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遠洋的進與退

杠桿地產(chǎn)

2021-07-19 10:15 2922 0 0

最近，遠洋集團的幾件事引起杠桿地產(chǎn)注意。用2019年600.8億元的數(shù)據(jù)來對比，遠洋則退步了不少。

作者：桿姐

來源：杠桿地產(chǎn)（ID：Property-Market）

最近，遠洋集團的幾件事引起杠桿地產(chǎn)注意。

一是上半年業(yè)績不甚理想。前幾天公告披露干未經(jīng)審核營運數(shù)據(jù)，2021年1-6月，累計合約銷售額約523.7億元，同比2020年雖然增長25.17%，但因為去年上半年特殊情況，可比性不強。用2019年600.8億元的數(shù)據(jù)來對比，遠洋則退步了不少。

半年完成年度目標1500億元的34.91%，位次從2019上半年的24，降至2021上半年的41位。這一成績也實在難言樂觀。

另一方面，今年上半年，遠洋200億并購紅星地產(chǎn)的行動也格外引人注目，同樣在前不久，這件大事基本有了結(jié)果。

業(yè)績難看、并購大手筆，看似分裂的行動背后，遠洋集團要搞什么事？

鐘情紅星背后

遠洋與紅星的故事，要從今年3月說起。

2021年3月28日，21世紀經(jīng)濟報道報道了紅星美凱龍創(chuàng)始人車建新擬出售紅星地產(chǎn)股權(quán)，接盤方為遠洋集團旗下投融資平臺遠洋資本，交易對價在200億左右。

但次日，雙方均發(fā)布公告進行“辟謠”，稱雙方簽署合作協(xié)議，遠洋資本戰(zhàn)略入股紅星企發(fā)（紅星地產(chǎn)母公司）獲18%股權(quán)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓對價為人民幣10.3億。

這次，杠桿地產(chǎn)注意到，最終敲定的內(nèi)容則為：已簽訂含債權(quán)在內(nèi)的資產(chǎn)包收購框架協(xié)議，此次交易框架設計較復雜，是包含債權(quán)在內(nèi)的資產(chǎn)包收購，總價200億左右。

如果21世紀的報道屬實，那么基本等于又回到了最開始的報道內(nèi)容。

遠洋似乎對紅星“情有獨鐘”，6月2日，還以23.12億元收購紅星美凱龍旗下7家物流地產(chǎn)。

紅星賣資產(chǎn)求生，可以理解。紅星地產(chǎn)的“爸爸”，美凱龍這些年步子邁的比較大，又遇到2020黑天鵝，自身負債高企。

而紅星地產(chǎn)前幾年則喊出了千億計劃，目前千億雖然沒進，但體量也不小：全國布局超過50個城市、100多個項目，土地儲備1800萬平米。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，紅星地產(chǎn)2020年拿地面積為553萬平米，排名第32位，拿地金額為168億元，排名第57位。

母公司泥菩薩過河，輸血能力變?nèi)酰瑳]有上市的紅星地產(chǎn)面對這么大的盤子，加上“三道紅線”壓頂，融資能力也弱，賣身似乎是最好的選擇。

目前來看對于紅星地產(chǎn)這個結(jié)局似乎不錯，據(jù)說遠洋不僅買了項目，還把團隊也保留了。

這對遠洋來說又意味著什么？

下坡路

某種程度上，遠洋也是需要紅星的。

年報顯示，2020年遠洋集團銷售金額雖然再創(chuàng)新高，為1310.4億元，但是增速卻放緩至1%。

如果2020年確實特殊情況，今年上半年呢？上面杠桿地產(chǎn)說了，500多億的銷售額、3成多的目標完成率并不出色。

難看到什么程度？以南方產(chǎn)業(yè)智庫監(jiān)測的數(shù)據(jù)為例。截至7月14日，其監(jiān)測的60家上市房企當中，有38家發(fā)布了上半年銷售業(yè)績公告。

38家發(fā)布半年業(yè)績的房企中，又有34家曾對外披露過2021年度目標。分析發(fā)現(xiàn)，17家達成目標的50%及以上，其中建發(fā)國際完成目標的70%以上，16家完成40-50%，僅遠洋集團完成不足40%。

也就是說，在這34家披露目標的房企里，遠洋集團的完成率墊底。

將時間線拉長，從2018年開始，遠洋集團已經(jīng)顯露出疲態(tài)，并且有加速滑坡的趨勢。

猶記得2018年，遠洋集團董事局主席兼行政總裁李明曾在業(yè)績發(fā)布會時放言，“未來三年到四年將保持每年50%的增長速度，實現(xiàn)2000億元以上的銷售規(guī)模也是必要的。”

然而……

2018年對遠洋來說是個轉(zhuǎn)折點，不僅是宏觀環(huán)境上，也呈現(xiàn)在內(nèi)部管理中。

2018年起，剛解決完股權(quán)問題沒多久的遠洋集團迎來人事震蕩。

李虎、李洪波辭任公司執(zhí)行董事，姚大鋒、上官清辭任非執(zhí)行董事；接著帶領集團邁入千億陣營的老將諶祖元被換下；

副總裁王福順“消失”，后出現(xiàn)在財信發(fā)展總裁的位置上；

再然后遠洋集團重新調(diào)組織架構(gòu)，中高層管理者大規(guī)模調(diào)動；

緊接著時間來到2020年6月，原為僅次于總經(jīng)理李明的集團二號人物，原集團執(zhí)行總裁和執(zhí)行董事溫成海辭任，接替他的為崔洪杰。

崔董1972年出生，1996年8月加入遠洋，曾為產(chǎn)品營造中心總經(jīng)理，傳言風格比較激進。

2020年底，遠洋集團最年輕副總裁陳偉離職……

如今，崔先生在崗已經(jīng)1年有余，似乎有企穩(wěn)的節(jié)奏？

債務還好嗎？

從上半年收購紅星的動作里，杠桿地產(chǎn)隱約能聞到崔董激進的味道。但與激進相輔相成的，必定是負債。

在如今，談債色變的房地產(chǎn)行業(yè)，遠洋的負債情況又如何？

2021半年報暫時沒出，2020年報顯示，1年內(nèi)到期的債務259.34億元，短債占比32%，兩年內(nèi)到期的貸款繼續(xù)上升，為433.93億元，占比53%，還是比較大的。

遠洋的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物391.29億元，應付短期壓力沒有太大問題。不過，2年內(nèi)的壓力還是顯著的，連續(xù)這幾年都在增加。

另外值得注意的是，媒體報道，遠洋的投融資平臺遠洋資本，還有一些表外負債。但總的來說，還在紅線范圍內(nèi)。

另一方面，有曾經(jīng)央企背景加持，遠洋在融資成本方面優(yōu)勢很明顯。比如7月13日剛發(fā)行的一筆美元債，3.2億美元2.70%，夠低的。

目前之于遠洋，負債壓力倒是其次，規(guī)模和增速才是最焦慮的地方。如此來看，并購紅星地產(chǎn)，可能是件好事。

后期如何操盤，為遠洋品牌贏得口碑？又到考驗管理團隊的時候了。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“杠桿地產(chǎn)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標題： 遠洋的進與退

投資杠桿遠洋集團

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