觀點 作者：觀點新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin)
從局外到局內(nèi)，觀察和解讀行業(yè)、企業(yè)與市場的真實一面。
化解債務壓力下，物業(yè)板塊對于如今房地產(chǎn)企業(yè)來說，仍舊保持著優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的光環(huán)。
3月14日，正榮服務集團有限公司公告稱，董事獲本公司控股股東歐宗榮先生告知，偉正控股有限公司（一家由歐先生全資擁有的公司）將于2022年3月17日完成向華博貿(mào)易有限公司轉(zhuǎn)讓253,141,168股股份（占公司已發(fā)行股本約24.40%）。
此次轉(zhuǎn)讓，目的為清償一筆由歐先生及偉正作出擔保且應付福建華閩的貸款。而這筆貸款的債權人，正是華博的母公司——福建華閩進出口有限公司，這也揭示了歐宗榮此次股權交易，本身是一場物企股權抵債的操作。
故事的另一位主角，華博貿(mào)易由福建華閩進出口有限公司控制，后者主要經(jīng)營進出口貿(mào)易、生物醫(yī)藥及礦業(yè)投資等業(yè)務；而福建華閩進出口有限公司創(chuàng)立于1986年，是福建省外貿(mào)龍頭企業(yè)，這兩家公司都是劉平山背后的企業(yè)。
劉平山與正榮關系匪淺，手持正榮地產(chǎn)與正榮服務兩家上市企業(yè)原始股份。
與此同時，華博商貿(mào)承諾，自轉(zhuǎn)讓之日起一年內(nèi)不會出售（無論直接或間接）任何該等股份，這一承諾也展示了對正榮的支持。
股份轉(zhuǎn)讓一經(jīng)完成后，歐宗榮連同家庭成員將透過彼等的投資公司擁有正榮服務已發(fā)行股本的44.43%；華博將擁有已發(fā)行股本的24.40%；歐宗榮仍將為第一控股股東。
截至3月15日上午收盤，正榮服務漲幅1.89%，報價1.08港元/股；截至當日收盤，下跌13.21%，報價0.92港元/股。
債務化解
早在此前2月，正榮地產(chǎn)集團有限公司公告稱，于2022年2月22日，由RoYue Limited實益擁有的公司140,000,000股普通股于行使對該等股份的擔保權益后，已轉(zhuǎn)讓予第三方。
RoYue由正榮地產(chǎn)控股股東歐宗榮先生全資擁有，緊接股份轉(zhuǎn)讓后，RoYue所持公司股份減至2,080,326,000股，占公告日期已發(fā)行股本總數(shù)約47.63%。
雖然已經(jīng)退出公司管理第一線，但歐宗榮作為正榮實控人，此次又將正榮服務股權出讓，無疑是為了緩解正榮系債務壓力的主動出擊。
自永續(xù)債逾期風波至今，籠罩在償債陰云之下的正榮，這段時間一直在規(guī)劃化解債務壓力。在2月電話會議上，正榮CFO陳偉健就表示，正榮在減少負債規(guī)模的前提下，推進部分項目轉(zhuǎn)讓，爭取在2023年到期之前改善流動性的局面。
根據(jù)正榮地產(chǎn)2022年2月18日及2022年2月21日發(fā)布的公告，正榮地產(chǎn)無法為現(xiàn)有債務再融資，預計現(xiàn)有內(nèi)部資源可能不足以償付于2022年3月即將到期的債務，對原擬于2022年3月5日贖回的永續(xù)債提出同意征求，尚未償還本金總額為2.00億美元。
除此之外，正榮地產(chǎn)還對將于2022年到期的5筆境外債提出交換要約及同意征求，其中4筆美元債尚未償還本金總額合計7.98億美元，1筆離岸人民幣債券尚未償還本金總額16億元人民幣；對將于2023-2026年到期的8筆美元債提出同意征求，尚未償還本金總額合計23.63億美元。
截至目前，正榮地產(chǎn)境內(nèi)存續(xù)債券（含資產(chǎn)支持證券）尚未償還本金余額70.24億元，其中到期與行權日在2022年內(nèi)的債券余額37.57億元，面臨較大債券兌付壓力。
董事長黃仙枝也直言，正榮地產(chǎn)希望對2022年內(nèi)到期的美元債本金進行展期，緩解大量債務到期壓力，解決現(xiàn)金流缺口問題，給予公司一年時間逐步強化經(jīng)營性現(xiàn)金流。
