觀點 作者：觀點新媒體
自前年被爆出無法償還金融機構(gòu)借款起，上海證大一直走在努力“降債”的路上。
就在6月7日，上海證大公告，將向東方資產(chǎn)間接全資附屬公司出售旗下直接全資附屬公司Myway Developments Limited全部已發(fā)行股本，代價為現(xiàn)金2.25億元。
上海證大是過去兩年出現(xiàn)的出險房企之一，截止去年底拖欠借貸54.58億港元，有關(guān)違約觸發(fā)其他7.4億港元借貸交叉違約。東方資產(chǎn)間接持有該公司18.17%股權(quán)，為第二大股東。東方資產(chǎn)還肩負著開展地產(chǎn)不良資產(chǎn)紓困及房地產(chǎn)金融風險化解工作的任務(wù)。
此次交易的標的公司主要持有位于海門、南京的物業(yè)，包括海門商業(yè)綜合體、南京喜馬拉雅中心及部分在建、未建地塊，總建面高達127.58萬平方米。
盡管交易代價較低，但上海證大仍預(yù)計將因出售事項錄得收益（扣除稅項前）約46.55億港元。這主要由于除了2.25億元現(xiàn)金外，證大借此出售了未經(jīng)審核合并負債凈額約40.56億港元，同時計入出售后剩余相關(guān)標的的股權(quán)按公允值估計的5.12億港元，并減去了出售所解除的匯兌虧損1.746億港元及交易成本430萬港元。
從交易的金額和收益來看，債務(wù)傍身的上海證大，與東方資產(chǎn)開展了一次清負行動。
清負行動
此次與東方資產(chǎn)達成的合作，讓上海證大得以在債務(wù)的壓力下稍作喘息。
實際上，上海證大與出售標的之間存在一系列往來款及擔保交易。公告提及，截至今年3月底，出售標的公司結(jié)欠上海證大的往來款結(jié)余總額為約17.49億元，扣除上海證大結(jié)欠的12.05億元后，余下往來款結(jié)余凈額為5.44億元。
由于東方資產(chǎn)不愿收購上述往來款結(jié)余凈額，因此在交易完成前，出售標的與上海證大應(yīng)訂立相應(yīng)條款。亦即出售標的尚未償還的往來款自交易完成之日起按季度支付利息，年利率11.9%，并須在2024年底或之前悉數(shù)償還。
同時，截至今年3月底，上海證大已就出售標的本息總額11.19億元的若干借貸提供擔保，出售標的則就上海證大本息7.90億元借貸提供擔保。
上海證大預(yù)計，在出售完成前，相關(guān)往來款結(jié)余不會悉數(shù)結(jié)清，對出售標的的擔保也不會獲得解除。因此出售完成后這些往來款結(jié)余及擔保，將構(gòu)成上海證大向出售標的提供的財務(wù)資助。
出售標的持有海門證大90.91%股權(quán)，海門證大直接持有海門的物業(yè)，以及透過間接全資持股的南京立方持有南京物業(yè)。其中海門物業(yè)包括海門商業(yè)綜合體、海門住宅單位及海門地塊，總建面110.27萬平方米，僅尚未動工的海門地塊便占105.06萬平方米。
南京物業(yè)則包括南京喜馬拉雅中心（8.14萬平方米）、南京峰云府（279平方米）、南京閱尚居（888平方米），以及南京建筑工地（兩宗地9.05萬平方米），后者預(yù)計今年底竣工。
提及出售理由時，上海證大表示，國家調(diào)控政策及新冠疫情導致公司經(jīng)營艱難。
年報數(shù)據(jù)顯示，連續(xù)多年見跌的上海證大，2021年錄得營業(yè)額約7.41億港元，同比減少達38.58億港元；應(yīng)占虧損從11.51億港元擴大至約20.70億港元。期末總借貸約69.76億港元，其中約63.28億港元須于一年內(nèi)償還及約6.48億港元須于一年后償還。
上海證大表示，總借貸中有約44.17億港元乃由出售標的產(chǎn)生，出售事項意味著這部分借貸將從上市公司移除。“集團熱切盼望剝離部分物業(yè)組合，以急速改善流動資金狀況及減少債務(wù)。”
在減少債務(wù)后，上海證大計劃將出售所得款項凈額2.21億元中的1.2億元用作償還借貸，1.01億元用作一般營運資金。
