各級(jí)主管機(jī)關(guān)曾以多種形式表態(tài)REITs將于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相關(guān)領(lǐng)域率先落地。例如：深交所2018年2月發(fā)布的《發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2018~2020年）》指出：“全力開展REITs產(chǎn)品創(chuàng)新，為住房租賃、政府和社會(huì)資本合作（PPP）項(xiàng)目、保障性住房建設(shè)、商業(yè)物業(yè)等領(lǐng)域提供金融支持。探索發(fā)行公募REITs，引入多元化投資者。配合研究制定REITs相關(guān)配套規(guī)則，推動(dòng)相關(guān)主管部門出臺(tái)稅收優(yōu)惠等政策，營(yíng)造良好市場(chǎng)環(huán)境。”國(guó)家發(fā)展改革委、證監(jiān)會(huì)2016年12月21日印發(fā)的《關(guān)于推進(jìn)傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域政府和社會(huì)資本合作（PPP）項(xiàng)目資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》指出：“中國(guó)證監(jiān)會(huì)將積極研究推出主要投資于資產(chǎn)支持證券的證券投資基金，并會(huì)同國(guó)家發(fā)展改革委及有關(guān)部門共同推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs），進(jìn)一步支持傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)。”

證監(jiān)會(huì)與國(guó)家發(fā)展改革委于2020年4月30日發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱“《通知》”），證監(jiān)會(huì)于同日公布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）（征求意見稿）》（以下簡(jiǎn)稱“《指引》”）。“基建狂魔”選擇基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域作為中國(guó)版不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)第一站，既順應(yīng)宏觀調(diào)控政策大勢(shì)，又承襲前期戰(zhàn)略規(guī)劃部署。

《通知》與《指引》項(xiàng)下基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡(jiǎn)稱“基礎(chǔ)設(shè)施基金”或“基礎(chǔ)設(shè)施REITs”）的出臺(tái)，標(biāo)志著中國(guó)版公募REITs邁出了堅(jiān)定的第一步。

對(duì)于中國(guó)版基礎(chǔ)設(shè)施REITs，規(guī)范體系如何設(shè)定，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)如何設(shè)計(jì)，適用于哪些項(xiàng)目，需要哪些主體參與，申報(bào)程序如何履行？筆者帶著相關(guān)問題通讀了《通知》與《指引》，以期于規(guī)范條文中尋找相關(guān)答案，感知中國(guó)版基礎(chǔ)設(shè)施REITs的第一印象。

對(duì)于中國(guó)版基礎(chǔ)設(shè)施REITs規(guī)范體系如何設(shè)定，《通知》與《指引》明確：基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)系在《證券投資基金法》框架下開展，依托《公開募集證券投資基金運(yùn)作管理辦法》（證監(jiān)會(huì)令第104號(hào)）、《公開募集證券投資基金信息披露管理辦法》（證監(jiān)會(huì)令第158號(hào)）、《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定》（證監(jiān)會(huì)公告【2014】49號(hào)）等現(xiàn)有規(guī)則，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)系采用“公募基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金+基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”（即：公募基金+ABS）。

如《北京大學(xué)光華管理學(xué)院“光華思想力”新金融研究系列報(bào)告之五-中國(guó)公募REITs管理模式研究》（2018年7月）事先基于既有法律規(guī)范與資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)實(shí)踐所預(yù)見與倡導(dǎo)，“公募基金+ABS”是中國(guó)實(shí)現(xiàn)公募REITs的首選方案。

筆者認(rèn)為，采用該等規(guī)范模式可以借鑒證券投資基金與資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃的相關(guān)實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)與既有監(jiān)管規(guī)范，降低監(jiān)管成本與創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)，提高業(yè)務(wù)實(shí)際操作效率，有利于參與主體在現(xiàn)有監(jiān)管制度環(huán)境下推進(jìn)試點(diǎn)工作與盡快推出具體產(chǎn)品。

《指引》明確基礎(chǔ)設(shè)施包括倉(cāng)儲(chǔ)物流，收費(fèi)公路、機(jī)場(chǎng)港口等交通設(shè)施，水電氣熱等市政設(shè)施，產(chǎn)業(yè)園區(qū)等其他基礎(chǔ)設(shè)施，并明確排除住宅和商業(yè)地產(chǎn)。

基礎(chǔ)設(shè)施與持有型房地產(chǎn)是REITs的兩大類主要基礎(chǔ)資產(chǎn)，在全球REITs市場(chǎng)具有良好穩(wěn)定的市場(chǎng)表現(xiàn)。我國(guó)公募REITs試點(diǎn)從基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域開展，體現(xiàn)了監(jiān)管層推動(dòng)國(guó)家重大戰(zhàn)略實(shí)施、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展的戰(zhàn)略意圖，排除住宅和商業(yè)地產(chǎn)體現(xiàn)了目前階段對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策的繼續(xù)遵循。

