作者：觀點新媒體

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從2020年開始，中國奧園集團在薄冰上滑行，腳底下危險重重，但它在極力維持著自身的優(yōu)雅與體面。

都說“在薄冰上滑行，速度就是安全”，過去的飛速發(fā)展還歷歷在目，但這次危機與普通的房地產市場低谷不同。

銷售增速停滯，融資渠道收緊，政策調控，任何一種困難單獨出現都不可怕。但在2021年，上述因素的疊加，令企業(yè)的生存變得愈加困難。

以某龍頭房企美元票據暴雷為標志，資本市場對內房企業(yè)的信心驟然下降。

奧園集團是這批流動性最緊缺的內房企業(yè)之一，以標普、穆迪、惠譽三大評級機構主導的信用評級市場，對奧園的態(tài)度已經不能用“有所微詞”來形容。

此次債券兌付危機來源于評級下調，觸發(fā)提前還款條款后的債權人擠兌。

過去幾年習慣于高周轉、高杠桿模式的部分開發(fā)商，被擠提之下一時間難以拿出足夠資金應付，因此疲于奔命。

中國奧園集團就是一個典型例子，半年報時宣布手上擁有不受限現金約608.07億元，不受限現金短債比1.2倍，十分充足，但不可避免仍需處置旗下資產籌資。當然這也涉及到另一個更重要的問題，就是非標融資和表外負債，但這里先不贅述。

尤其在11月被密集地下調了5次評級，債權人很難不做出反應。單單是惠譽就在11月內3次下調奧園評級，包括于11月3日，將奧園長期外幣發(fā)行人違約評級從“BB”下調至“B+”。19日惠譽將后者下調至“B-”，24日則再由“B-”下調至“CCC-”。

11月中下旬，標普將評級下調至CCC，惠譽將評級下調至CCC-，穆迪將評級下調至Caa2后，中國奧園在12月2日宣布，因評級下調導致公司及其成員企業(yè)作為借款人或擔保人的若干境外融資觸發(fā)違約條款，總金額約6.512億美元。

12月6日，標普再將奧園信用評級從“CCC”下調至“SD”(選擇性違約)，隨后奧園退出了標普的評級系統。翌日，惠譽將奧園長期外幣發(fā)行人違約評級由CCC-下調至C，奧園亦取消了與惠譽的合作。

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12月13日，由中國奧園擔保的一筆本金金額1億美元年利率6.0%美元債，也因評級下調而觸發(fā)相關的提前還款條約，而這相信只是奧園被集中擠兌的冰山一角。

過去那段房地產行業(yè)被看作是“類金融行業(yè)”時期，從正常的銀行貸款、票據、公司債，到非標的各類信托、私募產品，地產開發(fā)商享受著花式多樣的融資方式，奧園也不例外。

正是一系列理財、信托、私募產品的提前到期將奧園推到危險邊緣，而非公開渠道發(fā)布的債券。因為僅從債券融資情況來看，奧園在2021年10月后就沒有票據到期了。

所以，奧園也無需在最后一個季度忙于與債權人開展債務展期談判。

11月中旬，奧園成功展期8.16億元人民幣的“中山-奧創(chuàng)二期”ABS，24日5.5億元的供應鏈ABS展期，11月29日三筆1.5億元規(guī)模的私募境內債獲得展期。12月5日，奧園旗下60億元理財產品宣布延期兌付，并出具了兌付方案。

一些風險得到解除，另一些風險仍未有妥善解決方案。相關消息稱，奧園集團違約或類似違約的過程相信已經開始。

就目前來看，2022年1月份是該公司另一個償債高峰，當月有6.88億美元資金需要支出，涉及兩只公開美元債。

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縱觀2022年，奧園有三筆美元債分別在1月份和9月份到期，合共9.38億美元。還有11筆債券需要付息，包括7筆美元債4筆境內債，合共1.34億美元和4.51億元人民幣。

從另一個角度，據奧園集團披露，截至2021年半年有517億元短期債務，其中58%在2022年上半年到期，即約300億元。

但問題是我們難以摸清奧園到底有多少表外負債，因此也難以明晰該公司真實的債務壓力。

資料顯示，截至2021年半年度，中國奧園三道紅線表現為只踩一條線：凈負債率為80.70%、剔除預收款后的資產負債率為78.50%、現金短債比為1.3倍。但后來事實證明，這條標準根本不能代表企業(yè)風險的全部面目，甚至某總部位于深圳的綠檔房企也在暴雷行列。

