作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 5月26日下午，位于上海虹橋的綠地公館會(huì)議室內(nèi)，坐滿了趕來參加綠地2020股東大會(huì)·的中小股東。盡管當(dāng)天上海突發(fā)狂風(fēng)暴雨，卻依然沒能阻礙股東們的熱情。

這些股東中，有一些從外地趕來，他們等待著在股東大會(huì)向管理層傳達(dá)各自的訴求；當(dāng)然也不乏連續(xù)幾年參會(huì)的“老面孔”，不時(shí)與身旁的人交換著持股心得。

不過，從他們的言語中能感受到，對(duì)于綠地股價(jià)提升的期盼。截止5月26日收盤，綠地控股報(bào)于5.86元，單日漲0.51%；5月27日收盤價(jià)維持5.86元——同今年年初時(shí)相比，一直是橫盤狀態(tài)。

下午兩點(diǎn)整，張玉良準(zhǔn)時(shí)現(xiàn)身，坐于主席臺(tái)上，董秘、財(cái)務(wù)副總坐于一邊，而監(jiān)事會(huì)和部分獨(dú)董則坐在臺(tái)下。此外，現(xiàn)場(chǎng)還有20余位少數(shù)股東及股東代表蒞席。

一如既往，股東大會(huì)分成兩個(gè)部分，首先是例行公事的報(bào)告、議案、投票，審議并表決了包括2020年度利潤分配預(yù)案、2021年房地產(chǎn)項(xiàng)目儲(chǔ)備權(quán)益土地總投資額、2021年度擔(dān)保額度等在內(nèi)的11項(xiàng)議案；緊接著，便來到了股東們翹首以盼的問答環(huán)節(jié)。

對(duì)于股東們每年必提的股價(jià)問題，張玉良也表達(dá)了無奈：“我們一直很遺憾、很內(nèi)疚，一直覺得公司股價(jià)被嚴(yán)重低估。”

據(jù)他介紹，全面加強(qiáng)市值管理已經(jīng)成為綠地今年的工作重點(diǎn)之一，同時(shí)也是上海國資委對(duì)于公司國有企業(yè)專項(xiàng)工作要求的內(nèi)容之一。目前，公司已成立了以董秘王曉東為負(fù)責(zé)人的市值管理工作小組，公司將提升相關(guān)工作、加強(qiáng)媒體引導(dǎo)。

此外，針對(duì)股東們關(guān)注的“酒店REITs”、“項(xiàng)目跟投”等問題張玉良也一一予以回應(yīng)。

長期以來，綠地負(fù)債備受外界的關(guān)注。隨著監(jiān)管層“三道紅線”政策出臺(tái)，綠地成為國內(nèi)前30強(qiáng)房企中唯一一個(gè)“紅檔”國企，如何“去杠桿、降負(fù)債“亦成為了在場(chǎng)股東最關(guān)心的話題之一，同時(shí)也有股東對(duì)降負(fù)債會(huì)不會(huì)影響公司發(fā)展產(chǎn)生了疑慮。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，截止2020年末，綠地控股剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為84.1%，較上年同期上升1.3個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率為139.2%，較上年同期下降17.7個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債比為0.97，同比提升0.21。

對(duì)此，張玉良表示：“我們堅(jiān)持的觀點(diǎn)是，第一要堅(jiān)定不移地降負(fù)債；第二要平衡好降負(fù)債與發(fā)展的關(guān)系，如果放棄發(fā)展來降負(fù)債，我覺得這不是很好的降負(fù)債。所以我們一季度負(fù)債同比大幅下降，但增長還在穩(wěn)固進(jìn)行。”

據(jù)董秘介紹，綠地早在去年就提出了“三年三步走去杠桿”計(jì)劃，具體為通過降低有息負(fù)債規(guī)模、調(diào)整短期、長期負(fù)債結(jié)構(gòu)、增加非受限貨幣資金等手段進(jìn)行降檔。截至2月底，綠地已成功實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金短債比超過1，“一條紅線”提前“轉(zhuǎn)綠”達(dá)標(biāo)，比原計(jì)劃的6月整整提前了一個(gè)多季度。

此外，張玉良表示，“第二條”紅線目前也在加大力度改善，相比于原來的計(jì)劃可能會(huì)有大幅度的提前，力爭(zhēng)年內(nèi)實(shí)現(xiàn)兩條線“轉(zhuǎn)綠”。

至于“如何維持降負(fù)債與發(fā)展之間的平衡”，股東大會(huì)上張玉良也給出了最新的答案，“計(jì)劃將一部分資產(chǎn)進(jìn)行處理，資金用于轉(zhuǎn)型投資”。據(jù)悉，綠地近期已將位于東京、悉尼的酒店進(jìn)行了出售。

