作者：小債看市

來源：小債看市（ID：little-bond）

風(fēng)波再起。

01辭職

10月13日，萬科公告稱，收到本公司董事長辛杰先生提交的書面辭職報(bào)告。辛杰因個(gè)人原因申請辭任本公司非執(zhí)行董事及董事長職務(wù)，辭任后將不再擔(dān)任本公司任何職務(wù)。

董事長變動公告

公告顯示，第二十屆董事會第二十四次會議選舉黃力平擔(dān)任董事長，任期自董事會審議通過之日起至本公司第二十屆董事會任期屆滿之日止。

此前，萬科原董事長辛杰上月傳出協(xié)助調(diào)查，多名消息人士獲悉，調(diào)查事項(xiàng)或與萬科無直接關(guān)聯(lián)。

摩根大通報(bào)告稱，萬科董事長的辭職令人意外，但這不會改變深鐵集團(tuán)防止萬科公開債務(wù)違約的承諾，因新董事長也由深鐵集團(tuán)提名。

摩根大通認(rèn)為，萬科目前管理團(tuán)隊(duì)僅代表深鐵集團(tuán)，目標(biāo)是暫時(shí)穩(wěn)定營運(yùn)及紓緩違約風(fēng)險(xiǎn)。

盡管如此，摩根大通仍對萬科港股授予“減持”評級，基本預(yù)期萬科不會違約，但目前管理層未有提出讓萬科重上軌道的清晰路線圖。

報(bào)告指出，萬科生存僅視乎深鐵集團(tuán)持續(xù)流動性支撐，但深鐵集團(tuán)未承諾填補(bǔ)余下融資缺口；基于優(yōu)先避免債務(wù)違約，股東利益目前處于次要位置。

受此消息影響，萬科美元債報(bào)價(jià)波動，2029年到期美元債創(chuàng)2個(gè)月最大漲幅。

10月13日早間，萬科27年到期美元債報(bào)價(jià)在72.4/74.5，下跌2.5個(gè)基點(diǎn)；29年到期美元債報(bào)價(jià)65/67，表現(xiàn)較平穩(wěn)。

今年9月下旬起，萬科美元債價(jià)格波動，主要受部分貸款停息傳聞影響，據(jù)稱后續(xù)或部分已談妥付息安排。

今年以來，深鐵集團(tuán)已累計(jì)為萬科提供借款9次，總金額近260億元，真金白銀幫助公司緩解流動性壓力。

《小債看市》統(tǒng)計(jì)，目前萬科存續(xù)美元債2只，存續(xù)規(guī)模13億美元，到期日分別為2027年11月9日和2029年11月12日。

未來償債現(xiàn)金流

在境內(nèi)債方面，目前萬科存續(xù)債券18只，存續(xù)規(guī)模259億元，其中一年內(nèi)到期規(guī)模有198.53億元。

目前，萬科已經(jīng)完成243.9億元公開債務(wù)償還，2027年前已無境外公開債到期。

02財(cái)務(wù)分析

據(jù)官網(wǎng)介紹，萬科成立于1984年，經(jīng)過近四十年的發(fā)展，已成為國內(nèi)領(lǐng)先的城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商，公司業(yè)務(wù)聚焦全國經(jīng)濟(jì)最具活力的三大經(jīng)濟(jì)圈及中西部重點(diǎn)城市。

1991年，萬科A在深交所上市，2014年B股以介紹方式轉(zhuǎn)換上市地H股上市。

萬科集團(tuán)官網(wǎng)

今年上半年，萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1053.2億元，歸屬于上市公司股東的凈虧損119.5億元。

萬科業(yè)績虧損，主要原因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模顯著下降，毛利率仍處低位；結(jié)合行業(yè)、市場和經(jīng)營環(huán)境變化，考慮到業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)敞口升高，新增計(jì)提了資產(chǎn)減值；部分大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易價(jià)格低于賬面值。

歸母凈利潤

銷售方面，今年上半年萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積538.9萬平方米，銷售金額691.1億元，同比分別下降42.6%和45.7%，但在15個(gè)城市銷售金額仍排名前三。