值得關注的問題是，這些表外負債究竟來自哪里？

目前能夠清楚回答的是，這些表外負債一部分來自奧園集團自身控制的、用于內部認購的財富平臺。

房企內部認購平臺并非什么新鮮事情，過去一直存在，例如先于奧園出現問題的佳兆業(yè)和中國恒大，旗下就分別控制深圳錦恒財富管理有限公司、恒大金融財富管理（深圳）有限公司兩間平臺公司。

而在奧園集團則體現為：廣州奧園股權投資基金管理有限公司，以及珠海鼎勝股權投資基金管理有限公司（原珠海奧勝股權投資基金管理有限公司）兩家企業(yè)。

廣州奧園股權投資基金管理有限公司由奧園集團有限公司持有100%股權，珠海鼎勝股權投資基金管理有限公司則與這家華南房企關系復雜且密切，實控人吳鵬飛基本上屬于一種代理人的角色。

這兩家私募基金公司在一定程度上為奧園提供融資上的方便，模式是兩家私募平臺發(fā)布一些私募的固定收益類理財產品，資金流向奧園的開發(fā)項目。這些產品或體現在股權結構上，或以認購債權的方式存在，后者幾乎難以追溯。

通過相同的模式，奧園股權投資基金歷史上主要發(fā)行了約28只，安盈穩(wěn)健系列、園基優(yōu)利系列、奧園安盈系列、奧園鼎泰系列私募基金產品。珠海鼎勝投資則對應發(fā)行了10只奧園穩(wěn)健、鼎勝匯盈系列的私募基金產品。

截至目前仍運作中的產品內，奧園股權投資基金控制6只，珠海鼎勝投資控制3只。

另外一些現存的私募產品，則包括4億規(guī)模的“奧園莞城建設私募股權投資基金”、“浦昌基金-奧園集團二號私募股權投資基金”和2.5億規(guī)模的“奧園集團株洲湖畔一號項目”等。其中，奧園莞城建設私募股權投資基金的投資對象是奧園介入的東莞萬江石美茶業(yè)小鎮(zhèn)“三舊”改造項目。

綜上所述，奧園自2017年規(guī)模飛速擴張的進程中，就控制的各類地產項目（尤以舊改項目、文旅項目突出）引入大量基金。

目前，奧園股權投資基金共對外投資與奧園相關企業(yè)20家，珠海鼎勝投資對外投資與奧園相關企業(yè)13家。以深圳弘譽泰富房地產有限公司為例，該公司直接對應奧園股權投資基金發(fā)行的奧園安盈8號私募股權投資基金。

按此計算，中國奧園截至2021年上半年凈負債率將從80.70%上升到141.17%。若剔除擔保部分，則表現為90.22%，但真實情況或許會更高。

要解燃眉之急，奧園目前有三條籌資渠道：借貸、銷售回款、處置資產。

2021年中國奧園對外融資渠道并未被掐斷，年內成功發(fā)行3筆美元債、1筆境內公司債、1筆ABS，做了2筆銀團貸款。但標準融資渠道未來是否仍然暢通則是未知數，畢竟信用評級已基本歸零，但若希望通過增加非標融資輸血，也無異于飲鴆止渴。

從過往表現看，奧園對各種非標融資的依賴已較為嚴重。

從融資結構方面觀察，截至2021年半年度該公司擁有總借貸金額1113億元，境外債券占比21%，境內債券占比7%，境外銀行及其他借款占比12%，境內銀行及其他借款占比則高達60%。

按此計算，奧園境內外銀行及其他借款占比為72%，約合801.36億元。其中，非標融資占總有息負債比例保守估計在35%以上，而這個數字在2020年中期是38%。

另按照聯合資信對奧園集團有限公司的評級報告，奧園集團截至2020年底有息負債中，信托和其他融資占比達到47.72%。更多依賴非標融資而非境內外債券，推高了融資成本與風險。

從2018年到2021年半年度，奧園融資利率雖然從7.4%下降至7%，但仍屬于較高水平。

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其中，奧園涉及相當數量的信托產品，最新發(fā)行的兩只包括“地產996號奧園荊州學府里項目集合資金信托計劃”和“至信930號重慶奧園特定資產收益權集合資金信托計劃（第三期）”。

前者成立于2021年3月，由萬向信托發(fā)行，規(guī)模4.3億元，產品期限9至15月，預期收益6.4%左右。后者成立于2028年8月，由民生信托發(fā)行，規(guī)模1.85億元，產品期限18月，預期收益8.2至8.6%，投資在奧園廣東梅州的項目。