《通知》體現(xiàn)了支持國(guó)家重大戰(zhàn)略（區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略、建設(shè)美好生態(tài)戰(zhàn)略、新基建戰(zhàn)略等）實(shí)施的精神，要求試點(diǎn)工作聚焦重點(diǎn)區(qū)域和重點(diǎn)行業(yè)：

《通知》與《指引》明確了基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合下列準(zhǔn)入要求：

（1）項(xiàng)目權(quán)屬清晰

原始權(quán)益人對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目應(yīng)享有完全的所有權(quán)或特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，不存在經(jīng)濟(jì)或法律糾紛和他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定。

（2）主體資信良好

原始權(quán)益人企業(yè)信用穩(wěn)健、內(nèi)部控制健全，最近3年無重大違法違規(guī)行為。

（3）項(xiàng)目建設(shè)合規(guī)

項(xiàng)目的投資管理、規(guī)劃、環(huán)評(píng)、用地、竣工驗(yàn)收等相關(guān)手續(xù)齊備。

（4）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定

項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)經(jīng)營(yíng)3年以上，具有成熟的經(jīng)營(yíng)模式及市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)能力，已產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，投資回報(bào)良好，并具有持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力、較好的增長(zhǎng)潛力。

（5）現(xiàn)金流來源分散

項(xiàng)目現(xiàn)金流來源具備較高分散度，且主要由市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生，不依賴第三方補(bǔ)貼等非經(jīng)常性收入。

（6） PPP項(xiàng)目的特別要求

PPP項(xiàng)目應(yīng)依法依規(guī)履行政府和社會(huì)資本管理相關(guān)規(guī)定，收入來源以使用者付費(fèi)為主，未出現(xiàn)重大問題和合同糾紛。

《指引》明確，基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品結(jié)構(gòu)應(yīng)當(dāng)采用“公募基金+ABS”模式，簡(jiǎn)要圖示如下：

《指引》規(guī)定產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中的相關(guān)主體應(yīng)當(dāng)滿足如下要求：

（1）REITs基金管理人與資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃管理人存在實(shí)際控制關(guān)系或受同一控制人控制。

（2）REITs基金托管人與資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃托管人為同一人。

（3）資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃持有項(xiàng)目公司全部股權(quán)。

基礎(chǔ)設(shè)施REITs相當(dāng)于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的資本市場(chǎng)首次公開發(fā)行（IPO），涉及眾多交易主體與專業(yè)機(jī)構(gòu)。《通知》與《指引》明確，參照公開發(fā)行證券相關(guān)要求強(qiáng)化對(duì)相關(guān)參與主體的監(jiān)督管理，壓實(shí)管理人受托責(zé)任，壓實(shí)中介機(jī)構(gòu)責(zé)任。因此，在迎接潛在業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)的同時(shí)，各方專業(yè)機(jī)構(gòu)亦應(yīng)當(dāng)充分關(guān)注基礎(chǔ)設(shè)施REITs業(yè)務(wù)開展過程中的自身資質(zhì)、職責(zé)與風(fēng)險(xiǎn)等問題。

《指引》設(shè)定的基礎(chǔ)設(shè)施REITs業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)圖示如下：

基金管理人除應(yīng)當(dāng)具備公募基金管理公司資質(zhì)外，還有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和投資方面的一些特殊要求，包括但不限于：（1）設(shè)置獨(dú)立的基礎(chǔ)設(shè)施基金投資管理部門，配備不少于3名具有5年以上基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)或基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資管理經(jīng)驗(yàn)的主要負(fù)責(zé)人員，其中至少2名具備5年以上基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)；（2）具有不動(dòng)產(chǎn)研究經(jīng)驗(yàn)，并配備充足的專業(yè)研究人員；（3）具備同類產(chǎn)品或業(yè)務(wù)投資管理或運(yùn)營(yíng)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，且同類產(chǎn)品或業(yè)務(wù)不存在重大未決風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)；（4）具備健全有效的基礎(chǔ)設(shè)施基金投資管理、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)、風(fēng)險(xiǎn)控制制度和流程。

基金管理人應(yīng)當(dāng)履行如下職責(zé)：

4.2 資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃管理人

基金托管人應(yīng)當(dāng)具備公募基金托管人資質(zhì)，應(yīng)當(dāng)具有基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域資產(chǎn)管理產(chǎn)品托管經(jīng)驗(yàn)，并為開展基礎(chǔ)設(shè)施基金托管業(yè)務(wù)配備充足的專業(yè)人員。

