2016年底國家發(fā)改委批復(fù)《中原城市群發(fā)展規(guī)劃》，中原城市群的概念正式確立。依靠著“一核四軸”的發(fā)展戰(zhàn)略，中原城市群落地3年以來總體發(fā)展良好。河南作為中原城市群中的發(fā)展核心，房地產(chǎn)市場同樣受到極大關(guān)注。建業(yè)、正商、康橋等房企在其中有什么亮眼的表現(xiàn)呢？未來在三條紅線的調(diào)控下，豫系房企應(yīng)當如何面對？

河南地理位置優(yōu)越，鄭州作為中原城市群核心城市帶動區(qū)域發(fā)展（略）

河南經(jīng)濟相對領(lǐng)先周邊省份，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級優(yōu)化明顯（部分略）

隨著近幾年中原城市群建設(shè)的逐步推進，河南省城市規(guī)模持續(xù)擴大，河南的整體經(jīng)濟水平穩(wěn)步增長，2020年河南省的GDP水平為54259億元，排名全國第5，排名在周邊6省中位居第二，且四年GDP復(fù)合增速達到8.0%，在周邊地區(qū)中僅次于安徽省的12.2%，綜合河南省在全國的GDP排名較為靠前這一因素來看，其四年GDP復(fù)合增速在周邊地區(qū)屬于較高水平。

省內(nèi)各城市經(jīng)濟水平發(fā)展不均，鄭州虹吸效應(yīng)明顯

從河南省內(nèi)各區(qū)域城市發(fā)展來看，已形成了以鄭州為主中心，洛陽為副中心城市，以及南陽、商丘、安陽各區(qū)域中心的城市聯(lián)動發(fā)展格局。其中鄭州大都市區(qū)定位國際綜合樞紐及國際物流中心；洛陽副中心定位建設(shè)區(qū)域經(jīng)濟中心及全國先進制造業(yè)基地；此外商丘聚焦產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)新，南陽聚焦生態(tài)、旅游，安陽聚焦交通、產(chǎn)業(yè)等。

從經(jīng)濟水平上來看，鄭州近幾年GDP水平得到了飛速的發(fā)展，2020年GDP水平為12003億元，四年復(fù)合增長率達到11%，2020年的GDP水平排在周邊省份的省會前列，與周邊接壤的6個省份的省會相比，僅次于武漢。同時，在省內(nèi)，鄭州2020年的GDP水平是第二名的2.3倍，河南省內(nèi)其他城市經(jīng)濟發(fā)展水平相對鄭州來看斷層明顯，省內(nèi)18個地級市發(fā)展較為不平衡。洛陽、南陽、許昌、周口、新鄉(xiāng)五市2020年GDP水平超過三千億元，而濮陽、漯河、三門峽、鶴壁、濟源這5個地級市GDP水平不到兩千億元。

2、河南房地產(chǎn)市場較大，人均購買力低致售價不高

省內(nèi)房地產(chǎn)市場較大，投資主要集中在鄭州（部分略）

從房地產(chǎn)發(fā)展體量上來看，河南省2019年房地產(chǎn)開發(fā)投資額7465億元，全國各地區(qū)排名第五，房地產(chǎn)市場整體體量較大，同時同周邊6個接壤的省份比較來看，河南僅次于山東省，在中部地區(qū)中屬于領(lǐng)先地位。反映到最終的商品房銷售額來看，2019年河南省的商品房銷售額9010億元，全國各地區(qū)排名第六，與周邊接壤的省份相比，僅次于山東省。

三四線市場成交韌性較強，重點地級市土地市場表現(xiàn)較好（略）

人均購買力及城鎮(zhèn)化率較低，商品房銷售均價不高

從人均發(fā)展水平來看，2019年河南省人均地區(qū)生產(chǎn)水平56388元/人，全國地區(qū)排名第17，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入34201元，排名第26名，在周邊接壤的省份中，人均購買力屬于下游的地位，整體人均購買力較弱。