張玉良也坦言，目前綠地管理著近300家酒店，手上酒店的資產(chǎn)量較大。除了直接出售，綠地還計(jì)劃將酒店放入新加坡REITs項(xiàng)目的資產(chǎn)包中。“這些酒店處置與打包REITs上市，公司是同步推進(jìn)的。我們準(zhǔn)備有計(jì)劃地去化一部分整棟持有來實(shí)現(xiàn)降負(fù)債與產(chǎn)生利潤。”

據(jù)了解，綠地新加坡REITs項(xiàng)目于2020年12月28日獲得新加坡證券交易所的上市許可，主要以綠地旗下相關(guān)酒店資產(chǎn)作為底層資產(chǎn)，計(jì)劃于2021年5、6月間上市。這將是中國特大型國企首支在新加坡上市的REITs項(xiàng)目，也是首支人民幣和新加坡元雙幣種交易的產(chǎn)品。

事實(shí)上，早在2016年綠地便提出要將旗下19家酒店物業(yè)打包以REITs形式在新加坡證交所主板上市。雖然經(jīng)過五年蹉跎，但此次酒店REITs成功獲批上市，無疑是綠地集團(tuán)“減重”的又一次重要突破。

據(jù)張玉良介紹，首批REITs的資產(chǎn)中包含有4家酒店，總價(jià)值超30億元，近期就會(huì)上市。同時(shí)該REITs并非一次性脫售自持酒店，而是計(jì)劃長期向REITs注入資產(chǎn)，每隔半年可以加一批資產(chǎn)進(jìn)去。

資料顯示，2021年1-3月，綠地酒店客房數(shù)為12246間，入住率為45.8%；取得經(jīng)營收入3.83億元。而2020年公司酒店取得經(jīng)營收入16.6億元，占營業(yè)收入的0.36%。

該報(bào)道稱，綠地的跟投初步計(jì)劃是先面向市場(chǎng)化新項(xiàng)目，主要包括2020年10月以后新投資、后續(xù)擬落地的項(xiàng)目，也包括合作類型的新項(xiàng)目，這些新項(xiàng)目將率先做跟投試點(diǎn)。一個(gè)項(xiàng)目的跟投份額比例初步考慮是，事業(yè)部和項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)4 ：6，可以配資1 ：2。城市總以上管理層，包括直接參與跟投項(xiàng)目管理的團(tuán)隊(duì)人員，未來都要強(qiáng)制跟投，基層員工可自愿跟投。

然而，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“白銀時(shí)代”，土地紅利、金融紅利逐漸消失，近兩年來曾經(jīng)為無數(shù)房企員工帶來超高紅利的跟投制度，在業(yè)內(nèi)呈現(xiàn)出降溫的趨勢(shì)。不少房企開始選擇調(diào)整、淡化跟投機(jī)制。

以碧桂園為例，其更新了同心共享制度。主要有4個(gè)方面的變化：縮小跟投人員范圍，包括區(qū)域總裁在內(nèi)共7人；建立區(qū)域資金池，封閉5年，期間本金不斷滾投，每年分紅一次，期滿返本清算；降低配資比例，區(qū)域總裁按1:2，其他崗位按1:1；掛鉤誠信檔案，區(qū)域經(jīng)營質(zhì)量差，則滾投倍數(shù)設(shè)上限，且進(jìn)一步降低配資比例。

于是，現(xiàn)場(chǎng)便有股東提問“綠地推進(jìn)跟投的出發(fā)點(diǎn)在哪里？”。

不同于同行們的淡化跟投，張玉良指出，公司總結(jié)分析了行業(yè)里各家公司的項(xiàng)目跟投情況，針對(duì)公司自身情況進(jìn)行了完善提升，并從去年四季度開始加大了跟投的要求。其目的主要是為了讓團(tuán)隊(duì)與項(xiàng)目進(jìn)行利益捆綁，進(jìn)一步提升管理效能。

對(duì)于目前跟投的成效，張玉良顯得很滿意：“今年一季度，公司推進(jìn)了7個(gè)跟投項(xiàng)目。從目前來看，跟投給項(xiàng)目所帶來的效果都是非常正面的。”

同時(shí)，他十分肯定地表示：“下一步將加大跟投的要求，凡是市場(chǎng)化條件下，具備跟投條件的可以跟投。不過，目前市場(chǎng)變化比較快，公司也會(huì)及時(shí)適應(yīng)市場(chǎng)變化，加大跟投力度。”

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原標(biāo)題： 股東會(huì)見聞錄|酒店REITS、加大跟投張玉良談降負(fù)債