保全與執(zhí)行 作者：李舒、李元元、張華耀
來源：保全與執(zhí)行（ID：ZhixingLaw）
房產(chǎn)商與房屋買受人惡意串通，騙取了銀行貸款后，解除商品房買賣合同，不正當?shù)刈柚沟盅簵l件成就，無權(quán)排除作為抵押預告登記權(quán)利人銀行的申請強制執(zhí)行
閱讀提示：絕大多數(shù)家庭都會選擇按揭貸款方式買房，銀行向購房者發(fā)放貸款，購房者將其購買的房屋抵押給銀行，在房屋不滿足辦理初始登記和抵押登記的情況下，商業(yè)銀行往往會先行辦理抵押權(quán)預告登記。此時，如果購房者因負擔其他債務(wù)而被法院強制執(zhí)行，所購房屋被法院查封甚至采取拍賣、以物抵債等變價措施，銀行作為抵押預告登記權(quán)利人，是否有權(quán)提出執(zhí)行異議，排除法院的強制執(zhí)行呢？
在按揭貸款買房的場合，實踐中還有一種情形，在銀行辦理了抵押權(quán)預告登記后，向購房者發(fā)放了貸款，但購房者未按期償還房貸，銀行申請執(zhí)行預告登記房產(chǎn)，此時，房地產(chǎn)商卻起訴解除了其與購房者之間的房屋買賣合同，購房者享有預告登記的權(quán)利基礎(chǔ)不復存在。那么，預告登記會失效嗎？如果預告登記失效，那么，銀行享有的抵押預告登記無法進行本登記，從而喪失抵押權(quán)。房地產(chǎn)開發(fā)商便可排除銀行申請的強制執(zhí)行。如何平衡房地產(chǎn)開發(fā)商的合同解除權(quán)與銀行的抵押權(quán)登記期待利益？本文通過最高院的一則案例對上述問題進行分析。
裁判要旨
房地產(chǎn)開發(fā)商與房屋買受人惡意串通，簽訂虛假商品房買賣合同，并將房屋預告登記在買受人名下，再由買受人以房屋為抵押物向銀行借款提供抵押擔保，所獲借款交由房地產(chǎn)開發(fā)商使用。在所獲借款無法清償時，房地產(chǎn)開發(fā)商起訴解除商品房買賣合同，以消除案涉房屋權(quán)利負擔、阻止辦理抵押本登記、排除銀行對案涉房屋享有的權(quán)益，其主張不應(yīng)得到支持。銀行作為善意第三人，其對房屋享有的抵押預告登記權(quán)利應(yīng)予保護。
案情簡介
一、2015年4月，千禧公司與吳興忠為套取銀行信貸資金，在無真實交易情況下，串通簽訂虛假商品房買賣合同，出具虛假房款收據(jù)，并將案涉房屋預告登記在吳興忠、余秀珍名下。
二、吳興忠以案涉房屋為吳志剛等向回商銀行借款提供抵押擔保，回商銀行基于對商品房買賣合同、房款收據(jù)、房屋預告登記的信任，與吳興忠等人簽訂借款、抵押合同，并辦理案涉房屋的抵押預告登記。吳志剛等人所獲借款交由千禧公司使用。
三、2017年1月10日，大武口區(qū)法院的民事判決書，認定千禧公司與吳興忠簽訂的一系列合同的目的是向銀行抵押貸款套取銀行信貸資金，判決商品房買賣合同無效。
四、吳志剛、吳興忠等人未按期向回商銀行償還借款，回商銀行起訴至銀川中院，2017年12月8日，銀川中院出具民事調(diào)解書。吳志剛、吳興忠等人未履行調(diào)解書確定的義務(wù)，回商銀行向銀川中院申請強制執(zhí)行。執(zhí)行過程中，回商銀行向銀川中院申請評估、拍賣吳興忠、余秀珍名下作為抵押貸款擔保的涉案房屋。
五、千禧公司向執(zhí)行法院提出異議，執(zhí)行法院裁定中止對涉案房屋的強制執(zhí)行?；厣蹄y行不服，提起執(zhí)行異議之訴。一審法院認為，涉案商品房買賣合同已解除，吳興忠、余秀珍已并非涉案房屋的預告登記權(quán)利人，回商銀行在未辦理房屋抵押權(quán)設(shè)立登記前，不享有涉案房屋抵押權(quán)，故判決駁回回商銀行的訴訟請求。
六、回商銀行上訴至寧夏高院，寧夏高院認為，涉案商品房買賣合同無效，并不影響房屋的抵押權(quán)預告登記的效力，回商銀行已盡到了審慎義務(wù)，主觀并不存在過錯。千禧公司與吳興忠、余秀珍惡意串通，阻止抵押條件成就，應(yīng)視為案涉抵押條件已成就。寧夏高院判決撤銷寧夏中院的民事判決。千禧公司向最高院申請再審，最高院裁定駁回千禧公司的再審申請。
裁判要點及思路
本案的爭議焦點是：千禧公司對案涉房屋享有的權(quán)益能否排除法院的強制執(zhí)行。二審法院和最高院認為千禧公司不能排除回商銀行向法院申請的強制執(zhí)行。裁判理由有三點：
