作者：毛小柒

【正文】

一、哈爾濱廢止地產(chǎn)調(diào)控政策文件（核心要點(diǎn)是不再限售）

（一）地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)仍在持續(xù)釋放的背景下，因城施策的各地動(dòng)向備受關(guān)注。2022年3月23日，哈爾濱市住建局在哈爾濱市政府官網(wǎng)披露的信息顯示，經(jīng)報(bào)請(qǐng)市政府同意，鑒于《哈爾濱市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（哈政辦規(guī)（2018）12號(hào)）已完成其階段性調(diào)控使命，擬予以以廢止。值得關(guān)注的是，哈爾濱此舉，隨后得到經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)、央視財(cái)經(jīng)等官媒的轉(zhuǎn)載。

這是首個(gè)城市明確宣布廢止先前的房地產(chǎn)調(diào)控文件，且是省會(huì)城市，和之前的鄭州等地一樣(參見(jiàn)首個(gè)特大城市全面放松樓市、首個(gè)一線城市房貸利率大幅下調(diào)和首付比例迎來(lái)下調(diào)潮？），具有風(fēng)向標(biāo)層面的意義，預(yù)計(jì)其它大部分城市都將會(huì)跟進(jìn)。

（二）哈爾濱擬廢止的這份文件于2018年5月5日發(fā)布，其篇幅不長(zhǎng)，當(dāng)時(shí)的總體政策取向是收緊，即加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。具體明確了以下五點(diǎn)，

1、制定差異化的供地政策，用地需求大的哈西、松北地區(qū)增加供應(yīng)和加快節(jié)奏，香坊區(qū)等老城區(qū)舊城改造釋放的住宅用地及時(shí)組織供應(yīng)，庫(kù)存規(guī)模較多的阿城區(qū)、利民開(kāi)發(fā)區(qū)要適當(dāng)控制。

2、主城6區(qū)（道里區(qū)、南崗區(qū)、道外區(qū)、香坊區(qū)、平房區(qū)和松北區(qū)）區(qū)域范圍內(nèi)實(shí)行限售，即取消建設(shè)單位網(wǎng)簽合同備案信息注銷權(quán)限，自商品房網(wǎng)簽合同簽訂之日起滿3年方可上市交易。

3、提高公積金貸款條件，將個(gè)人貸款還貸能力系數(shù)由0.5調(diào)整為0.4。

4、嚴(yán)格控制二套以上購(gòu)房的首付和利率標(biāo)準(zhǔn)。

5、強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管。

可以看出，被廢止的這項(xiàng)政策關(guān)鍵點(diǎn)是3年的限售期。此次廢止后，意味著哈爾濱市的商品住宅限售約束被真正取消。

二、實(shí)際上，哈爾濱早在2021年9月就開(kāi)始救市了

如果從時(shí)間上看，早在地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)暴發(fā)不到兩個(gè)月的時(shí)間里，哈爾濱就已經(jīng)按照三穩(wěn)（即穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期）的政策導(dǎo)向，開(kāi)始出臺(tái)政策穩(wěn)樓市了，而這些舉措隨后被因城施策的各地區(qū)爭(zhēng)相效仿。2021年9月29日，哈爾濱住建局聯(lián)合哈爾濱市自然資源和規(guī)劃局、財(cái)政局、人社局 、稅務(wù)局、銀保監(jiān)局、人行中心支行、網(wǎng)信辦、住房公積金管理中心等部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》（哈住建發(fā)〔2021〕267號(hào)），提出如下舉措：

（一）救地產(chǎn)企業(yè)：預(yù)售條件、預(yù)售監(jiān)管資金返還與土地款繳納條件放松

1、對(duì)信用等級(jí)為綠牌和藍(lán)牌的開(kāi)發(fā)企業(yè)，2022年6月1日前，取得土地使用權(quán)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在2022年底之前，高層達(dá)到一層工程主體施工形象、多層達(dá)到二層工程主體施工形象的，企業(yè)可按棟申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證。

2、2022年底前，對(duì)于已實(shí)施商品房預(yù)售資金監(jiān)管的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，滿足返還條件的，應(yīng)盡快予以返還。同時(shí)，監(jiān)管資金入賬金額在扣除5%留存監(jiān)管資金后仍有余額的，在返還各階段監(jiān)管資金的基礎(chǔ)上，每階段提高原來(lái)應(yīng)返額度的20%，以減輕企業(yè)流動(dòng)資金壓力。

3、自2021年10月1日起，新出讓的土地項(xiàng)目，繳納土地出讓起始價(jià)的20%作為競(jìng)買(mǎi)保證金，土地出讓合同簽訂后，一個(gè)月內(nèi)繳納土地成交價(jià)款的50%，六個(gè)月內(nèi)繳齊剩余土地成交價(jià)款，并按照規(guī)定繳納相應(yīng)利息。

