地產三哥 
西政資本--西政地產、金融圈校友傾心打造的地產、資本運作平臺，為您提供最全面、最專業的地產、金融知識及實操干貨！微信公眾號ID：xizheng_ziben
作者：地產三哥
1、利家：銅鑼灣扛把子
陳浩南是《古惑仔》中銅鑼灣的揸Fit人。
以前光顧著看浩南、山雞他們打打殺殺、快意恩仇，從來沒想過他們的錢從哪來？
后來想，銅鑼灣那么多大排檔、夜總會、商場、寫字樓，人流如潮，這么多的渠道、這么大的流量，浩南哥這種大V收保護費是不屑的，隨便帶點什么貨，掙錢是小菜一碟。
所以，浩南哥可以帶著山雞等一票兄弟還有小結巴，浪里個浪。
其實，陳浩南只是銅鑼灣浮在水面上的大V。
銅鑼灣真正的“扛把子”是利家，是利希慎的利，不是李嘉城的李。
你知道銅鑼灣，你可能不知道這些店鋪、酒店、銀行很多都是利家的物業，都在給利家交租。
上市公司希慎興業是香港銅鑼灣最大的房地產企業，公司的投資物業面積450萬平方呎，全部位于銅鑼灣（其中包括69萬平方呎的半山豪宅位于銅鑼灣附近）。利氏家族持有上市公司希慎興業約41.5%的股權。
(希慎興業投資物業銅鑼灣分布圖：來自公司2019年報)
僅希慎興業一年貢獻的租金收入大約是40億元港幣左右，而希慎興業只是利家財富的冰山一角。
你知道邵逸夫，你不知道利氏才是TVB的創始人；
你知道港交所，你不知道利家第二代利漢釗曾當過港交所主席；
你知道上海港匯恒隆廣場，你不知道利陸雁群女士是其股東....
太多了，不完全統計，利氏家族還持有利園國際酒店、美都酒店、廣州花園酒店、興華半導體公司、上海商業銀行、銀聯保險、享寶財務、享寶財務、太古、國泰、恒生、中煤、匯豐、和黃、香港鋼管以及銅鑼灣其他數幢物業......
利氏，才是銅鑼灣的鼻祖和扛把子。
100年前，1923-1924年，利希慎向以385萬港幣自蘇格蘭商人手中購得銅鑼灣西部一帶土地，發展成為后來的利園，即今日香港中環的利園山道、利舞臺、波斯富街、恩平道一帶。
買地之前，利家是依靠在港英政府治理下的“公煙專賣”起家的，利希慎經營公煙的地點就是利圖山道，即今天的銅鑼灣。
所謂公煙，就是鴉片特許專賣。
自利希慎父親開始，利家涉足鴉片生意，彼時，鴉片屬于港英政府特許經營，這也是政府稅收和造富的主要來源。
香港最早版本的“四大家族”都和鴉片脫不了干系：利希慎家族先在香港、后在澳門澳門都是鴉片專營牌照的持有者，何東和羅文錦家族是買辦出身，但鴉片批發始終是他們最主要的業務；高可寧號稱“澳門賭王”，同時也是澳門澳門重要煙商。
利希慎憑借著澳門的鴉片專營牌照，生意越做越大，原先一起打天下的兄弟們都有了自立山頭的想法，他的好友廖金碧就私下聯合澳葡政府的鴉片專員，與利氏家族搶生意，雙方的官司打驚動了美國政府和葡萄牙政府，最終利希慎贏了官司，但這場官司得罪了當時澳門的黑白兩道。
1928年，49歲的利希慎被暗殺。
堪稱現實版的《教父》大戲，比《古惑仔》的逼格不知要高多少倍，但底層邏輯是一樣的，只是披上光鮮外衣的叢林法則：
第一，最好的生意，是做有牌照的壟斷生意。
第二，你要夠狠、夠犀利。
利希慎娶有四妻，生育十五名子女，直到現在，只要是利家人，就每月有錢派，無須回來為家族企業打工。
利氏家族傳承很有特點，放子女離開家庭，待在社會磨礪各自打拼有成后，才能來為家族效力，現在希慎興業的主席利蘊蓮女士就是如此經歷。
希慎興業的市值雖不到 300億港元，但其有價值700多億港幣的收租物業，利氏家族已由“經營增值”階段，進化到“資產增值”階段，亦即香港人所說的由“錘石仔”進入到“錢揾錢”。
2、數據的拐點