截至2025年二季度末，萬科總資產(chǎn)11941億元，總負(fù)債8730億元，凈資產(chǎn)3212億元，資產(chǎn)負(fù)債率為73.11%。

萬科資產(chǎn)負(fù)債率微降0.6個(gè)百分點(diǎn)，凈負(fù)債率卻上升至90.4%。

資產(chǎn)負(fù)債率

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，萬科以流動負(fù)債為主，占總負(fù)債比為73%，流動負(fù)債占比偏高，債務(wù)結(jié)構(gòu)待優(yōu)化。

截至相同報(bào)告期，萬科流動負(fù)債有6411億元，其中一年內(nèi)到期的短期債務(wù)合計(jì)有1578.59億元。

相較于短期債務(wù)，萬科的資金流動性吃緊，其賬上貨幣資金有740億元，規(guī)模持續(xù)下降，無法覆蓋短債，公司存在一定短期償債壓力。

在財(cái)務(wù)彈性方面，萬科的備用資金較為充裕，截至2025年3月末其授信總額為4704億元，未使用銀行授信有2345億元。

銀行授信情況

在負(fù)債方面，萬科還有非流動負(fù)債2319.16億元，主要為長期借款，其長期有息負(fù)債合計(jì)有1943億元。

整體來看，萬科有息負(fù)債總規(guī)模有3522億，主要以長期有息負(fù)債為主，帶息債務(wù)比為40%。

在融資渠道方面，萬科較依賴于長期借款，除了借款和債券融資，其還通過應(yīng)收賬款融資，定增，股權(quán)質(zhì)押以及信托等方式融資。

值得注意的是，2019年以來萬科的籌資性現(xiàn)金流凈額持續(xù)凈流出，其中僅2022年為正，2023年和2024年該指標(biāo)分別為-368.13億和-276.73億元，公司存在一定再融資壓力。

籌資性現(xiàn)金流凈額

總得來看，萬科銷售疲軟局面未能扭轉(zhuǎn)，2024年業(yè)績出現(xiàn)最大滑鐵盧，今年中期虧損擴(kuò)大，公司流動性緊張，面臨一定再融資壓力。

03執(zhí)掌9個(gè)月

2017年9月，辛杰接掌深鐵集團(tuán)黨委書記、董事長職務(wù)，此時(shí)深鐵剛剛擊敗寶能系，成為萬科第一大股東。

2025年1月，在萬科陷入流動性危機(jī)、郁亮等高管集體辭任的危急時(shí)刻，辛杰正式接任萬科董事長，成為同時(shí)掌舵深鐵與萬科的“雙料掌門人”。

萬科原董事長辛杰

在接手萬科管理后，辛杰推動了一輪“史上最大調(diào)整”，并在9月正式落地。

在新的組織架構(gòu)中，萬科集團(tuán)總部被分為董事會辦公室、集團(tuán)辦公室/黨群工作部和11個(gè)中心；原有區(qū)域?qū)蛹壷亟M變成16個(gè)城市總公司；物業(yè)、商業(yè)、長租公寓等8個(gè)事業(yè)部則保持不變。

今年4月，辛杰首次以“萬科集團(tuán)董事長”身份亮相公開場合；6月他作為深鐵及萬科集團(tuán)董事長出席并主持了萬科2024年度股東大會。

彼時(shí)，辛杰明確表示：“深鐵作為高度負(fù)責(zé)的大股東，堅(jiān)決維護(hù)全體股東的利益，在資金、資源、技術(shù)、產(chǎn)品等方面繼續(xù)支持萬科，促進(jìn)深鐵和萬科更緊密的融合，發(fā)揮好雙方的資源稟賦。”

從時(shí)間線來看，辛杰掌管萬科至今僅9個(gè)月，他最近一次公開露面是8月底出席通力電梯與深鐵集團(tuán)、萬科集團(tuán)的戰(zhàn)略協(xié)議簽署儀式，此次辭任較為突然。

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原標(biāo)題： “萬科”陷董事長辭職風(fēng)波，上半年虧損擴(kuò)至119億