財(cái)務(wù)顧問由取得保薦機(jī)構(gòu)資格的證券公司擔(dān)任，主要履行如下職責(zé)：（1）在申請(qǐng)注冊(cè)基礎(chǔ)設(shè)施前，對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目進(jìn)行盡職調(diào)查，出具財(cái)務(wù)顧問報(bào)告；（2）在確定基礎(chǔ)設(shè)施基金份額認(rèn)購(gòu)價(jià)格階段，受托辦理基礎(chǔ)設(shè)施基金份額發(fā)售的路演推介、詢價(jià)、定價(jià)、配售等相關(guān)業(yè)務(wù)活動(dòng)。

資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所按照《指引》及法律法規(guī)、監(jiān)管規(guī)則、執(zhí)業(yè)規(guī)范和其他業(yè)務(wù)規(guī)則分別提供資產(chǎn)評(píng)估、法律顧問、財(cái)務(wù)審計(jì)相關(guān)法律服務(wù)，履行各自法定職責(zé)。

4.7.1 戰(zhàn)略投資者

原始權(quán)益人應(yīng)當(dāng)參與戰(zhàn)略配售，配售比例不低于基金份額發(fā)售數(shù)量的20%，且持有基礎(chǔ)設(shè)施基金份額期限自上市之日起不少于5年。

專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者可以參與基礎(chǔ)設(shè)施基金份額戰(zhàn)略配售，戰(zhàn)略配售比例由基金管理人與財(cái)務(wù)顧問協(xié)商確定，持有期限自上市之日起不少于1年。

4.7.2 網(wǎng)下投資者

網(wǎng)下投資者為證券公司、基金管理公司、信托公司、財(cái)務(wù)公司、保險(xiǎn)公司、合格境外投資者、符合規(guī)定的私募基金管理人、銀行理財(cái)子公司、社保基金、基礎(chǔ)設(shè)施投資機(jī)構(gòu)、政府專項(xiàng)基金、產(chǎn)業(yè)投資基金等專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者。基礎(chǔ)設(shè)施基金份額網(wǎng)下發(fā)售比例不得低于本次公開發(fā)售數(shù)量的80%。

4.7.3 公眾投資者

基金管理人應(yīng)當(dāng)制定投資者適當(dāng)性管理制度，做好投資者適當(dāng)性管理工作，將適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品銷售給適合的投資者。網(wǎng)下詢價(jià)結(jié)束后，公眾投資者以基金管理人公告的認(rèn)購(gòu)價(jià)格參與基礎(chǔ)設(shè)施基金份額認(rèn)購(gòu)。

各省級(jí)發(fā)展改革委主要從項(xiàng)目是否符合國(guó)家重大戰(zhàn)略、宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、固定資產(chǎn)投資管理法規(guī)制度，以及鼓勵(lì)回收資金用于基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板領(lǐng)域等方面出具專項(xiàng)意見。

在省級(jí)發(fā)展改革委出具專項(xiàng)意見基礎(chǔ)上，國(guó)家發(fā)展改革委將符合條件的項(xiàng)目推薦至中國(guó)證監(jiān)會(huì)。

《指引》第十三條第（五）項(xiàng)規(guī)定，基金管理人申請(qǐng)注冊(cè)REITs基金應(yīng)當(dāng)向證監(jiān)會(huì)提交基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券相關(guān)說明材料，包括但不限于資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃說明書、法律意見書、基金業(yè)協(xié)會(huì)備案情況等。據(jù)此，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃的設(shè)立與完成備案是基礎(chǔ)設(shè)施基金注冊(cè)的前置條件。

《指引》第十三條第（七）項(xiàng)規(guī)定，基金管理人申請(qǐng)注冊(cè)REITs基金應(yīng)當(dāng)向證監(jiān)會(huì)提交具體證券交易所同意基礎(chǔ)設(shè)施基金上市的無異議函。

國(guó)家發(fā)展改革委將符合條件的項(xiàng)目推薦至證監(jiān)會(huì)后，由證監(jiān)會(huì)依法依規(guī)，并遵循市場(chǎng)化原則，獨(dú)立履行注冊(cè)程序，自主決策。經(jīng)證監(jiān)會(huì)準(zhǔn)予注冊(cè)后，基金管理人可以公開發(fā)售基金份額募集資金，設(shè)立基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

基金應(yīng)當(dāng)進(jìn)行封閉式運(yùn)作。經(jīng)達(dá)到規(guī)定表決權(quán)比例的基金份額持有人表決通過的，基金可以擴(kuò)募。