在所有香港地產商的2019年報和2020半年報中中，都有這樣的表述：“2019年6月以來的社會事件”。
社會事件疊加新冠疫情對香港商業沖擊巨大，尤其是商業地產密集的銅鑼灣。
恒隆地產2020年中期業績報告中有這樣一段話：
“銅鑼灣商鋪組合因游客及相關零售消費大幅減少，而受到最大沖擊。來自該組合的收入較去年同期下降13%至港幣2.81億元，租出率下跌七個百分點至 92%。”
所有的收租物業全部位于銅鑼灣的希慎興業更是首當其沖：
希慎興業的投資物業組合于2020年6月30日之估值為756億港元，較2019年12月31日的791百萬港元下跌4.4%。
投資物業的估值依據來自于租金收入和出租率，單位租金越高，出租率越高，評估價值越高。
希慎興業投資物業評估減值的原因是大環境的影響，據特區政府統計處：
2019年，香港零售業銷售額的臨時估計數值為4312億港元，較上一年下跌11.1%。
2020年上半年，疊加新冠疫情影響，香港零售業總銷售額臨時估計數字為1608億港元，同比下跌33.3%。
這直接導致香港本土商業地產持有者的資產縮水：
自2019年下半年以來，香港幾個主要地產商的資產評估價值都出現減值。
希慎興業100%集中在銅鑼灣；
長實集團90%的收租物業在香港；
恒基地產的投資物業資產區位比例：內地：香港約為1:5。
新鴻基地產的投資物業資產區位比例：內地：香港約為1:3。
從內地地產商的公允值評估價值來說，基本上年度增值在3-8%之間，在內地投資物業比例更高的，資產縮水的比例也就越少。比如嘉里建設的投資物業面積比例：內地：香港為2:1。
越是集中在香港的，評估減值的幅度就更大一點。
銅鑼灣扛把子的希慎興業，就是如此。
這種情況還在延續：
據香港特區政府入境事務處公布的統計數字，2020年10月1日至4日，內地赴港訪客人數分別為93人、154人、186人、225人，共計658人，較2019年國慶長假期間入境香港的內地旅客累計約67萬人次，1:1000。
與之相反的趨勢：來自文化和旅游部的數據，今年國慶假期，全國共接待國內游客6.37億人次，按可比口徑同比恢復79.0%；實現國內旅游收入4665.6億元，按可比口徑同比恢復69.9%。
另一個隱秘的線索是《南華早報》8月11日的報道：4月份，新加坡外匯市場日均交易量增長至每天5495億美元，一舉超過了中國香港的5240億美元/天，成為亞太地區最大的外匯市場。
對希慎興業、銅鑼灣甚至整個香港來說，這些是數據的拐點，還是歷史的車輪？
3、真正的扛把子
無論資產評估增值還是減值，這些物業、樓房都在那里，混凝土沒有多一塊也沒少一塊。
銅鑼灣的商鋪、寫字樓換了一個又一個租戶，但產權一直是利家的，租戶都要給利家交租。
其實這些樓宇也并不是一直在那。
買銅鑼灣的錢，是利希慎做1920年代之前做港英政府特許的公煙生意掙來的。
在1950年代港英政府啟動移山填海工程之前，銅鑼灣還是平地少、山地多。
歷史上看，從瓷器、銅、鐵、鹽、礦，到煙土、土地，凡是政府壟斷專營或者特許經營的生意一定會造就富豪，皇帝和政府也需要手套和買辦。所以，大家爭做手套和買辦。
這一點是人的本能，東西方概莫能外。
西方的羅斯柴爾德家族，創始人梅耶以代理王室理財之機投資放貸，獲得第一桶金后干起貿易走私。梅耶將五個兒子派往五國，販賣英國紡織品到歐洲大陸，1815年英法戰爭成功幫助英國運送物資黃金，由此獲政府信賴。事業巔峰期壟斷政府財政，依靠和政府的緊密關系，羅斯柴爾德承攬起投資公債、戰后賠款、國際貿易等事務，壟斷水銀、黃金、銅等礦產資源開發經營權，投入鐵路建設......