其他產品還有“奧園川渝定向融資計劃”、“奧園東莞清溪項目定融”等。數量眾多，規(guī)模不小。

奧園利用各種融資通道源源不斷地向各地項目輸血，撐起龐大的規(guī)模，但對未來利潤結算卻是一種損害。據了解，2021年中期，中國奧園資本化比率達92.17%。

融資充滿不確定性，目前行業(yè)內部分企業(yè)已得到放行，但奧園不屬于那批企業(yè)的行列。剩余選項就是處置資產和銷售回款，兩者著眼點均在盤活資產。

從公開信息推斷，中國奧園目前對資產出售的態(tài)度尚算保守，擺上貨架的標的為物管企業(yè)奧園健康生活集團，以及一些境外物業(yè)。

“海外一些物業(yè)有可能被處置，加拿大、澳大利亞的幾個優(yōu)質項目都在洽商中。”有熟悉奧園的相關人士稱。資料顯示，奧園現時在澳門、香港、澳大利亞和加拿大擁有173萬平方米土地項目。最新落定沽售的項目為香港西半山活化項目、葵沖活化工廈項目，是奧園在香港的全部投資。

同時，奧園11月初被曝出正在商談出售奧園健康股權。當時消息稱：“奧園希望收購方能在11月底前先完成收購奧園健康55%股權，然后再完成全部股權交易。”

奧園希望能借此回籠30億元，但截至稿件發(fā)出，該出售事項并未有最終結果。

針對境內資產尤其是舊改項目，奧園則希望保住基本盤。其對城市更新項目的處理也大多用來質押以換取過橋貸款，并非直接出售。

據稱早前10月份，奧園就向中國銀行抵押了位于廣州番禺的住宅項目奧園恒基·學苑壹號股權，換取了貸款。11月，再將廣東奧園城市更新集團有限公司19.62%股權質押予科學城（廣州）城市更新集團有限公司，大概籌資20億元。

可以看到，資產出售從來都是一個快速回流現金的選項，奧園也在執(zhí)行。但這只是一個短期方案，也要看公司對出售資產的決心，以及最終執(zhí)行的結果。

銷售回款是最確定的現金來源，但奧園銷售高增長有所乏力。在2017-2019年第二個三年計劃期間，奧園銷售平均復合增長率達到61%，其中2018年增幅超過1倍。

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2020年遇到疫情沖擊，奧園合約銷售額增長降至13%。該公司2021年目標是維持這個增長速度，但截至2021年12月，中國奧園的合約銷售金額實現1210.3億元，增幅為-9%，是負增長。

另外，奧園回款率并不算特別高，到2021年半年度表現為87%。

一個更重要的問題是，若中國奧園能挺過這波債務危機，是否能煥發(fā)新生？

中國奧園是上一輪行業(yè)高杠桿、高周轉模式受益者，也是目前受到影響的對象。

針對行業(yè)生態(tài)環(huán)境的巨變，中國奧園在半年度業(yè)績會上宣布，要將高質量發(fā)展作為公司重要的戰(zhàn)略舉措，接下來只要保持適度的規(guī)模增長則可，并要從規(guī)模紅利時代的“全速跑”，轉變?yōu)楣芾砑t利時代的“節(jié)奏跑”。

這基本上宣布企業(yè)將采取防守態(tài)勢，奧園還采取了一些應急措施，包括降價促銷，削減拿地等。

過去幾年，開發(fā)商高杠桿、高周轉模式完全形成。具體的特征為：主要房地產企業(yè)的資產負債表急速擴張，同時大量進入三四線城市。

在2017年至2021年中期，奧園在廣東省內土儲占總土儲比例從43.5%下跌至28.3%，作為奧園傳統高售價核心區(qū)的粵港澳大灣區(qū)9市占比則從30.3%下跌為15.8%。

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按大灣區(qū)9市、長三角區(qū)域、京津冀區(qū)域、成渝區(qū)域作為奧園布局的核心區(qū)域，占總土儲的比例由48.5%跌至44.7%。

相對應的后果則是銷售均價難以提升，2017年至2021年前11月，一直處于1萬出頭的水平，5年來提升幅度較小。這在建筑成本、建安成本愈發(fā)上升的今天，是一個不良因素。截至2021年半年度，奧園毛利率表現為25%。