第一，千禧公司起訴解除商品房買賣合同，構(gòu)成惡意串通阻止辦理抵押本登記、排除回商銀行對案涉房屋享有的權(quán)益。千禧公司與吳興忠為套取銀行信貸資金，在無真實交易情況下，串通簽訂虛假商品房買賣合同，出具虛假房款收據(jù)，并將案涉房屋預告登記在吳興忠、余秀珍名下，再由吳興忠以案涉房屋為吳志剛等向回商銀行借款提供抵押擔保，所獲借款交由千禧公司使用。在所獲借款無法清償時，千禧公司又起訴要求解除商品房買賣合同，以消除案涉房屋權(quán)利負擔、阻止辦理抵押本登記、排除回商銀行對案涉房屋享有的權(quán)益。
第二，回商銀行屬于善意第三人?；厣蹄y行基于對商品房買賣合同、房款收據(jù)、房屋預告登記的信任，與吳興忠等人簽訂借款、抵押合同，并辦理案涉房屋的抵押預告登記。本案并無證據(jù)證明回商銀行在接受抵押擔保、發(fā)放貸款過程中有違法或者重大過失行為，回商銀行屬善意第三人。
第三，千禧公司與吳興忠簽訂的商品房買賣合同因雙方通謀虛偽表示而被確認無效，該無效不能對抗基于信賴預告登記公示公信效力而為后續(xù)交易的善意第三人。不影響之后回商銀行與吳興忠等人之間借款、抵押合同及抵押預告登記的效力。抵押預告登記雖非現(xiàn)實的抵押權(quán)，但對其后發(fā)生的違背預告登記內(nèi)容的不動產(chǎn)物權(quán)處分行為具有排他效力和優(yōu)先性，對于回商銀行基于抵押預告登記而對案涉房屋享有的權(quán)益應(yīng)予保護。
實務(wù)要點總結(jié)
北京云亭律師事務(wù)所唐青林律師、李舒律師的專業(yè)律師團隊辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實踐經(jīng)驗。大量辦案同時還總結(jié)辦案經(jīng)驗出版了《云亭法律實務(wù)書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰(zhàn)斗在第一線的專業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實踐經(jīng)驗。該書系的選題和寫作體例，均以實際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實踐需要出發(fā)，為實踐中經(jīng)常遇到的疑難復雜法律問題，尋求最直接的解決方案。
一、一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商與房屋買受人簽訂的商品房買賣合同解除后，買受人的預告登記失效，房地產(chǎn)開發(fā)商能夠排除買受人的債權(quán)人對房屋的預查封，但房地產(chǎn)開發(fā)商與房屋買受人惡意串通，阻止辦理抵押本登記，損害抵押預告登記權(quán)利人權(quán)益的除外。本案中千禧公司與吳興忠惡意串通，阻止辦理抵押本登記、排除回商銀行對案涉房屋享有的權(quán)益，最高院未支持千禧公司排除回商銀行申請執(zhí)行的主張。但如果房地產(chǎn)開發(fā)商與房屋買受人簽訂了合法有效的商品房買賣合同，后因房屋買受人違約，房地產(chǎn)開發(fā)商按照合同約定，解除商品房買賣合同。此時，房地產(chǎn)開發(fā)商有權(quán)主張房屋預告登記失效，進而以其為房屋的所有權(quán)人，排除抵押預告登記權(quán)利人向法院申請的強制執(zhí)行。（參見“延伸閱讀”案例一）
二、抵押權(quán)預告登記權(quán)利人有權(quán)要求停止對不動產(chǎn)的強制執(zhí)行，待滿足抵押權(quán)本登記的情形下，要求對不動產(chǎn)實現(xiàn)抵押權(quán)以優(yōu)先受償。本文介紹的案例是關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)商申請排除抵押權(quán)預告登記權(quán)利人的執(zhí)行，實踐中更常見的是房屋買受人的預告登記房屋被其債權(quán)人申請執(zhí)行，銀行作為抵押預告登記權(quán)利人，向法院申請排除對房屋的強制執(zhí)行。