丁祖昱評樓市 作者：克而瑞物管
來源：丁祖昱評樓市（ID:dzypls)
2021年物企通過非住業態、城市服務等不斷拓寬服務邊界，基于社區和家庭場景的社區增值服務發展探索如火如荼，行業規模保持快速增長，非住行業、增值服務、環衛市場空間廣闊。在經歷了資本市場的冰火兩重天后，上市物企規模仍成為了2022年企業發展的主旋律。
在規模快速擴張之余，很少有企業靜下來想清楚應該選擇具備什么特質的城市進行項目拓展。從城市進入的角度來看，城市的平均物業費越高，代表著企業可獲得的收益上限越高。根據克而瑞物管監測，全國重點20城中一線城市住宅平均物業費為3.1元/㎡/月，二線城市住宅平均物業費為2.2元/㎡/月。一線城市物業費是二線城市第1.4倍，而5年以下樓齡的平均物業費則是20年以上的1.6倍。
據克而瑞物管監測數據顯示，北京和上海為高物業費集中地，在傳統認知中，上海翠湖天地、湯臣一品、華僑城蘇河灣、融創濱江壹號院等項目物業費卻沒能排進上海物業費前列。
01 一線城市物業費是二線城市1.4倍
據CPIC克而瑞物管數據顯示，全國重點20城平均物業費為2.4元/㎡/月，在這其中，深圳最高為3.8元/平米/月，其次是上海，為3.4元/平米/月，深圳和上海是重點20城中僅有2個物業費超過3元/平米/月，受其影響，一線城市住宅平均物業費為3.1元/㎡/月。
全國重點20城中物業費低于2元/㎡/月的城市分別為南京、西安、南寧、合肥，其中合肥最低為1.7元/平米/月。二線城市住宅平均物業費為2.2元/㎡/月。
20城住宅平均物業費（元/㎡/月）
數據來源：CPIC，克而瑞物管
由于物業服務是一項民生業務，為了加強住宅物業服務收費管理，規范物業服務收費行為，保證居民安居，政府通常會出臺指導價以約束物業企業。
但隨著人員成本、運營成本的增加，政府指導價一定程度上已經成為影響城市物業市場良性發展重要因素之一。
根據監測，全國重點20城現行物業費價格體系中，8成以上城市實現政府指導價，僅上海一城廢除政府指導價，以市場調節價為主運行，廣州、重慶等城市則實行政府指導價與市場調節價并行的價格體系。
深圳作為仍實行政府指導價的一線城市，其政策更新較為及時。2019年深圳市住建局及發改委發布《深圳市住宅物業服務收費指導標準（征求意見稿）》，更新物業費指導價上限，截止目前深圳市物業費上限仍為全國最高5.6元/㎡/月。
部分城市住宅物業費價格體系
數據來源：政府網站，克而瑞物管整理
02 5年以下樓齡物業費是20年以上的1.6倍
隨著人民生活水平的提高，居民對物業服務的要求也在不斷提升。盡管全國各城市現行物業費價格體系仍以政府指導價為主，但推動物業費市場化已成為行業共識。
一方面，上海實行市場調價在全國具有良好示范作用，廣州、重慶等城市在政府指導價基礎上實行市場調節價，市場化價格體系正逐步推行。
另一方面，部分仍實行政府指導價的城市，也出臺相關條例更新指導價上限，以匹配居民不斷提高的物業服務要求。
從各城市推進情況看，新入市項目的物業費普遍較過往有所提高。據克而瑞物管監測，全國重點20城住宅項目，樓齡越短物業費越高，5年以下樓齡的項目平均物業費是20年以上樓齡項目的1.6倍，樓齡5年以下的項目平均物業費為2.7元/㎡/月，而20年以上樓齡項目的平均物業費僅為1.7元/㎡/月。
從不同樓齡段來看，樓齡5年以下的項目物業費明顯高于其他樓齡段的物業費，其與5-10年樓齡項目的平均物業費差距為0.6元/㎡/月，遠高于5-10年樓齡與10-15年樓齡項目的物業費0.2元/㎡/月的差距。10-15年樓齡與15-20年樓齡以及20年以上樓齡的物業費差距則較為平均，都為0.1元/㎡/月。
不同樓齡段項目平均物業費（元/㎡/月）
數據來源：CPIC，克而瑞物管
城市新項目規模影響著城市平均物業費的高低，同時推動著城市物業費市場化進程。據CPIC克而瑞物管監測，重慶、武漢等中西部城市近年入市新項目規模相對較大排在5年以下樓齡項目規模前列，其中重慶、武漢位列前二，重慶規模最高達2.4億㎡，武漢次之1.6億㎡。
5年以下樓齡項目規模（萬㎡）
數據來源：CPIC，克而瑞物管
從近一年住宅用地成交規模來看，重慶、長沙、武漢、成都等中西部城市表現依然強勁，重慶成交規模2877萬平方米居首位。隨著項目的建設交付，我們相信，這些項目將在未來一年轉化為該城市企業的重點拓展對象。
近一年20城住宅用地成交規模（萬㎡）
03 京滬是高物業費集中地
從全國物業費結構來看，全國重點20城物業費主要集中在1-4元/㎡/月之間。
目前物業費市場化發展仍處于初級階段，市場需要更多時間去理清業主、物企、政府部分之間的關系，居民也需要更多時間去理解物業服務內容與物業價格之間的對應關系。
物業費完全市場化還需時日，低物業費仍目前市場主流，2元/㎡/月以下的項目占比超過5成，其中12.4%的項目物業費低于1元/㎡/月。
20城住宅物業費結構（按項目數量統計）
數據來源：CPIC，克而瑞物管
與此同時，由于上海、北京等一線城市經濟發展水平高，居民物業費接受度、接受能力高，6元/㎡/月以上的各價格段的最高占比均被上海、北京包攬，且價格段越高，上海、北京等一線城市占比越高。
其中10-20元/㎡/月價格段中北京、上海兩市合計占比近60%，一線城市高物業費壟斷明顯。
不同物業費價格段城市結構
數據來源：CPIC，克而瑞物管
值得注意的是，高端住宅并不一定完全就對應高物業費。
以上海為例，在傳統認知中，翠湖天地、湯臣一品、華僑城蘇河灣、融創濱江壹號院等項目均是上海高端住宅，但其物業費均不超過20元/㎡/月。
其中翠湖天地的物業費為8-19.5元/㎡/月，湯臣一品的物業費為15元/㎡/月。據了解，上海高端物業費可達30元/㎡/月。像海上花園、匯都公寓等知名度不那么高的項目物業費反而較高。因此對于拓展高物業費項目的企業而言，可以不局限與傳統高端項目。
上海部分高端項目物業費
數據來源：CPIC，克而瑞物管
物業費對于物企城市進入而言重要性不言而喻，了解城市物業費基本面、城市物業費市場化程度、不同價位物業費項目特點等有助于企業進一步篩選適合自己的城市、適合自己的項目。但是否進入該城市是多因素綜合考量的結果，物業費只是其中重要的因素之一。
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