作者| 小債看市

來源| 小債看市（ID：little-bond）

雖然連續(xù)五年坐上房企銷冠，但“宇宙第一房企”碧桂園的煩惱并不少。

3月14日，碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“碧桂園地產(chǎn)”）發(fā)布關(guān)于“21碧地04”價(jià)格波動(dòng)的澄清公告。

澄清公告

公告顯示，碧桂園地產(chǎn)發(fā)行的“21碧地04”，因二級(jí)市場(chǎng)極少量規(guī)模的交易，導(dǎo)致債券價(jià)格產(chǎn)生大幅下跌。

經(jīng)核查，碧桂園地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、日常管理均運(yùn)行正常，未發(fā)生重大不利變化；所有公司債券均按時(shí)、足額償付本息，不存在違約或延遲支付本息的情況，公司償債能力未發(fā)生重大不利變化。

目前，碧桂園地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及財(cái)務(wù)狀況良好，債券價(jià)格短期波動(dòng)對(duì)發(fā)行人償債能力不構(gòu)成重大影響。

據(jù)公開資料，“21碧地04”發(fā)行于2021年12月27日，當(dāng)前余額10億元，票息6.3%，期限2+2年，將于2025年12月17日到期，2023年12月面臨回售。

此前，3月11日“21碧地04”遭遇暴跌，跌幅達(dá)27.1%，盤中遭臨時(shí)停牌，最終收盤為72.9元，同時(shí)碧桂園地產(chǎn)旗下“21碧地02”等債券也出現(xiàn)明顯異動(dòng)。

有市場(chǎng)人士認(rèn)為，可能是金融機(jī)構(gòu)為了避險(xiǎn)批量出庫民企地產(chǎn)，導(dǎo)致碧桂園地產(chǎn)債券集中下跌。

《小債看市》統(tǒng)計(jì)，目前碧桂園地產(chǎn)存續(xù)債券18只，存續(xù)規(guī)模220.23億元，其大部分債券集中在3-5年內(nèi)到期，一年內(nèi)債券到期規(guī)模僅27.01億元。

存續(xù)債券到期分布

據(jù)最新評(píng)級(jí)報(bào)告，碧桂園地產(chǎn)主體和相關(guān)債項(xiàng)信用等級(jí)均為AAA，評(píng)級(jí)展望“穩(wěn)定”。

在離岸債券方面，主要由碧桂園（02007.HK）發(fā)行，目前存續(xù)美元債18只，存續(xù)規(guī)模117.19億美元。

另外，碧桂園還存續(xù)3只在岸債券，存續(xù)規(guī)模56.21億元，其中1-3年內(nèi)到期規(guī)模有39.04億元。

值得一提的是，近日碧桂園公告稱社交媒體上流傳有關(guān)公司境內(nèi)外融資相關(guān)不公平負(fù)面陳述或評(píng)論，公司董事會(huì)澄清有關(guān)陳述或評(píng)論為毫無根據(jù)且嚴(yán)重誤導(dǎo)。

其中，碧桂園地產(chǎn)是碧桂園境內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的最主要運(yùn)營(yíng)平臺(tái)及境內(nèi)最主要的融資平臺(tái)。

碧桂園官網(wǎng)

從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，碧桂園的控股股東為必勝有限公司，持股比例為60.09%，公司實(shí)際控制人為楊惠妍。

股權(quán)結(jié)構(gòu)圖

2021年，碧桂園實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額7588.2億元，同比下降3.8%；實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額5580億元，完成銷售目標(biāo)的88.9%。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年碧桂園以7208.6億操盤金額和8411.7萬平方米操盤面積，第五年在房企中稱霸。

克而瑞數(shù)據(jù)

其實(shí)，自去年下半年以來，碧桂園的銷售日益疲軟，今年這個(gè)趨勢(shì)依舊。

今年1月，碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額363.6億元，同比下降9.81%；2月合約銷售金額為327.6億元，同比下降29.6%。

在土儲(chǔ)方面，2021年碧桂園獲取333個(gè)項(xiàng)目，總土地面積2029.37萬平方米，其中權(quán)益拿地金額及面積分別為1397億元及4017萬平方米，位居行業(yè)第一。

然而，碧桂園新獲取土地中6成分布在三四線城市，一二線城市占比低，未來去化存在一定壓力。

2021年上半年，碧桂園實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2349億元，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)150億元，同比增長(zhǎng)6.11%，業(yè)績(jī)?cè)鏊倜黠@下滑。