根據(jù)《民法典》第二百二十一條和《物權(quán)法》第二十條的規(guī)定，預告登記后,未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意,處分該不動產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力。因此，預告登記具有阻卻不動產(chǎn)物權(quán)變動的效力。在強制執(zhí)行的場合，如果人民法院對設(shè)定有抵押權(quán)預告登記的房屋進行拍賣或者以物抵債，實際上是對不動產(chǎn)進行處分的行為，侵害了抵押權(quán)預告登記權(quán)利人基于預告登記而享有的取得物權(quán)的順位優(yōu)先效力。因此，抵押權(quán)預告登記權(quán)利人可要求停止對不動產(chǎn)的強制執(zhí)行，待滿足抵押權(quán)本登記的情形下，要求對不動產(chǎn)實現(xiàn)抵押權(quán)以優(yōu)先受償。（詳見“延伸閱讀”案例二）
（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導性案例，對同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時，尤其需要注意的是，司法實踐中，每個案例的細節(jié)千差萬別，切不可將本文裁判觀點直接援引。北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對本文案例裁判觀點的認同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時，對該等裁判規(guī)則必然應(yīng)當援引或參照。）
相關(guān)法律規(guī)定
《物權(quán)法》（已失效）
第二十條【預告登記】當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
預告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。
《民法典》
第二百二十一條 【預告登記】當事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,為保障將來實現(xiàn)物權(quán),按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。預告登記后,未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意,處分該不動產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力。
預告登記后,債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請登記的,預告登記失效。
《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>有關(guān)擔保制度的解釋》
第五十二條 當事人辦理抵押預告登記后，預告登記權(quán)利人請求就抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償，經(jīng)審查存在尚未辦理建筑物所有權(quán)首次登記、預告登記的財產(chǎn)與辦理建筑物所有權(quán)首次登記時的財產(chǎn)不一致、抵押預告登記已經(jīng)失效等情形，導致不具備辦理抵押登記條件的，人民法院不予支持；經(jīng)審查已經(jīng)辦理建筑物所有權(quán)首次登記，且不存在預告登記失效等情形的，人民法院應(yīng)予支持，并應(yīng)當認定抵押權(quán)自預告登記之日起設(shè)立。
當事人辦理了抵押預告登記，抵押人破產(chǎn)，經(jīng)審查抵押財產(chǎn)屬于破產(chǎn)財產(chǎn)，預告登記權(quán)利人主張就抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)?，人民法院?yīng)當在受理破產(chǎn)申請時抵押財產(chǎn)的價值范圍內(nèi)予以支持，但是在人民法院受理破產(chǎn)申請前一年內(nèi)，債務(wù)人對沒有財產(chǎn)擔保的債務(wù)設(shè)立抵押預告登記的除外。