此外，上海證大與東方資產(chǎn)還訂立框架協(xié)議，據(jù)此在交易完成后及至2024年止，由上海證大向出售標的提供物業(yè)開發(fā)建設(shè)及管理服務(wù)，包括財務(wù)管理、規(guī)劃及設(shè)計、采購、建設(shè)、銷售及市場推廣、竣工驗收、客戶服務(wù)及房產(chǎn)保修、人力資源、行政管理及投資物業(yè)的商業(yè)營運。
上海證大表示，框架協(xié)議將令集團透過擔任物業(yè)發(fā)展及管理代理的角色，從即將剝離的物業(yè)項目中獲得收入，符合擴張集團在國內(nèi)的輕資產(chǎn)物業(yè)業(yè)務(wù)的策略。
可以說，此次將物業(yè)資產(chǎn)變賣，上海證大優(yōu)化財務(wù)狀況的重要一步。
6月8日，上海證大最大漲幅近74%，位列港股市場漲幅榜第一，此后出現(xiàn)下泄，最終收盤漲13.04%，報0.026港元。
“換血”之路
或許在外界看來，東方資產(chǎn)仿佛扮演著“白衣騎士”的身份，而上海證大自身不斷“換血”的命運，也可以說是顛沛流離。
早在2015年，東方資產(chǎn)收購上海證大50.03%股權(quán)，年底又轉(zhuǎn)手29.99%股權(quán)予冉盛置業(yè)。而之后到了2018年，上海證大最重要的“股東”南通三建登場，以7億港幣收購凱升持有的股權(quán)，成為上海證大第一大股東。
對于上海證大來說，來自南通三建的支持無疑是重獲新生的底氣；而對彼時的南通三建來說，收購上海證大，也是自身轉(zhuǎn)型的重要一步。
在入股上海證大的時間里，東方資產(chǎn)也曾派駐人員主持上市公司日常經(jīng)營工作。比如2019年11月，東方資管國際聯(lián)席總裁王樂天，接替邱海斌出任上海證大執(zhí)董、董事會主席；2020年4月，擁有金地背景的張華綱也辭任上海證大執(zhí)董及行政總裁，接替者為東方藏山資管的董事何海洋。
而在2021年，南通三建更加主動地參與到了上海證大的經(jīng)營之中。
這年1月份，黃裕輝、李珍獲委任為上海證大執(zhí)董。其中49歲的黃裕輝自1999年便進入南通三建，彼時擔任南通三建黨委書記、董事長，江蘇南通三建董事長；36歲的李珍于2018年底才加入南通三建，出任集團副總裁，此前分別在平安證券、華林證券、中信建投等機構(gòu)任職。
人事變動從側(cè)面也印證了南通三建為上海證大“心臟復蘇”的決心。曾有消息稱，南通三建將全面接手上海證大項目。
然而時至今日，南通三建自身也陷入了債務(wù)的危機之中。今年3月，南通三建發(fā)布公告，3月22日到期的5億元中票兌付存不確定性。4月1日，南通三建披露，公司已組建金融機構(gòu)債權(quán)委員會，擬進行債務(wù)重組。
房地產(chǎn)行業(yè)的下行，不僅沖擊著各大民企，更是沖擊著南通三建這一建筑系鐵軍。此時東方資產(chǎn)的登場，更加凸顯了上海證大背后幾股“血液”的交替登場。
就在今年2月，東方資產(chǎn)在全國銀行間債券市場公開發(fā)行不超過人民幣100億元金融債券的申請獲批。公告中也提到本次債券募集資金主要用于重點房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項目的風險化解及處置，開展房地產(chǎn)行業(yè)不良資產(chǎn)紓困及房地產(chǎn)金融風險化解工作。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，對東方資產(chǎn)來說，不良資產(chǎn)的接盤與經(jīng)營，一直是其專業(yè)的領(lǐng)域，而對比房地產(chǎn)的重資產(chǎn)項目，中國證大此次出售的物業(yè)項目，顯然有著更大的發(fā)揮空間。
其續(xù)稱，在房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道日益緊張的大環(huán)境下，上海證大得以借助東方資產(chǎn)AMC的力量，實現(xiàn)自身債務(wù)緩解以及業(yè)務(wù)發(fā)展的雙重“減負”，確實向市場釋放了好的信號。
從一次次的換血再到持續(xù)不斷地降負動作，上海證大要走的路或許還很長。
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