東西方不同的是，在中國古代，多數富不過三五代。
如果把西方的羅斯柴爾德家族放到中國同期的乾隆王朝，肯定活不到大結局，即便活到大結局，也是難逃“和珅跌倒、嘉慶吃跑”的命運。
即便再次僥幸逃脫，后面還有各種黨爭、辛亥革命，還有軍閥割據，還有一系列的革命......
這就是東西方的區別，創富的過程類似，但守住財富的結局不同。
《古惑仔》里面的陳浩南、山雞他們打打殺殺，憑著拳頭搶地盤，這時候起作用的是叢林法則。
但是總有雙拳難敵四手、打不過別人的時候；總有年齡大了，打不了、砍不動的時候，這時候就怕被別人尋仇了。
即便你把對手全部干掉，內部也會分化出新的對手，就像利希慎和他曾經的兄弟因澳門鴉片特許牌照反目成仇一樣。
陳浩男的死敵靚坤、烏鴉也會有這個擔心，作為死對頭，彼此都有這個擔心，那怎么辦呢？
所以叢林法則不能一了百了，不是什么事情都需要通過拳頭和武力解決的，大家可以坐下來喝茶、談判。
吳敬中和余則成說：“這未來和平了，就沒有主義了，有什么呢？只有錢。”
到最后，都是生意。
做生意就要有契約精神。
《古惑仔3之只手遮天》中競拍“長紅”，各位幫會成員都公開喊價、價高者得、現場交錢，這就是原始的公平競爭、契約精神的表現。
利家發家的公煙，背后有港英政府的特許經營，當年香港澳門的鴉片牌照都是公開競價拍賣。
香港房地產背后是政府所有制下的土地批租制度，也是公開競價拍賣。
所以，真正的扛把子不是銅鑼灣的利氏，也不是現在香港的“四大家族”。
而是創富的叢林法則和守富的契約精神。
4、向何處去？
創富是冒險，靠叢林法則。叢林法則是人性，自發的本能。
守護財富，需要契約精神。契約精神是反人性，是人與人之間的博弈結果。
叢林法則和契約精神是伴隨著而來的，用后者的線條規范前者的內容。
人們遵守契約，不是因為道德上有多高尚，而是因為一旦你不遵守契約，獲得的利益遠遠不及你的違約成本。
只講叢林法則而不講契約精神，那結果就是你拳頭硬、運氣好的時候你橫行霸道，你弱勢或者運氣不好的時候就橫尸街頭：出來混早晚要還的。
有時候，規則制定者的作用在于維護這種契約精神，不至于劣幣驅逐良幣、并扼殺整個社會進步的原始動力：創富。
中國古代的問題在于普天之下莫非王土，私產是扯淡，丹書鐵券都不管用，何況一紙約書甚至是口頭約定？
蒸汽機時代來臨之前、馬爾薩斯陷阱沒有解決之前的歐洲也是如此。
西方工業化在前，解決馬爾薩斯陷阱問題要早幾百年，東方只是近幾十年的事情。
在吃不飽的性命攸關的時候，你和我談什么契約？
歷史總是在叢林法則與契約精神中循環往復。
問題就出在叢林法則和契約精神雖然伴生、卻總是此消彼長：
窮人要叢林規則。富人要契約精神。
“白貓黑貓論”和“讓一部分人先富起來”就是叢林法則。
共同富裕是約定，一百年不動搖也是約定。
香港富豪們應該感謝獨特的香港模式：叢林法則和契約精神的中西合璧。
最后
不要講什么富豪、名媛或者上流人士，哪怕是東方的利家或者是西方的羅家，他們也是和任何普通人家一樣：家族史中有閃耀著智慧和人性的光輝時刻，也有丑陋和齷齪的不光彩片段。
他們只是叢林規則中的幸運贏家，遇到了重視契約精神的時代背景。
三哥還是認可兩句話：
一句是叔本華說的：真正獨立思考的人，在精神上是君主。
一句是蘇軾說的：忠厚傳家久，讀書繼世長。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協議
本文由“地產三哥”投稿資產界，并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！
原標題： 銅鑼灣沒有扛把子