（二）支持去庫(kù)存和拯救銷售端：加大對(duì)人才與新市民購(gòu)房的貨幣補(bǔ)貼力度

1、加大對(duì)人才購(gòu)房的補(bǔ)貼力度。對(duì)與本地用人單位簽訂聘用合同或服務(wù)協(xié)議、繳納6個(gè)月社保的，以及已自主創(chuàng)業(yè)的，年齡在35歲以下的各類人才，在哈購(gòu)置首套商品房時(shí)即可享受購(gòu)房補(bǔ)貼。購(gòu)房補(bǔ)貼以貨幣形式一次性發(fā)放，發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)按照全日制博士生10萬(wàn)元、全日制碩士生5萬(wàn)元、全日制本科生3萬(wàn)元、大中專生（含技工院校）2萬(wàn)元。

2、對(duì)于在哈購(gòu)置首套商品房的新市民（參見(jiàn)新市民群體，杠桿加起），給予一次性1萬(wàn)元的購(gòu)房補(bǔ)貼。

（三）其它救市政策：下調(diào)稅率、多維度放寬公積金貸款條件等

1、下調(diào)土地增值稅預(yù)征率，全市普通標(biāo)準(zhǔn)住宅調(diào)整為1.5%；除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅外的其他住宅調(diào)整為2%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)整為2.5%。

2、實(shí)際用于居住用途的公寓房屋，水、電收費(fèi)持續(xù)執(zhí)行民用價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。

3、放寬二手房公積金貸款房齡年限，由20年提高到30年，貸款年限與房齡之和不超過(guò)50年。

4、允許異地繳存公積金職工在哈購(gòu)房申請(qǐng)公積金貸款，實(shí)現(xiàn)異地職工享有在哈市同等住房公積金貸款政策。

5、縣（處）級(jí)女干部和高級(jí)職稱女性專業(yè)技術(shù)人員住房公積金個(gè)人貸款年齡由55周歲調(diào)整為60周歲。 

6、放寬靈活就業(yè)人員建戶繳存公積金政策，社保開(kāi)戶即可申請(qǐng)繳存住房公積金。 

7、放寬住房公積金組合貸款業(yè)務(wù)，允許職工使用公積金貸款仍不能滿足需要的，可申請(qǐng)組合貸款，公積金貸款與商業(yè)貸款之和不超過(guò)購(gòu)房評(píng)估價(jià)格的70%。 

8、各區(qū)、縣（市）政府要切實(shí)履行房地產(chǎn)市場(chǎng)屬地主體責(zé)任，積極引導(dǎo)支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)展促銷活動(dòng)。

三、哈爾濱為什么要救市？?jī)蓚€(gè)指標(biāo)也許能夠說(shuō)明問(wèn)題

理由也很明顯，即哈爾濱的樓市很不樂(lè)觀。

（一）2021年地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比大幅下降14.60%（全國(guó)則增長(zhǎng)4.40%）

2020年和2021年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速分別達(dá)到7.00%和4.40%，而同期哈爾濱的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資卻分別增長(zhǎng)0.30%和下降14.6%，和全國(guó)平均水平相去甚遠(yuǎn)。2020年尚能保持微幅增長(zhǎng)，2021年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速在全國(guó)主要城市中排名末位，僅略好于處于嚴(yán)格調(diào)控中的深圳。這表明哈爾濱的地產(chǎn)行業(yè)困境很突出，地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)沒(méi)有形成有效推動(dòng)，反而形成重大拖累。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比大幅下滑，表明地產(chǎn)企業(yè)在哈爾濱拿地開(kāi)發(fā)意愿大幅下滑，這給哈爾濱地區(qū)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)沖擊的同時(shí)，無(wú)疑也會(huì)沖擊哈爾濱的拿地收入，并進(jìn)一步加大哈爾濱地區(qū)的財(cái)政壓力。

資料來(lái)源：Wind（沈陽(yáng)和福州的數(shù)據(jù)為2021年前11個(gè)月，鄭州為2021年前三個(gè)季度）

（二）房?jī)r(jià)下降幅度在70大主要城市中位列第2

2022年2月，哈爾濱的二手住宅價(jià)格環(huán)比下降1.50%，在70大主要城市中下降幅度最大。同時(shí)自2021年7月以來(lái)的6個(gè)月時(shí)間里，哈爾濱的二手住宅價(jià)格累計(jì)下降4.99%，下降幅度在70大主要城市中位列第2。