此外，河南省整體的城鎮(zhèn)化率才達到53.21%，遠低于全國城鎮(zhèn)化率60.6%。整體反映到商品房銷售均價來看，由于人均經(jīng)濟水平較低，城鎮(zhèn)化不高，商品房銷售均價也較低，2019年僅為6311元/平方米，較全國平均少32%，全國排名也僅為第25名，在周邊各省市中排名最末。而基于河南省人均購買力不足、商品房銷售均價較低，整體豫系房企銷售規(guī)模相對較小。

3、競爭格局：外來房企深耕愈顯成效，本土房企仍有較大土儲積累

競爭集中大鄭州，本土房企市場份額日漸被蠶食（部分略）

從河南省的整體房地產(chǎn)的歷史發(fā)展格局來看，過去很長的一段時間內(nèi)，無論是頭部豫系房企還是外來規(guī)模房企，主要的戰(zhàn)場在鄭州，對鄭州之外的市場下沉相對困難。主要因為鄭州的城鎮(zhèn)化水平以及人均購買力較高，容易孕育出規(guī)模相對較大的豫系房企，如正商、建業(yè)、鑫苑等本土房企的大本營一直在鄭州，且一直占據(jù)鄭州市場的較大份額。

然而，隨著外來房企的進入，本土房企的份額正逐年被外來房企蠶食。一方面鄭州市占率TOP1的水平逐年下降，且與第二名的差距逐年縮小，市占率TOP1由2015年的16.0%下降到2020年的9.1%，2015年TOP1的市占率與第二名的差距有6個百分點，而2020年差距則不足1個百分點；另一方面，本土房企在鄭州的銷售占比逐年下滑，由2015年的68%下降到2020年的32%，并且在市占率TOP10的房企中，外來房企個數(shù)逐年上升。

不過基于鄭州激烈的競爭環(huán)境，因而近幾年在河南省布局的房企也將目光投向三四線市場。本土房企中，建業(yè)、正商等逐步向三四線城市下沉，其中建業(yè)2019年實現(xiàn)省內(nèi)18個地級市122個縣級市的覆蓋；外來房企中碧桂園、恒大、綠地、中海等龍頭房企在布局鄭州之余，也積極在三四線城市進行布局，同時部分規(guī)模房企中梁、中南、融僑、融信、綠城等中上梯隊的規(guī)模房企，也會機會型進入一些基本面較好的三四線城市

碧桂園土儲量獨占鰲頭，但本土房企仍有較大積累（略）

從豫系房企的銷售規(guī)模來看，豫系房企的規(guī)模斷層較為明顯，200億元是明顯的分水嶺。目前規(guī)模最大的是建業(yè)，其2020年的銷售金額為683.4億元，若加上建業(yè)輕資產(chǎn)代建的343.03億元，則建業(yè)的整體的銷售規(guī)模超過千億。排名第二的是正商，其2020年的銷售金額420.1億元，而綠都、康橋、鑫苑、和昌的銷售金額集中在200-300億元之間，他們之間規(guī)模相差不大，但明顯斷層于建業(yè)和正商。

2、豫系房企本省銷售占比超過7成，主要集中在大鄭州

集中布局鄭州及周邊城市，建業(yè)正商下沉效果顯著（部分略）

從上榜的13家豫系房企的銷售區(qū)域分布來看，2020年這13家企業(yè)在河南省內(nèi)的銷售金額約為2102億元，對其總銷售額的占比約為74.15%，可見重點豫系房企的合約銷售金額主要仍來自于河南省。與此同時，根據(jù)河南省2020年房地產(chǎn)銷售金額9364.36億元計算，這13家豫系房企在河南省的市占率約為22.45%，豫系房企在本省的市占率仍有待提高。

大鄭州地區(qū)銷售貢獻較多，未來競爭可能更激烈（部分略）

具體來看各企業(yè)2020年在河南省內(nèi)的銷售規(guī)模，較為值得注意的是重點豫系房企在大鄭州的銷售額對其省內(nèi)銷售額的占比達到了57%，排除深耕全省的建業(yè)之后甚至能達到69%，是省內(nèi)銷售貢獻最大的區(qū)域。

