陽(yáng)區(qū)法院在沈陽(yáng)中院輪候查封情況下實(shí)施執(zhí)行行為以及案涉房屋過(guò)戶登記提出異議，但因其不屬于本案審理范圍，中集哈深公司可另行依法主張權(quán)利。

關(guān)于中集哈深公司對(duì)案涉房屋是否存在受法律保護(hù)的信賴?yán)妗Ｔ谥屑罟九c案外人慶然公司的借款關(guān)系中，曾塞外對(duì)慶然公司的借款提供連帶保證。中集哈深公司依據(jù)法院生效判決要求曾塞外承擔(dān)保證責(zé)任時(shí)，申請(qǐng)法院查封了當(dāng)時(shí)登記在曾塞外名下的案涉房屋。保證擔(dān)保屬于人保，具有人身信賴性和責(zé)任財(cái)產(chǎn)可變性等特點(diǎn)，區(qū)別于物的擔(dān)保中針對(duì)某一特定物而設(shè)立的擔(dān)保。中集哈深公司作為保證債權(quán)人，在同曾塞外簽訂《最高額保證合同》時(shí)，案涉房屋尚未登記在曾塞外名下，中集哈深公司主張其系對(duì)案涉房屋產(chǎn)生特殊信賴才從事借貸交易，對(duì)案涉房屋存在應(yīng)受法律保護(hù)的信賴?yán)娑鴳?yīng)予執(zhí)行，缺乏理?yè)?jù)，明顯不能成立，原審判決不予支持其主張，并無(wú)不當(dāng)。

關(guān)于原審法院是否存在超訴請(qǐng)裁判的程序違法情形。案外人執(zhí)行異議之訴中，人民法院認(rèn)定案外人排除執(zhí)行的主張是否成立，必然要對(duì)案外人是否享有相關(guān)民事權(quán)益、享有何種民事權(quán)益作出認(rèn)定判斷，這是裁決執(zhí)行異議訴請(qǐng)是否成立的前提和基礎(chǔ)。本案中，徐沛欣在起訴時(shí)未提出確權(quán)的訴訟請(qǐng)求，原審判決在論理部分對(duì)徐沛欣是否就案涉房屋享有實(shí)體權(quán)益進(jìn)行論述，但并未在判決主文中作出確權(quán)判決，不存在超訴請(qǐng)裁判的程序違法情形。中集哈深公司的此項(xiàng)主張缺乏事實(shí)基礎(chǔ)，本院不予支持。

綜上，徐沛欣為規(guī)避國(guó)家限購(gòu)政策而借名買房，有違公序良俗原則，案涉借名買房合同應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效，但其嗣后通過(guò)消除限購(gòu)政策障礙補(bǔ)正了合同效力，并通過(guò)生效判決的執(zhí)行而完成了不動(dòng)產(chǎn)登記，成為案涉房屋所有權(quán)人。在本院裁定提審后出現(xiàn)的新事實(shí)，已經(jīng)從根本上改變了案涉房屋的權(quán)屬關(guān)系，中集哈深公司在對(duì)曾塞外的執(zhí)行程序中主張繼續(xù)執(zhí)行案涉已經(jīng)屬于徐沛欣的房屋，缺乏理?yè)?jù)，不應(yīng)支持。原審判決適用法律雖有錯(cuò)誤，但徐沛欣已經(jīng)取得案涉房屋的所有權(quán)，足以排除法院的執(zhí)行。故此，本院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第七條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第一項(xiàng)和《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百三十四條之規(guī)定，判決如下：

維持遼寧省高級(jí)人民法院（2018）遼民終211號(hào)民事判決。

本判決為終審判決。

審   判   長(zhǎng)　 郃中林

審   判   員　 王富博

審   判   員　 余曉漢

審   判   員　 張　艷

審   判   員　 李賽敏

二〇二〇年十二月二十六日

法 官 助 理    彭   娜

書(shū)   記   員    黃婷婷

《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)金融審判工作的若干意見(jiàn)》的通知 （法發(fā)[2017]22號(hào)）

18. 要求統(tǒng)一借名買房等規(guī)避國(guó)家房產(chǎn)限購(gòu)政策的合同效力的裁判標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)房產(chǎn)交易回歸居住屬性。

《第八次全國(guó)法院民事商事審判工作會(huì)議上的專題講話》

——最高人民法院杜萬(wàn)華專委講話，2015年

1.“尊重契約自由是貫徹民事商事領(lǐng)域法律的基礎(chǔ)性原則，借名買房糾紛中房屋權(quán)屬認(rèn)定是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)創(chuàng)新協(xié)調(diào)發(fā)展的重要法律制度保障。”

2.“我們要鼓勵(lì)、包容交易模式和交易結(jié)構(gòu)創(chuàng)新，維護(hù)依法成立合同的法律效力。”

【民法典的適用】二級(jí)大法官劉貴祥在《人民司法》刊文《民法典適用的幾個(gè)重大問(wèn)題》一文中開(kāi)篇處即重申了關(guān)于權(quán)利外觀主義的適用問(wèn)題。

 提醒特別注意：文中明確說(shuō)明了“不應(yīng)適用于強(qiáng)制執(zhí)行及其他非交易行為。”

借名人與被借名人之間關(guān)于房屋所有權(quán)歸屬的約定只能約束合同雙方當(dāng)事人，沒(méi)有直接設(shè)立房屋所有權(quán)的法律效力，借名人不能根據(jù)借名買房協(xié)議的約定直接取得房屋所有權(quán)。

——司偉法官：借名買房糾紛中房屋權(quán)屬認(rèn)定的物權(quán)法思考