前言

REITs全稱Real Estate Investment Trusts，即不動產信托投資基金。目前滬深交易所受理的首批4單基礎設施公募REITs項目，是指依法向社會投資者公開募集資金形成基金財產，通過基礎設施資產支持證券等特殊目的載體持有基礎設施項目，由基金管理人等主動管理運營上述基礎設施項目，并將產生的絕大部分收益分配給投資者的標準化金融產品。

5月6日，深交所公募REITs信息平臺顯示，4月28日新增的兩個申報項目獲深交所受理。其一就是“平安廣州交投廣河高速公路封閉式基礎設施證券投資基金”。

4月27日舉辦的睿和沙龍·公寓專場上，有嘉賓提到，長租公寓和租賃社區只有租賃使用權，但可以參考高速公路就使用權來發行公募REITs。

借鑒國際經驗，美國租賃住房行業迎來爆發點，就是由于REITs出臺。據不完全統計，美國公寓實現REITs已超64萬套，占美國公寓數量的33%。

而據ICCRA住房租賃產業研究院估算，當前我國住房租賃市場的整體規模為2.52萬億人民幣，參照國外經驗則住房租賃REITs的規模約為3000億人民幣。

租賃住房的底層資產是不動產，不動產會占用大量資金，隨著基礎設施REITs逐步開放，國開行及資管平臺的資金注入，都給租賃住房規模化發展提供了更大的空間。

但是，從成熟的發達國家市場的發展脈絡可以看出，稅收政策是推動REITs創新和發展的主要動力。而我國目前相關的稅收政策滯后于住房租賃REITs市場的發展，不能對其業務形成支持。因此，目前稅收已經成為制約中國住房租賃REITs的重要因素。

片區條件

雖然公募REITs風口已現，或是解決租賃企業資金運作的一劑良藥，但絕非“救星”。能否借東風助力發展，取決于企業自身的金融運作能力和以住為入口的空間運營服務能力，二者相輔相成。

公募REITs作為市場行為，真正考驗的是企業在拿到同等合適的資產情況下，做好運營以及形成金融產品的能力。

從土地供應來看，統計顯示，十四五規劃中租賃用地（R4）供地要占土地總供應量的10%，相當于住宅用地的20%。未來3—5年內可確定的新建潛在供應租賃住房為122.5萬套，租賃住房市場“萬億”資管規模正在形成。穩定的出租市場是長租公寓企業得以發展的基本條件。全國流動人口數量超過2億人，90后、00后的居住需求需要刺激和釋放，租房是普遍選擇。

從回報率來看，投資者的邏輯非常簡單，考慮高回報率、強穩定性，資產本身資質如何，最終由市場供求關系決定。投資階段的判斷，一點偏差都有可能導致資產價值判斷的重大失誤，尤其是資產投入類的決策判斷。

從穩定性來看，資產形成除了投資階段，還需要兩個更重要的實踐階段，即產品設計和運營。一個項目能否成功，投資階段占70%，產品階段占20%，運營階段占10%。同樣地價、同樣租金、能獲得多少回報，最終考驗的是公司的運營能力。

當下，租賃行業經歷了快速發展的動蕩期，進入新一輪探索期和平穩期。各個運營商獲取資源的成本普遍較高，因宏觀環境原因，優質的資產評估值往往偏高，尤其是核心城市優質物業的估值普遍偏高。因此在運營過程中往往呈現資產價格和運營價值背離的現象。

旭輝瓴寓CEO張愛華認為，隨著資產的沉淀，實現短周期內的運營價值和真正的利潤回報似乎越來越難。“解局的辦法就是不僅需要企業本身有出色的開發能力，也要有領先的運營管理能力。”

旭輝瓴寓的經驗是：要做到投資的精準決策，必須用技術驅動，用科技和資管能力的雙輪驅動模式來提高投資回報率。

投資階段的判斷，一點偏差都有可能導致資產價值判斷的重大失誤，尤其是資產投入類的決策判斷。這時候，技術驅動對于精準決策的意義就凸顯出來了。瓴寓早在成立之初就堅定不移地打造自有數字化系統，以支撐從投拓到運營的各個環節。其中，公司自開發的投資決策系統，可實時監控市場供需情況，覆蓋主流市場房源達到千萬間級別，總數據量上億，結合自研的人工智能算法，實現精準定價。

在產品端，瓴寓通過系統采集超過百個維度的產品信息和用戶行為信息，利用數字化技術對空間產品進行建模和分析，用人工智能技術對產品設計的各個維度進行定性和定量的分析，從用戶使用場景和習慣出發，給出產品坪效提升的優化方向。比如用戶高頻使用的產品，追求完美呈現；中頻使用的產品，提倡分時共享；低頻使用的則鏈接第三方服務解決。

據張愛華透露，旭輝瓴寓的重資產住房租金回報率基本維持在5%以上，個別項目如上海浦江華僑城柚米社區更是達到了5.5%。考慮融資杠桿和退出資產增值，長期持有項目IRR可以達到10%以上。

在運營端，瓴寓有收益管理系統、銷售和運營管理系統等技術系統支撐日常工作。系統可以根據人口流動、區域競品、季節性和周期性因素結合自身的產品特性，分析和預測不同價格條件下的銷售情況，實現價格和出租率之間的動態均衡，達到最優的收益管控，實現人房比例的提升——目前這一比例達到了1:200，將來有可能做到1:300。

做好科技賦能的同時，旭輝瓴寓希望與資本達成緊密對接，讓投資人能夠看到足夠的回報率，這樣才能夠進一步實現資本運作和資產置換增值。

其實，旭輝瓴寓是租賃行業內最早布局資管模式的企業。早在2018年，旭輝瓴寓就作為發起人發行了一筆規模為30億元的類REITs，這也是我國首單獲批發行的民企長租公寓儲架式權益類REITs。

面對國內公募REITs新風口，旭輝瓴寓更加堅定自身定位，要做長鏈條整合者，即對標美國EQR或新加坡凱德的模式，成為具有開發能力的資產管理人+基金管理人，具備“投融建管退”的能力，深諳金融助推資產賦能的邏輯。做好這個復合型角色，為探索更好的商業模式奠定基石，形成高壁壘的企業運營能力，旭輝瓴寓正在尋求倍數的投資回報。

張愛華表示，“當下，瓴寓多以雙GP模式與成熟基金合作，但未來我們一定會成長至具備募集能力的企業。一手握資產管理，以產品運營為核心，把生的資產變熟；另一手持基金管理，將成熟資產通過基金方式退出，或是放大在資管平臺尋求幾何倍數的收益。”

站在租賃市場的風口點，瓴寓寄希望于通過資源、資金兩條腿走路。資源拓展背后必須要有充沛的資金作為支撐。談及資金時，張愛華曾稱，旭輝計劃“用2+2+6模式，20%的自有資金，20%的夾層，60%的優先。”在往托管方向發展的同時，逐步做重資產——住宅用地開發及為REITs的到來做準備。