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》
第三十條 金錢債權(quán)執(zhí)行中,對被查封的辦理了受讓物權(quán)預告登記的不動產(chǎn)，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應(yīng)予支持；符合物權(quán)登記條件，受讓人提出排除執(zhí)行異議的，應(yīng)予支持。
法院判決
以下是最高人民法院在本院認為部分的論述：
本院認為，本案應(yīng)審查的主要問題為千禧公司對案涉房屋享有的權(quán)益能否排除人民法院強制執(zhí)行。綜合考慮本案實際情況，二審判決未支持千禧公司排除執(zhí)行的訴訟主張并無不當。具體理由如下：
第一，根據(jù)查明事實，千禧公司與吳興忠為套取銀行信貸資金，在無真實交易情況下，串通簽訂虛假商品房買賣合同，出具虛假房款收據(jù)，并將案涉房屋預告登記在吳興忠、余秀珍名下，再由吳興忠以案涉房屋為吳志剛等向回商銀行借款提供抵押擔保，所獲借款交由千禧公司使用。在所獲借款無法清償時，千禧公司又起訴要求解除商品房買賣合同，以消除案涉房屋權(quán)利負擔、阻止辦理抵押本登記、排除回商銀行對案涉房屋享有的權(quán)益。上述事實有相關(guān)買賣、融資、抵押、借款合同，以及千禧公司另案起訴狀、生效民事判決等在案證據(jù)予以證實。
第二，回商銀行基于對上述商品房買賣合同、房款收據(jù)、房屋預告登記的信任，與吳興忠等人簽訂借款、抵押合同，并辦理案涉房屋的抵押預告登記。本案并無證據(jù)證明回商銀行在接受抵押擔保、發(fā)放貸款過程中有違法或者重大過失行為，回商銀行屬善意第三人。
第三，千禧公司與吳興忠簽訂的商品房買賣合同因雙方通謀虛偽表示而被確認無效，但該無效不能對抗基于信賴預告登記公示公信效力而為后續(xù)交易的善意第三人，不影響之后回商銀行與吳興忠等人之間借款、抵押合同及抵押預告登記的效力。抵押預告登記雖非現(xiàn)實的抵押權(quán)，但對其后發(fā)生的違背預告登記內(nèi)容的不動產(chǎn)物權(quán)處分行為具有排他效力和優(yōu)先性，對于回商銀行基于抵押預告登記而對案涉房屋享有的權(quán)益應(yīng)予保護。
綜合考慮本案商品房買賣合同無效原因、回商銀行系善意第三人、商品房買賣預告登記失效并不影響在其生效期間公示公信效力等因素，二審判決支持回商銀行訴訟請求，符合本案實際情況，裁判結(jié)果并無不當。千禧公司相關(guān)申請再審理由不能成立，本院不予支持。
綜上，千禧公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第六項規(guī)定的情形。經(jīng)本院審判委員會研究決定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第二款規(guī)定，裁定如下：
駁回石嘴山市千禧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的再審申請。
案件來源
石嘴山市千禧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、寧夏賀蘭回商村鎮(zhèn)銀行有限責任公司申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書【最高人民法院(2020)最高法民申130號】
延伸閱讀
在檢索大量類案的基礎(chǔ)上，云亭律師總結(jié)相關(guān)裁判規(guī)則如下，供讀者參考：
一、一般情況下，在房地產(chǎn)開發(fā)商與房屋買受人之間的房屋買賣合同解除后，房地產(chǎn)開發(fā)商有權(quán)主張房屋預告登記失效，進而以其為房屋的所有權(quán)人，排除抵押預告登記權(quán)利人向法院申請的強制執(zhí)行。
