克而瑞地產研究 作者：克而瑞研究中心
來源：克而瑞地產研究（ID:cricyjzx)
鄭州新政除了“救市”意義之外，之于全國房地產市場，還有投石問路的作用。
3月1日，鄭州出臺“救市”新政。作為新年以來首個下場“救市”的二線城市，鄭州的19條新政可謂條條重磅，尤其是需求端，一舉松綁了限購、限貸，還重啟貨幣化安置，對提振購房需求大有裨益。
不難發現，供需兩端新政都以去庫存為主要導向，對應的正是鄭州庫存高企、去化乏力、爛尾成風的市場現狀。另外，鄭州目前新房市場仍以剛需為主導，未來改善需求釋放空間較為可觀，因此新政對于提振改善性需求也著墨頗多。
我們認為，鄭州新政出臺并未遭遇太大阻力，起到了投石問路的作用，預示著未來會有許多弱二線城市跟進，諸如昆明、南寧等，同時也意味著當前市場環境下，高層對地方樓市松綁政策的容忍度有所提高，政策放松的空間正在打開，壓力二線、三四線城市可以適度加大政策松綁幅度，核心一二線城市政策也有糾偏空間，以期緩解房企資金壓力、穩定市場預期。
01 鄭州19條重磅新政出臺
大幅松綁限購、限貸，鼓勵棚改貨幣化安置
3月1日，鄭州出臺19條房地產新政，主要內容涉及供需兩端共計五大方面：
需求端，一，擴大需求，放寬限購，大力支持大學生、外來務工人員、隨遷老人、改善等四類購房需求；二，鼓勵棚改貨幣化安置，通過政府回購等方式轉化安置房；三，強化信貸支持，放寬二套房限貸、引導下調房貸利率。
供應端，一是助企紓困，準許緩繳土地出讓金、加強并購貸開發貸等信貸支持、允許保函抵頂預售資金、縮短行政審批時限，二是合理控制新房供應規模，依據片區去化周期動態調整宅地供應量。
作為新年以來首個下場“救市”的二線城市，鄭州的19條新政可謂條條重磅，尤其是需求端，一舉松綁了限購、限貸，還重啟貨幣化安置，預計將對購房需求釋放有顯著促進作用，而供給端新政也將有效緩解房企資金壓力，降低部分片區庫存風險。
02 引人、棚改、降首付多措并舉 全面激發剛需、改善購房需求
我們來一一解析需求端的三大政策：
① 激發四類購房需求
一是大學生。鄭州每年高校畢業生人數超過30萬，河南省高校畢業生人數多達65萬人，發布人才購租房補貼、提供保障性住房等舉措，有助于增強鄭州的人才吸附力，據官方估算，每年20萬的留鄭大學生3年內就可以形成1000萬方的購房需求。
二是外來務工人員。“六普”到“七普”10年間，鄭州常住人口累計增長約400萬，鄭州市2019年凈流入人口46萬，此前每年凈流入規模也在30萬人左右，官方預計2年內外來務工人員將為鄭州帶來2000萬方的增量購房需求。
三是隨遷老人，允許投靠家庭新購一套房，相當于放寬了限購套數限制。據了解，鄭州目前的限購政策是戶籍家庭最多購買2套，符合一定條件的外地戶籍限購1套。新政策實行后，有老人投靠的戶籍和非戶籍家庭限購套數分別增加到了3套、2套。值得一提的是，老人不限于父母，還可以是旁系近親屬，政策執行彈性比較大。
四是改善性購房需求。置換客戶可以享受按揭貸款、網簽備案等方面便利。
② 鼓勵棚改貨幣化安置
在全國棚改已經漸入尾聲、貨幣化安置偃旗息鼓的當下，鄭州是首個明文支持棚改貨幣化安置的城市。2015-2017年間，鄭州棚改計劃開工量都在10萬套以上，并多次發文倡導貨幣化安置，力爭貨幣安置比例達到50%。
近幾年，鄭州棚改規模明顯趨于收縮，2018年計劃開工量驟降至2.1萬套，同比下降78%，2021年更是降至近8年最低位1.5萬套。不過橫向對比來看，鄭州的棚改規模仍居于二線城市前列，以2020年為例，在數據可得的11個二線城市中，鄭州棚改規模排名第一。
③ 強化居民信貸支持
最為重磅的政策當屬松綁二套房限貸，對已擁有一套房且貸款已結清的，執行首套房貸款政策，即首付比例由6成降為3成，大大降低置換性客戶的首付資金壓力。目前，在鄭州限購區購買二套房，無論貸款是否還清，都執行60%的首付比例，新政后將下調為30%，而在非限購區，貸款已清的二套房一直執行的是30%首付比例，不受新政影響。