（1）REITs基金80%以上資產(chǎn)投資于單一資產(chǎn)支持證券全部份額，且該資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃應(yīng)當(dāng)持有項(xiàng)目公司全部股權(quán)，以確保基金通過ABS、項(xiàng)目公司等特殊目的載體穿透取得基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目完整所有權(quán)或特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，擁有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目完全的控制權(quán)和處置權(quán)。

（2）REITs基金不超過20%基金資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)投資于利率債、AAA級(jí)信用債或貨幣市場(chǎng)工具。

基金對(duì)外借款不得超過基金資產(chǎn)20%，且借款用途限于項(xiàng)目維修、改造等。根據(jù)筆者了解，對(duì)REITs舉債予以限制系成熟市場(chǎng)REITs規(guī)則通例。

基金應(yīng)當(dāng)將90%以上經(jīng)審計(jì)年度可供分配利潤(rùn)以現(xiàn)金形式分配給投資者。基金的收益分配在符合分配條件的情況下每年不得少于1次。根據(jù)筆者了解，該等分配比例與周期亦參考了成熟市場(chǎng)REITs有關(guān)收益分配規(guī)則。

基金初始投資單一基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券并取得基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目全部所有權(quán)或特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)法規(guī)關(guān)于重大關(guān)聯(lián)交易要求履行適當(dāng)程序、依法披露。

基金進(jìn)行其他重大關(guān)聯(lián)交易，還應(yīng)當(dāng)召開持有人大會(huì)進(jìn)行表決，金額超過基金資產(chǎn)10%以上的關(guān)聯(lián)交易應(yīng)經(jīng)參加大會(huì)的基金份額持有人所持表決權(quán)的三分之二以上表決通過，與表決事項(xiàng)存在關(guān)聯(lián)關(guān)系時(shí)，關(guān)聯(lián)方應(yīng)當(dāng)回避表決，其份額不計(jì)入有表決權(quán)的基金份額總數(shù)。

（1） 定期資產(chǎn)評(píng)估

基金應(yīng)當(dāng)在每年年報(bào)披露時(shí)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，每年至少進(jìn)行1次評(píng)估。

（2） 特殊事項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估

如需購(gòu)入或出售基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、基金擴(kuò)募或延長(zhǎng)基金合同期限、提前終止基金合同或發(fā)生對(duì)基金份額持有人利益有重大影響的其他情形，需要對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估。

（3） 定期估值

基金管理人應(yīng)當(dāng)至少每季度對(duì)基金進(jìn)行公允估值，并披露基金資產(chǎn)凈值和基金份額凈值。

《指引》給出了三種項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理方式：基金管理人自行管理、基金管理人設(shè)立專門的子公司管理、基金管理人委托第三方管理機(jī)構(gòu)管理。《指引》并未禁止原始權(quán)益人受托擔(dān)任基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)。

基金管理人委托子公司或第三方管理機(jī)構(gòu)管理的，應(yīng)當(dāng)自行派員負(fù)責(zé)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理，且其依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任不因委托而免除。

基金管理人委托第三方管理機(jī)構(gòu)管理的，第三方管理機(jī)構(gòu)不得再將受委托運(yùn)營(yíng)管理基礎(chǔ)設(shè)施職責(zé)轉(zhuǎn)委托給其他機(jī)構(gòu)，且基金管理人應(yīng)對(duì)其管理進(jìn)行定期檢查、審計(jì)。

千里之行始于足下，REITs大計(jì)始于基建。

基礎(chǔ)設(shè)施REITs的出臺(tái)走出了中國(guó)版REITs的第一公里，是落實(shí)健全多層次資本市場(chǎng)體系、提升資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力的重要舉措，給新冠肺炎疫情防控常態(tài)化條件下包括基礎(chǔ)設(shè)施企業(yè)、基金管理公司及其子公司、證券公司、相關(guān)中介機(jī)構(gòu)等相關(guān)主體復(fù)工復(fù)產(chǎn)與開展業(yè)務(wù)提供了新的契機(jī)。

《通知》已經(jīng)引發(fā)輿論熱議，《指引》于公示征求意見階段已經(jīng)引起社會(huì)廣泛關(guān)注。基于REITs這一金融產(chǎn)品在其他國(guó)家與地區(qū)的成熟表現(xiàn)與中國(guó)企業(yè)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)高速發(fā)展的成功實(shí)踐，我們有理由相信基礎(chǔ)設(shè)施REITs將隨著試點(diǎn)工作的推進(jìn)為基礎(chǔ)設(shè)施、金融服務(wù)與相關(guān)配套服務(wù)行業(yè)注入新活力，打開新局面。