就深圳城市更新項(xiàng)目的收購(gòu)而言，為節(jié)省稅費(fèi)，收購(gòu)對(duì)價(jià)一般分拆為三部分（股轉(zhuǎn)對(duì)價(jià)+歸還項(xiàng)目公司欠付轉(zhuǎn)讓方及其關(guān)聯(lián)方的款項(xiàng)+支付給轉(zhuǎn)讓方所收購(gòu)的無(wú)證物業(yè)的拆賠款或者拆遷包干費(fèi)用）。收購(gòu)方支付拆賠款或者拆遷包干費(fèi)用，本質(zhì)上都是為了支付轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)和做大項(xiàng)目公司的成本。需注意的是，有些開發(fā)商在簽署收購(gòu)協(xié)議的時(shí)候，轉(zhuǎn)讓方并未在項(xiàng)目范圍內(nèi)提前收購(gòu)無(wú)證物業(yè)，而這些開發(fā)商又輕信轉(zhuǎn)讓方后續(xù)一定能夠?qū)崿F(xiàn)無(wú)證物業(yè)的收購(gòu)并通過(guò)拆賠款支付的形式實(shí)現(xiàn)交易對(duì)價(jià)的支付（主要是轉(zhuǎn)讓方取得拆賠所得可享受稅收優(yōu)惠政策），比如收購(gòu)合同約定了“部分收購(gòu)對(duì)價(jià)以無(wú)證物業(yè)拆賠款的名義支付”，但其實(shí)該情況下，如轉(zhuǎn)讓方無(wú)足夠的資金或因村委不愿意配合無(wú)證物業(yè)的權(quán)屬確權(quán)，則會(huì)致使無(wú)證物業(yè)的收購(gòu)失敗以及拆賠對(duì)價(jià)支付的落空。具體來(lái)說(shuō)，2021年8月12日深圳市住建局和規(guī)自局發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)對(duì)住宅類歷史遺留違法建筑交易查處的通知》（深建字〔2021〕137號(hào)），2021年9月27日深圳市規(guī)自局又發(fā)布了《關(guān)于做好城市更新項(xiàng)目歷史遺留違法建筑物業(yè)權(quán)利人核實(shí)有關(guān)工作的通知》（深規(guī)劃資源〔2021〕508號(hào)），此后各種無(wú)證物業(yè)的交易和確權(quán)都遇到了問(wèn)題，轉(zhuǎn)讓方通過(guò)提前收購(gòu)無(wú)證物業(yè)并獲取拆賠交易對(duì)價(jià)的方式也面臨很多現(xiàn)實(shí)的障礙。

鑒于上述，我們建議合同還須約定，如非因受讓方的原因?qū)е率召?gòu)對(duì)價(jià)未能以無(wú)證物業(yè)拆賠款的名義支付，則雙方另行協(xié)商支付方式，同時(shí)因變更支付方式而增加的稅費(fèi)由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)。

部分城市更新項(xiàng)目，收購(gòu)轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)除貨幣外，還會(huì)存在受讓方給與轉(zhuǎn)讓方一定的新建物業(yè)作為轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)的情形，即收購(gòu)對(duì)價(jià)=貨幣對(duì)價(jià)+項(xiàng)目建成后的物業(yè)補(bǔ)償，此時(shí)受讓方須評(píng)估給與轉(zhuǎn)讓方物業(yè)補(bǔ)償?shù)碾y度。轉(zhuǎn)讓方能夠在城市項(xiàng)目?jī)?nèi)獲取建成后的物業(yè)，無(wú)非是兩種方式：