案例一：長春市領(lǐng)運房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、黃湛軒案外人執(zhí)行異議之訴再審民事判決書【最高人民法院（2019）最高法民再299號】
領(lǐng)運公司提交了國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房銷(預)售許可證、備案證明等五證，足以證明領(lǐng)運公司為訴爭房屋的開發(fā)企業(yè)。在案涉《商品房買賣合同》及補充協(xié)議解除后，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條第二項規(guī)定，能夠確認領(lǐng)運公司系訴爭房屋的所有權(quán)人。在案涉仲裁裁決確認領(lǐng)運公司與孫丹丹之間的《商品房買賣合同》及補充協(xié)議解除后，針對訴爭房屋的預告登記失效。作為訴爭房屋所有權(quán)人的領(lǐng)運公司訴求解除人民法院對訴爭房屋的查封，本院予以支持。應(yīng)說明的是，上述認定并不剝奪因案涉《商品房買賣合同》及補充協(xié)議解除后，孫丹丹享有的已付購房款項返還請求權(quán)，孫丹丹可另尋其他途徑解決。領(lǐng)運公司以訴爭房屋所有權(quán)人身份提起本案訴訟，主張對訴爭房屋享有所有權(quán)，而二審判決在審理中卻將領(lǐng)運公司訴請的法律性質(zhì)識別為保證人的追償權(quán)，適用法律錯誤，本院予以糾正。
綜上，人民法院的查封措施固定的是房屋預告登記本身以及本登記完成之后對房屋的查封，不包括通過執(zhí)行程序?qū)说奈镞M行拍賣、變賣、折價等。房屋預查封的執(zhí)行效果取決于房屋預告登記能否符合本登記的條件。案涉《商品房買賣合同》及補充協(xié)議解除后，預告登記失效，孫丹丹不再享有相應(yīng)的物權(quán)期待權(quán)。而領(lǐng)運公司作為訴爭房屋開發(fā)企業(yè)有權(quán)向人民法院申請解除查封，排除執(zhí)行。二審判決認定事實，適用法律均有錯誤，應(yīng)予以糾正。
二、抵押權(quán)預告登記權(quán)利人可要求停止對不動產(chǎn)的強制執(zhí)行，待滿足抵押權(quán)本登記的情形下，要求對不動產(chǎn)實現(xiàn)抵押權(quán)以優(yōu)先受償。
案例二：姜志云與陳永祥民間借貸糾紛執(zhí)行裁定書【江蘇省高級人民法院（2017）蘇執(zhí)復73號】
本院認為，揚州中院將交行揚州分行案涉擁有抵押權(quán)預告登記的16套房產(chǎn)中的5套房產(chǎn)裁定歸姜志云所有，并將交行揚州分行的案涉?zhèn)鶛?quán)數(shù)額計算至第三次拍賣結(jié)束之日，適用法律不當，（2016）蘇10執(zhí)異38號執(zhí)行裁定應(yīng)予撤銷。理由是：
一、依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條第二款：“預告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。”的規(guī)定，在交行揚州分行對被執(zhí)行人陳永祥的債權(quán)未得到清償，陳永祥也沒有辦理案涉16套房產(chǎn)的相關(guān)權(quán)屬證書的情形下，交行揚州分行擁有的案涉16套房產(chǎn)抵押權(quán)預告登記至今仍然有效。
二、依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》第四條：“未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當依照物權(quán)法第二十條第一款的規(guī)定，認定其不發(fā)生物權(quán)效力”的規(guī)定，交行揚州分行有權(quán)在未經(jīng)其同意的情況下，依據(jù)其擁有的對案涉16套房產(chǎn)抵押權(quán)預告登記，主張阻卻對上述案涉房產(chǎn)所有權(quán)全部或者部分的轉(zhuǎn)移。
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