不過銷售份額在鄭州的過度集中使得這幾家房企的未來發(fā)展受鄭州單城市的政策影響較大，風險較為集中。與此同時，隨著市場愈發(fā)公開和透明，外來規(guī)模房企的資本優(yōu)勢也在不斷放大，通過不斷輸出其品牌以及口碑，長期來看會加劇市場的競爭激烈度，逐步擠壓本地房企的生存空間。

內(nèi)鄭州外各城市銷售貢獻均不足6%，許昌吸引房企入駐（略）

3、省外擴張有待加速，全國各經(jīng)濟區(qū)分布較為平均

多數(shù)企業(yè)將全國化提上日程，而進度較為遲緩（略）

區(qū)域布局漸趨平均，重點布局一二線城市（部分略）

從單個企業(yè)的省外布局來看，作為積極省外擴展的豫系房企，鑫苑中國省外銷售貢獻的城市個數(shù)最多，包括成都、青島、北京等18個城市，其銷售貢獻最大的省外城市為成都，銷售額為38.77億元。城市能級方面，豫系房企的省外擴張的選擇主要是以熱點一二線城市為主，價值外溢的三四線城市為輔，這為企業(yè)投資效益以及風險規(guī)避打下了較為不錯的基礎(chǔ)。不過，由于這些城市的開發(fā)成本以及競爭成本較高，因此對于企業(yè)的資金鏈產(chǎn)生了一定的挑戰(zhàn)，從而拖慢了豫系房企進行全國化布局的步伐，相應(yīng)的全國的產(chǎn)品知名度影響也較弱。

在注重省內(nèi)省外擴張的同時，豫系房企也沒有放松產(chǎn)品力的打造。整體看來豫系房企在產(chǎn)品打造方面，不僅通過提升建造品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)品質(zhì)等方式增強其產(chǎn)品競爭力，此外還推出了眾多不同市場定位的產(chǎn)品系列，以滿足不同人群的需要，基本達成了從剛需到豪宅的全覆蓋，從而為其規(guī)模的穩(wěn)定擴張?zhí)峁┝擞辛Φ幕A(chǔ)。與此同時，不少豫系房企都布局了多元化產(chǎn)業(yè)，從而為住宅產(chǎn)品帶來優(yōu)質(zhì)配套，力圖打造地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈模式，進一步提升其市場競爭力。

1、本地經(jīng)濟發(fā)展以及客戶偏好促使企業(yè)更加重視產(chǎn)品品質(zhì)（略）

2、產(chǎn)品線基本實現(xiàn)剛需到豪宅全覆蓋，仍需打磨產(chǎn)品特色（略）

3、多家豫系房企推動多元化戰(zhàn)略，打造地產(chǎn)業(yè)務(wù)全產(chǎn)業(yè)鏈（部分略）

除了提升產(chǎn)品品質(zhì)外，不少豫系房企還加大了在房地產(chǎn)上下游的多元化布局力度，形成全產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)，從而為自身項目提供更多優(yōu)質(zhì)配套，提升其產(chǎn)品競爭力。整體來看，豫系房企中大部分都布局了金融、工程、物業(yè)以及商業(yè)運營等房地產(chǎn)開發(fā)上下游的業(yè)務(wù)，此外還有部分企業(yè)在教育、科技、貿(mào)易等方面進行差異化探索布局。

以建業(yè)地產(chǎn)為例，自從企業(yè)在2015年6月開啟了由“房地產(chǎn)開發(fā)商”向“新型生活方式服務(wù)商”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型之后，構(gòu)建了地產(chǎn)、物業(yè)、智造、科技、文旅、商業(yè)、酒店、農(nóng)業(yè)、君鄰會、教育、足球、旅游、金融為一體的大生態(tài)服務(wù)體系。其中筑友智造科技(00726.HK)、建業(yè)新生活（09983.HK）兩家建業(yè)推行多元化業(yè)務(wù)的重點公司已實現(xiàn)香港主板上市，代建業(yè)務(wù)平臺中原建業(yè)也向港交所遞交了招股書。多元化的業(yè)務(wù)布局不僅能為建業(yè)帶來更多利潤，同時也能夠反哺主業(yè)，為住宅產(chǎn)品帶來更為優(yōu)質(zhì)的資源配置，提升市場競爭力。