另一方面，奧園2017-2020年每年拿地預算節(jié)節(jié)攀升，甚至在2020年疫情后宣布“抓住市場窗口期積極換倉”，斥資450億拿下了有史以來最多的土地。

到了2021年，因為財務原因而對土地獲取踩下急剎車。期內，奧園僅在廣州、珠海、徐州、天津拿下107.1萬平方米土地，土地金額約66億元。

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房地產開發(fā)商最重要的兩項能力是融資能力和投資能力，一個決定當下，一個決定未來。

奧園目前節(jié)衣縮食“積谷”，也將對未來造成影響。

就半年度數據看，中國奧園融資活動所得現金流和投資活動所用現金流已發(fā)生反轉，表現的是活力衰減。

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當然，奧園手上還握著一只王牌——城市更新。

截至2021年半年度，奧園擁有逾70個不同階段的城市更新項目，預計額外提供可售資源約7543億元，其中大灣區(qū)可售資源約7487億元，占比99%。同樣按貨值劃分，奧園97%的舊改項目屬于舊村改造，另外3%是舊廠房。

奧園管理層相信，隨著舊改貨值入市，將改善公司的利潤率，扭轉頹勢。而且在如今三道紅線嚴格要求下，舊改這類無需并表的項目也更適合操作。

因此2021年以來，奧園加快了獲取舊改的速度，包括在東莞中標了5個舊改項目前期服務商；在廣州則入主了包括黃埔新田村、黃埔旺村、荔灣東塱村3個項目；在佛山也拿下了2個項目。

在極度困難的12月，奧園仍成為了深圳南山南玻工業(yè)大廈城更項目實施主體。

2021年至2024年，按照轉化計劃，奧園在城市更新方面大概能為銷售提供2420億元貨值，平均每年大概約提供605億元貨值。如果以奧園2021年可售貨值2200億對比，占29.5%。

奧園自身的目標是2021年轉化400億貨值，2022年轉化520億元，2023年轉化680億元，2024年轉化820億元。

縱觀奧園集團截至目前的情況，當1月19日那份公告發(fā)出，該公司最新的經營戰(zhàn)略已經明晰：存在就是一切，一切為了存在。

戰(zhàn)略性放棄境外債券，暫停兌付到期債券的利息和本金，直接進行債務重組談；另一邊，奧園部分境內債券展期收獲進展，理財產品兌付也如約推進；盡力出售各種類型的境內外資產……

總結起來，奧園現時正竭力保證公司經營存續(xù)，對于眼前的困難，則保內優(yōu)先于保外。

由于放棄兌付境外債券本息，惠譽已將中國奧園的長期外幣發(fā)行人違約評級(IDR)從“C”下調至“RD”(限制性違約)。只是這對奧園目前境內的經營影響不大，反正短時間內已不可能再到境外發(fā)債了。

況且，廣東省政府一直在為危機房企的引戰(zhàn)、融資、項目出售等環(huán)節(jié)進行協調。

奧園在近月來密集參加了多個由政府組織的會議，包括不久前1月中旬，廣東省政府召集會議，為奧園、富力為首的企業(yè)與保利地產、五礦地產、中海地產等央企，珠江實業(yè)、越秀集團等廣州市屬房地產企業(yè)牽線。

同時亦有消息稱，在奧園宣布開展境外債務重組前，事實上廣東省多部門曾對奧園的經營情況進行過摸底。據稱，經過廣東省住建廳、廣東證監(jiān)局、廣東銀保監(jiān)局、廣東省自然資源廳等多部門判斷，奧園面臨的只是階段性流動性問題，除保交付外還需保證持續(xù)的發(fā)展。

因此，奧園的解決路徑是資產處置和引入戰(zhàn)投兩頭抓，但重點是引入戰(zhàn)投。

“總得保留一些希望的火種。”有接近奧園的人士表示，公司將希望寄于引入國企或央企作為戰(zhàn)略投資者，對出售項目特別是城市更新項目則認為是次要選項。

最新情況顯示，據稱奧園在引入戰(zhàn)投方面也取得了進展，春節(jié)后會有更進一步消息。

另外，奧園已成功出售多個境內外項目，境內涉及廣東陽江、惠州，江西九江、廣西浦北、福建漳州等地，境外則涉及澳大利亞、加拿大等地，總體回籠金額達30億元。

去年11月，奧園也已將香港的部分物業(yè)作價9億港元沽清。

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原標題： 冬天法則 | 奧園積谷