值得注意的是，碧桂園本就不高的毛利率，近年來持續(xù)走低，2021年上半年其毛利率和凈利率分別為19.7%和9.54%，盈利能力欠佳。

銷售毛利率

截至2021年6月底，碧桂園總資產(chǎn)為20174.63億元，總負(fù)債17397.87億元，凈資產(chǎn)2776.76億元，資產(chǎn)負(fù)債率86.24%。

近年來，碧桂園財(cái)務(wù)杠桿水平高企，雖其資產(chǎn)負(fù)債率有所下降，但仍高于行業(yè)平均水平。

財(cái)務(wù)杠桿水平

從房企融資新規(guī)“三道紅線”看，碧桂園剔除預(yù)收款項(xiàng)的資產(chǎn)負(fù)債率為77％，凈負(fù)債率49.7%，現(xiàn)金短債比為2.1，踩中一道監(jiān)管紅線，仍屬于“黃檔”房企。

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，碧桂園主要以流動(dòng)負(fù)債為主，占總負(fù)債的84%。

截至2021年6月底，碧桂園流動(dòng)負(fù)債有14696.37億元，其中一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有868.21億元。

相較于短債壓力，碧桂園流動(dòng)性尚可，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物有1679.21億元，可以覆蓋短債，短期償債壓力可控。

在備用資金方面，截至2020年末碧桂園未使用銀行授信額度有3400億元，可見其財(cái)務(wù)彈性較好。

銀行授信

除此之外，碧桂園還有非流動(dòng)負(fù)債2701.5億元，主要為長(zhǎng)期借貸，其長(zhǎng)期有息負(fù)債合計(jì)2374.14億元，規(guī)模十分龐大。

整體來看，碧桂園剛性債務(wù)規(guī)模有3242.35億元，主要以長(zhǎng)期有息負(fù)債為主，帶息債務(wù)比為19%。

從融資渠道看，除了借款和發(fā)債，碧桂園還通過股權(quán)、股權(quán)質(zhì)押以及信托等方式融資，融資渠道多元化。

然而，2020年以來，由于外部融資環(huán)境收緊，碧桂園籌資流入資金無法覆蓋到期債務(wù)，其籌資性現(xiàn)金流凈額持續(xù)凈流出，公司面臨再融資壓力較大。

籌資性現(xiàn)金流凈額

另外，碧桂園對(duì)外擔(dān)保額度較大，存在一定擔(dān)保代償風(fēng)險(xiǎn)。

截至2021年6月末，碧桂園地產(chǎn)為關(guān)聯(lián)方等負(fù)債提供的擔(dān)保余額為830.4億元，占公司凈資產(chǎn)的39.43%，面臨一定或有負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)。

在資產(chǎn)質(zhì)量方面，碧桂園應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款規(guī)模較大，截至2021年6月末分別為360.37億和4033.11億元，存在一定回收風(fēng)險(xiǎn)。

總得來看，碧桂園銷售疲軟，盈利能力持續(xù)下滑；債務(wù)負(fù)擔(dān)較重，財(cái)務(wù)杠桿高企；外部融資渠道遇阻，再融資面臨一定壓力。

2010年，萬科等房企運(yùn)用“高周轉(zhuǎn)”模式創(chuàng)造了前所未有的銷售額，這一年也被稱為房企高業(yè)績(jī)和高周轉(zhuǎn)的“元年”。

碧桂園雖然不是高周轉(zhuǎn)模式的先行者，卻把這種模式發(fā)揮到了極致。

據(jù)悉，碧桂園在萬科“5946模式”基礎(chǔ)上，升級(jí)提出“456模式”，即拿地4個(gè)月開盤，5個(gè)月資金回籠，6個(gè)月資金再周轉(zhuǎn)。

在“高周轉(zhuǎn)”模式大棒下，2012年以來碧桂園銷售規(guī)模一路攀升，2013年進(jìn)入千億俱樂部。

2017年，碧桂園逆襲恒大和萬科，坐上房企銷售冠軍的寶座，被稱為“宇宙第一房企”。

隨后，碧桂園又憑借規(guī)劃投資6000億元的馬來西亞森林城市項(xiàng)目，成為出海動(dòng)作最猛的內(nèi)房企，風(fēng)光一時(shí)無兩。

然而，近年來碧桂園房屋建設(shè)安全事故頻繁上演，同時(shí)其內(nèi)部貪腐問題也愈演愈烈，近日還因裁員、討薪等風(fēng)波登上熱搜。（作者微信：littlebond1）

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原標(biāo)題： “宇宙第一房企”債券暴跌緊急澄清，萬億負(fù)債壓頂再融資壓力較大