第一種方式，轉(zhuǎn)讓方通過(guò)其關(guān)聯(lián)方收購(gòu)了項(xiàng)目?jī)?nèi)的無(wú)證物業(yè)，同時(shí)上述關(guān)聯(lián)方取得無(wú)證物業(yè)獲得了村委、街道認(rèn)可的權(quán)屬確認(rèn)，也即將無(wú)證物業(yè)確權(quán)至轉(zhuǎn)讓方的關(guān)聯(lián)方名下。其后，項(xiàng)目公司與轉(zhuǎn)讓方的關(guān)聯(lián)方簽署拆賠協(xié)議，以回遷房的方式讓轉(zhuǎn)讓方的關(guān)聯(lián)方取得建成后的物業(yè)補(bǔ)償。因回遷涉及的稅費(fèi)較低且回遷物業(yè)能納入項(xiàng)目公司的成本，故該方式常作為物業(yè)補(bǔ)償?shù)氖走x。如前所述，該方式須注意轉(zhuǎn)讓方后續(xù)有無(wú)足夠的資金實(shí)現(xiàn)收購(gòu)或村委是否愿意配合無(wú)證物業(yè)的權(quán)屬確權(quán)。

第二種方式，項(xiàng)目公司將建成后的部分物業(yè)無(wú)償過(guò)戶至轉(zhuǎn)讓方或其指定第三方名下（此方式還須考慮深圳的限售政策），其中過(guò)戶所產(chǎn)生的稅費(fèi)由項(xiàng)目公司承擔(dān)，不過(guò)該補(bǔ)償物業(yè)不能像拆賠對(duì)價(jià)一樣納入項(xiàng)目公司的成本。開發(fā)商如采用“貨幣對(duì)價(jià)+項(xiàng)目建成后的物業(yè)補(bǔ)償”的方式進(jìn)行收購(gòu)，須考慮轉(zhuǎn)讓方在簽署收購(gòu)合同時(shí)在項(xiàng)目?jī)?nèi)是否有已收購(gòu)的無(wú)證或違建物業(yè)。如有，則以回遷方式實(shí)現(xiàn)“項(xiàng)目建成后的物業(yè)補(bǔ)償”更為經(jīng)濟(jì)，否則開發(fā)商在收購(gòu)階段的投資測(cè)算須考慮如果后續(xù)轉(zhuǎn)讓方收購(gòu)無(wú)證物業(yè)失敗，則需評(píng)估開發(fā)商/受讓方多付的無(wú)償過(guò)戶物業(yè)稅費(fèi)以及補(bǔ)償物業(yè)未能納入項(xiàng)目公司成本的影響。

深圳城市更新項(xiàng)目常見的重要節(jié)點(diǎn)包括更新項(xiàng)目的立項(xiàng)、專項(xiàng)規(guī)劃的獲批、集體資產(chǎn)管理部門的備案、拆遷率100%、實(shí)施主體的確認(rèn)，該等節(jié)點(diǎn)一般也作為開發(fā)商支付收購(gòu)對(duì)價(jià)的前提條件。同時(shí)，一般收購(gòu)合同也會(huì)約定如轉(zhuǎn)讓方逾期未完成某個(gè)重大節(jié)點(diǎn)，則受讓方有權(quán)解約。需注意的是，前幾年很多外來(lái)的百?gòu)?qiáng)房企都遲遲怠于向轉(zhuǎn)讓方主張解約權(quán)，最終導(dǎo)致了解約權(quán)的喪失。根據(jù)《民法典》的規(guī)定，法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定解除權(quán)行使期限，自解除權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起一年內(nèi)不行使，或者經(jīng)對(duì)方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅。

一般而言，收購(gòu)合同較少會(huì)約定解除權(quán)行使期限。因此，如違約方已催告的情況下，受讓方應(yīng)在催告的期限內(nèi)行使解除權(quán)。否則，在解除事由之日起一年內(nèi)應(yīng)行使。