四、哈爾濱并不孤立，越來(lái)越多的城市正面臨同樣的困境

如果僅從上述兩個(gè)指標(biāo)來(lái)看，哈爾濱實(shí)際上并不孤立，越來(lái)越多的城市正面臨和哈爾濱同樣的困境。

（一）從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比來(lái)看，西藏、西安、太原、合肥、黑龍龍江、云南、鄭州、沈陽(yáng)、青島等地下滑同樣比較大。2021年前三季度，鄭州地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降4%，但如果從全年數(shù)據(jù)來(lái)看，則可能更糟心，這大概也是鄭州大幅放松地產(chǎn)調(diào)控的原因。

（二）從房?jī)r(jià)變化來(lái)看，2022年2月當(dāng)月，70大城市中有57個(gè)城市的二手住宅價(jià)格環(huán)比出現(xiàn)了下降，23個(gè)城市下降幅度超過(guò)0.50%，沈陽(yáng)、哈爾濱、牡丹江等三個(gè)東北城市的下降幅度均超過(guò)1%。當(dāng)然，若從2021年7月以來(lái)的6個(gè)月累計(jì)下降幅度來(lái)看，70個(gè)大中城市中的62個(gè)城市二手住宅價(jià)格出現(xiàn)了下降，牡丹江、哈爾濱、太原、大理、石家莊、安慶、南充、北海等城市的二手住宅價(jià)格累計(jì)下降幅度均超過(guò)3%，其中哈爾濱與牡丹江分別下降6.42%和4.99%。

五、房貸利率雖在持續(xù)下行，但地產(chǎn)行業(yè)政策還需要進(jìn)一步放松

需要認(rèn)識(shí)到，降首付、降房貸利率、取消限售限購(gòu)、加快按揭貸款投放節(jié)奏等舉措均不是化解當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的根本之道，屬于典型的治標(biāo)不治本，政策層面還應(yīng)進(jìn)一步放開(kāi)矜持，全方位放松地產(chǎn)行業(yè)政策。畢竟即便全面放松，預(yù)計(jì)也很難改變目前預(yù)期較弱的困局。

（一）目前地產(chǎn)行業(yè)面臨的最大問(wèn)題是預(yù)期較弱，且很難在短期內(nèi)改變，如果未來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)下行且沒(méi)有上漲預(yù)期，則對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)選擇在當(dāng)前購(gòu)房就顯得沒(méi)有必要性，這無(wú)疑會(huì)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的銷售端產(chǎn)生致命沖擊。因此，當(dāng)前的關(guān)鍵是通過(guò)持續(xù)放松的地產(chǎn)政策讓市場(chǎng)預(yù)期到房子仍能起到保值增值的作用，如此市場(chǎng)主體才愿意選擇成為購(gòu)房主力，幫助暢通銷售端，助力地產(chǎn)行業(yè)更好良性循環(huán)。

（二）根據(jù)貝殼研究院的監(jiān)測(cè)，今年3月全國(guó)103個(gè)重點(diǎn)城市房貸利率創(chuàng)2019年以來(lái)月度最大降幅，接近2020年三季度水平。其中，103個(gè)重點(diǎn)城市首套房與二套房貸款利率分別為5.34%和5.60%，環(huán)比分別下降13和15個(gè)基點(diǎn)，降幅較2月分別擴(kuò)大4和6個(gè)基點(diǎn)。進(jìn)一步看，蘇州、深圳、上海等20個(gè)城市首套房貸利率低于5%（如蘇州和廈門(mén)的首套房利率為4.65%和4.95%），成都首套房貸款利率3月大幅下調(diào)69個(gè)基點(diǎn)（下降幅度最大）、二套房貸利率降低34個(gè)基點(diǎn)，鄭州出臺(tái)相關(guān)政策后部分銀行甚至將二手房貸利率從5.3%降到4.9%。

（三）雖然房貸利率仍在持續(xù)下行，但今年3月LPR沒(méi)有下降，顯示出政策部門(mén)仍顯克制與謹(jǐn)慎，但這反而對(duì)市場(chǎng)預(yù)期造成了較為不好的影響，容易導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)未來(lái)地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期進(jìn)一步惡化。某種程度上，當(dāng)前應(yīng)向市場(chǎng)傳遞地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)并非趨于下行，而應(yīng)與整個(gè)經(jīng)濟(jì)基本面保持同步，也即至少房?jī)r(jià)增速應(yīng)和經(jīng)濟(jì)增速保持基本同步，如此市場(chǎng)預(yù)期才有可能趨于平穩(wěn)。

房貸利率的下行只能說(shuō)明銷售端遇到了很大問(wèn)題，并不能解決市場(chǎng)預(yù)期惡化的困境，因此當(dāng)前來(lái)看，政策宣示意義更為重要，應(yīng)給予足夠重視。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 首個(gè)省會(huì)城市廢止房地產(chǎn)調(diào)控政策文件