受限于人均購買力不足，疊加城鎮(zhèn)化水平不高等原因，豫系房企原始資源積累較為緩慢，規(guī)模相對較小，以建業(yè)地產(chǎn)和正商集團為龍頭代表，同時出現(xiàn)較為明顯的規(guī)模斷層。在發(fā)展過程中，豫系房企體現(xiàn)以下特征：

一方面，由于河南消費者比較偏好本土地級市小房企，城市之間存在口碑壁壘，規(guī)模豫系房企下沉三四線受阻力較大，省內(nèi)擴張緩慢，規(guī)模增長較慢；另一方面，近幾年外來房企經(jīng)過幾年深耕后，積累一定的開發(fā)口碑，對以鄭州為大本營的規(guī)模豫系房企造成較大的沖擊，外來房企逐步蠶食本土房企在鄭州的市場份額。

面對下沉困局和外來的競爭危機，一方面，豫系房企積極推動多元化戰(zhàn)略，打通房地產(chǎn)上下游業(yè)務(wù)，樹立品牌認可度，在當前房地產(chǎn)步入存量時代，更加注重企業(yè)綜合運營實力及服務(wù)的時代下，這些生態(tài)圈的打造凸顯前瞻性。另一方面，豫系房企積極向省外擴張，其中建業(yè)在戰(zhàn)略上重資產(chǎn)堅守河南，省外擴張主要通過輕資產(chǎn)管理的方式進行；而鑫苑、和昌、永威、康橋、信友、錦藝、昌建等積極向外出走，經(jīng)過多年發(fā)展，向外擴張有所成效，省外銷售占比有所提升，并且從布局區(qū)域來看，由起初的集中布局長三角，轉(zhuǎn)向長三角、京津冀、珠三角等多個城市群分散布局，同時正逐步提高自身的品牌影響力。

隨著河南省房地產(chǎn)競爭的加劇，在省外龍頭房企的沖擊下，作為龍頭的建業(yè)規(guī)模上具有一定的資金實力以及品牌影響力，省內(nèi)積極下沉，持續(xù)深耕，未來有望持續(xù)坐穩(wěn)河南省龍頭地位，在穩(wěn)固大本營的基礎(chǔ)上，穩(wěn)健進行省外擴張，同時在多元化上擁有較為全面的生態(tài)圈布局，擁有地產(chǎn)、物業(yè)、建筑三個上市平臺，且代建板塊也在上市中，未來在多元化業(yè)態(tài)打通、省外布局取得進展的情況下，建業(yè)具有較大的發(fā)展?jié)摿εc較強的競爭力，規(guī)模有望持續(xù)上升。值得注意的是，康橋2020在競爭較為激烈的大鄭州的銷售排名達到第3名，以此來看康橋在一定程度上具有與規(guī)模房企抗衡的產(chǎn)品力以及品牌影響力，同時康橋在省外擴張力度也較大，無錫等地銷售貢獻日益加大，綜合來看其未來有較大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

未來，房地產(chǎn)三條紅線調(diào)控下，疊加省內(nèi)競爭加劇，可以預(yù)見豫系房企特別是河南省內(nèi)地級市的本土小型房企生存環(huán)境更加艱難。在此情況下，豫系房企首先應(yīng)持續(xù)打磨產(chǎn)品力，強化自身優(yōu)勢，護住本土優(yōu)勢；其次，應(yīng)積極擁抱合作，擴大規(guī)模，在資本沖擊下，唯有保證一定量的規(guī)模體量才有持續(xù)向前發(fā)展的空間；第三，規(guī)模豫系房企可以像建業(yè)一樣積極打造生態(tài)圈，同時通過代建等方式做大規(guī)模，提升品牌影響力，增添企業(yè)盈利增長點；最后，積極走出省外，力拓新的增長空間。