我們經(jīng)常遇到一些哭笑不得的事情，比如開發(fā)商找我們要前融資金，項(xiàng)目的可研和投資測(cè)算發(fā)過(guò)來(lái)一看，發(fā)現(xiàn)他們對(duì)深圳城市更新項(xiàng)目的概念基本都停留在框架上，對(duì)地價(jià)、容積率、貢獻(xiàn)率等根本無(wú)法深入掌握，所以經(jīng)常都是反著過(guò)來(lái)，我們做前融業(yè)務(wù)的時(shí)候先要教這些外地來(lái)深的開發(fā)商怎么研判項(xiàng)目、怎么做投資測(cè)算。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，投資測(cè)算的基礎(chǔ)是在滿足特定的規(guī)劃指標(biāo)的場(chǎng)景下，是否能取得符合受讓方預(yù)期的稅后利潤(rùn)。很多外來(lái)房企對(duì)于深圳的開發(fā)報(bào)建情況不熟悉，導(dǎo)致對(duì)能獲得多少規(guī)劃指標(biāo)沒(méi)有把握，甚至對(duì)規(guī)劃審批時(shí)間都沒(méi)有預(yù)期，因此前融業(yè)務(wù)溝通過(guò)程中提供給我們參考的投資測(cè)算表存在很大的水分。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，一個(gè)住宅類的城市更新項(xiàng)目，開發(fā)商申請(qǐng)前融時(shí)住宅的容積率按照7.5以上進(jìn)行測(cè)算，而一般情況下深圳住宅的容積率平均只在6左右，如按照7.5的容積率測(cè)算，那么測(cè)算結(jié)果肯定會(huì)非?！笆д妗薄Ｎ覀冋J(rèn)為，外來(lái)的房企如礙于在深圳沒(méi)有資源，無(wú)法像本地企業(yè)一樣爭(zhēng)取到更有利的規(guī)劃指標(biāo)，則最好按最保守的情況進(jìn)行測(cè)算。深圳規(guī)劃的最重要準(zhǔn)則為《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》，外來(lái)房企在拿地前，應(yīng)熟悉《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》中對(duì)各類用地的規(guī)劃要求標(biāo)準(zhǔn)，研判開發(fā)報(bào)建的難度，如后續(xù)出現(xiàn)開發(fā)報(bào)建上的障礙，則很難從項(xiàng)目上抽身。除此之外，房企加強(qiáng)內(nèi)部管理，招聘熟悉深圳開發(fā)報(bào)建的開發(fā)管理人員亦尤為必要。

在深圳的工改項(xiàng)目中，需做土壤治理的情況非常常見，有些更新項(xiàng)目甚至因?yàn)檫@個(gè)問(wèn)題導(dǎo)致項(xiàng)目沒(méi)有利潤(rùn)空間。關(guān)于項(xiàng)目用地的風(fēng)險(xiǎn)中，另一個(gè)更為常見的情形就是地下埋藏物的問(wèn)題。事實(shí)上，非常多的外來(lái)百?gòu)?qiáng)房企在拿地或收購(gòu)項(xiàng)目前，一般都不會(huì)去了解項(xiàng)目的地下埋藏物情況，由此導(dǎo)致后面才發(fā)現(xiàn)地下存在燃?xì)夤艿郎踔涟l(fā)現(xiàn)有暗河的情況。由于移除地下埋藏物一般都需要花費(fèi)較大的成本，因此開發(fā)商經(jīng)常因?yàn)闆](méi)能在拿地前發(fā)現(xiàn)地下有埋藏物，導(dǎo)致未將該成本考慮在拿地測(cè)算中，并最終導(dǎo)致了投資測(cè)算的不精準(zhǔn)。有鑒于此，我們建議開發(fā)商在拿地或收購(gòu)項(xiàng)目前先去政府相關(guān)部門了解項(xiàng)目的地下埋藏物情況。就深圳而言，地下埋藏物情況往往在區(qū)更新局、規(guī)自局、住建局等部門可以調(diào)取。同時(shí)，項(xiàng)目的地質(zhì)情況也會(huì)影響建安成本。故也建議開發(fā)商盡量說(shuō)服轉(zhuǎn)讓方，以使收購(gòu)方可以在拿地前對(duì)項(xiàng)目開展詳勘工作。