3月7日，正榮地產(chǎn)集團有限公司發(fā)布有關以下票據(jù)同意征求，于2022年3月4日下午四時正(倫敦時間)，已收到同步同意征求的必要同意。
相關票據(jù)包括2024年到期年息8.35%的優(yōu)先票據(jù)、2023年到期年息9.15%的優(yōu)先票據(jù)、2023年到期年息8.3%的優(yōu)先票據(jù)、2024年到期年息7.875%的優(yōu)先票據(jù)、2024年到期年息7.1%的優(yōu)先票據(jù)、2025年到期年息7.35%的優(yōu)先票據(jù)、2026年到期年息6.63%的優(yōu)先票據(jù)、2026年到期年息6.7%的優(yōu)先票據(jù)。
同時在會議上，通過了“天風-正榮應收賬款第一期資產(chǎn)支持專項計劃”的展期議案。修改后的兌付方案，將3月17日到期日支付優(yōu)先級“PR正榮01”的本金償付比例提高到20%，剩余本金展期一年兌付，展期期間繼續(xù)按照6.10%計算未償本金的預期收益。
接踵而至的償債壓力下，股權置換的嘗試，對如今正榮來說，不啻于阿里阿德涅線團，沿著線索，摸索著解開困局的謎底。
物企出走
市場對于此次交易，討論的焦點不可避免地放在了“性價比”之上。
畢竟正榮服務作為正榮系較為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，一個多月前股價還是4塊多，現(xiàn)在股價水平下，成交金額對正榮來說可能減少了好幾億，接盤方無疑是以較低的價格拿下了正榮服務股份。
華博對歐宗榮來說并不陌生，此前就曾三次入股正榮系。
2019年1月，正榮服務與劉平山旗下華博全資附屬公司Sky Bridge簽訂換股協(xié)議，Sky Bridge將其在福建正榮的全部股份轉(zhuǎn)交給正榮服務，而正榮服務為Sky Bridge發(fā)行5萬股每股1美元的股份，占正榮服務總股本5%。
追溯可見，華博對正榮服務的興趣更是此前早有，經(jīng)過這次交易，成為了正榮服務地第二大股東。
化解債務壓力下，物業(yè)板塊對于如今房地產(chǎn)企業(yè)來說，仍舊保持著優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的光環(huán)。
根據(jù)1月披露的數(shù)據(jù)，截至2021年12月31日止12個月，正榮地產(chǎn)集團連同合營公司及聯(lián)營公司累計合約銷售金額約為人民幣1456.43億元，與去年同期1419億元相比增長約2.64%；合約銷售建筑面積為880.26萬平方米；合約平均售價為每平方米人民幣16500元。
截至2022年2月28日止兩個月，正榮地產(chǎn)連同合營公司及聯(lián)營公司累計合約銷售金額為人民幣114.26億元，合約銷售建筑面積為73.16萬平方米及合約平均售價為每平方米人民幣15600元；其中，合約銷售額同比減少53.56%，合約銷售建筑面積同比減少49.51%。
正榮服務公布的營運數(shù)據(jù)中，截至2021年12月17日在管建筑面積達到約7000萬平方米，合約面積約1億平方米。截至2020年12月31日，在管建筑面積為4128萬平方米，合約建筑面積為8740萬平方米。
得益于年內(nèi)第三方拓展表現(xiàn)，正榮服務在管建筑面積與合約建筑面積都有不錯的增長。
無獨有偶，同樣為了應對債務危機，藍光發(fā)展賣掉了藍光嘉寶服務、彩生活賣掉了核心資產(chǎn)鄰里樂股份；去年12月16日，西南物企龍頭金科服務以轉(zhuǎn)讓22％的股權為代價，引入博裕投資，獲得37.34億流動資金。
除此之外，還有恒大物業(yè)、中梁物業(yè)、中南服務、禹洲物業(yè)、奧園健康、佳兆業(yè)美好等等物企資源已成交或待價而沽。
當賣家市場有著層出不窮的良好物企陳列在前，尋找合適的買家，促成優(yōu)質(zhì)的合作，反而成為了這場資本游戲里更加艱難的法則。
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