此外，鄭州還將引導金融機構加大個人住房貸款投放、下調房貸利率。事實上，相較去年，鄭州目前的房貸已經有明顯松動跡象，房貸利率隨LPR下行，多數銀行執行首套5.88%、二套房6.125%的利率，放款周期縮短至半個月以內，比此前新房放款1個月以上、二手房部分停貸明顯改善。
03 土拍、信貸、預售、審批四方面助企紓困 緩解房企資金壓力
新政從幾方面助企紓困，緩解房企流動性壓力：
第一，降低土拍保證金比例、允許1年內分期繳納土地出讓金。土拍保證金比例降至20%，而據統計2021年鄭州第三輪土拍保證比例大多在50%左右。
第二，給予企業項目貸款支持。鼓勵金融機構對受困企業貸款展期、續貸；加大房地產企業并購貸款支持；對支持開發貸的金融機構,在政府新增財政存款、基金賬戶等存放方面予以優先支持。
第三，允許保函抵頂預售監管資金，提升資金使用效率，節約財務成本。憑銀行保函、第三方保函擔保等額替換預售資金監管專用賬戶內的資金。
第四，提高行政效率，縮短審批時間，助力加快項目開工、銷售節奏。建設項目審批程序，工程建設項目全流程審批時間控制在54天以內等。
04 庫存高企、去化乏力、停工爛尾風險突出 新政將助力改善需求釋放
不難發現，鄭州的19條新政，無論是供應端還是需求側，都是以去庫存為主要導向的。與之相呼應的，是鄭州住宅庫存高企、去化乏力的市場現狀。
CRIC數據顯示，鄭州新房狹義庫存規模就已接近1500萬平方米，消化周期超過20個月，2021年2月，由于成交持續低位徘徊，新房庫存消化周期更是躍升至31個月。
另外，鄭州住宅項目爛尾問題也比較嚴重。據CRIC統計，截至2021年末，鄭州涉及停工、延期等的待交付問題項目有274個，涉及25249套住房，數量位居重點二線城市前列，綠地城、錦藝四季城、名門翠園等長期爛尾項目多次引發維權事件。
通讀新政全文還可以發現，支持改善性需求有效釋放貫穿文件始終，新政為何要重點著墨改善性需求？原因在于鄭州新房的成交結構中，剛需占主導地位，這也意味著改善性購房需求未來仍有較大釋放空間。2021年，鄭州100平方米以下新房成交套數占比接近50%，120平方米以下新房成交占比達到70%，而140-180平方米、180平方米以上改善、終改成交占比僅為11%和3%。
05 給其他弱二線跟進“救市”投石問路 三四線城市松綁力度將更大
事實上，在2月20日，履新不到2個月的代市長何雄就對鄭州樓市下過判斷，“遇到一些小困難，將來不會有大問題，市場需求平穩可期，供給側也在優化調整”，并透露“鄭州計劃降低二手房交易個人所得稅、大力推進安置房貨幣化安置、出臺政策吸引大學生和外來務工人員購房”。
從2月20日“官方劇透”，到24日正式成文，再到28日全文印發，3月1日進入大眾視野，目前鄭州的重磅新政發布還沒有遭遇太大的阻力。除了鄭州，2022年以來，還有菏澤、重慶、佛山等31個省市縣政策松綁，涉及降低首套房首付比例、放寬公積金貸款、下調房貸利率、放寬落戶等，目前幾乎所有政策都平穩落地。
反觀2020年-2021年間，不少城市的寬松性政策由于部分條款松綁力度過大，引發負面輿論或遭到上級部門約談后相繼撤回，最為典型的當屬去年3月的南昌新政，發布當日就被緊急收回，而后南昌也被省政府約談，并接受住建部現場督導。
從這個角度來說，鄭州新政除了“救市”意義之外，之于全國房地產市場，還有投石問路的作用，如果此番新政能夠正常施行，（1）未來必然會有一些弱二線城市跟進，諸如昆明、南寧等，市場下行壓力、項目交付壓力、庫存風險較鄭州有過之而無不及，出臺較大力度的寬松性政策也屬情理之中。（2）意味著在當前市場環境下，高層對地方樓市松綁政策的容忍度有所提高，政策放松的空間正在擴大，三四線城市大可以放開手腳，松綁限購、限貸等四限政策，甚至重新拾起棚改貨幣化安置這一去庫存利器，壓力二線城市政策松綁幅度也可以適度加大，核心一二線城市政策也有適度糾偏空間，譬如保障合理信貸投放、壓縮各項審批流程時限、下調房貸利率等，以期緩解房企資金壓力、穩定市場預期。
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