保全與執行 作者：李舒、李營營、郭勒洋
編者按
一手房交易中，房產商在什么情況下能夠排除執行？其有權排除哪些主體的執行？二手房交易中，出賣人在情況下可以排除執行？借名買房的情況下，實際出資購房人能否排除執行？對于上述司法實踐中常見的問題，我們以專題形式進行了研究。
閱讀提示：借名買房存在較大的爭訟風險，若被借名人成為另案被執行人，借名人對案涉房屋享有的實際權利極易被侵犯。在這種情況下，借名人能否申請排除執行，并請求法院確認案涉房屋歸自己所有？本文分享一則最高法院的案例，對該問題予以分析。
裁判要旨
案外人借被執行人之名購買房產，符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條的，可以申請排除對所購房產的執行。
案情簡介
1. 2012年，東勝城投與萬融公司簽訂《商品房買賣合同》，約定由東勝城投購買萬融公司開發的案涉房產。但因貸款限制，該合同未辦理登記備案。
2. 2012年7月23日，東勝城投與聯創公司、萬融公司簽訂《協議書》約定：因東勝城投受銀監會的限制不能申請貸款，特借用聯創公司名義向建行申請貸款，用于向萬融公司購買案涉房產，貸款本息均由東勝城投償還。三方均認可案涉房產歸東勝城投所有，待本息全額清償后，由創聯公司、萬融公司協助過戶到東勝城投。
3. 協議履行過程中，聯創公司辦理購房貸款，并與萬融公司簽訂《商品房買賣合同》后登記備案，房屋依約過戶至聯創公司名下。東勝城投通過創聯公司支付了購房首付款及按揭貸款。2014年6月6日，萬融公司將案涉房產移交給東勝城投使用。
4. 2015年7月，大連中院作出民事調解書，確認被告聯創公司向原告中行西崗支行連帶清償借款本息。該案執行過程中，大連中院查封了登記在聯創公司名下的案涉房產，現中行西崗支行申請執行案涉房產。
5. 東勝城投向大連中院提出異議，主張案涉房產系東勝城投借名購買，不是被執行人聯創公司財產。大連中院駁回異議后，東勝城投提起執行異議之訴。
6. 大連中院一審認為，東勝城投的借名購買協議不足以對抗不動產登記，遂駁回了東勝城投的訴訟請求。遼寧高院二審及最高法院再審均認為，東勝城投符合《異議和復議規定》第二十八條的情形，足以排除執行，最終判決案涉房產歸東勝城投所有。
裁判要點及思路
本案的爭議焦點為，東勝城投是否享有足以阻卻執行的實體權利？最高法院持肯定意見，理由如下：
一、東勝城投提出的執行異議符合《異議和復議規定》第二十八條規定的情形，足以排除執行。
第一，在案涉房屋被查封之前，東勝城投與萬融公司簽訂的《商品房買賣合同》，以及東勝城投、萬融公司和聯創公司三方簽訂的《協議書》均系當事人真實意思表示，不違反法律、行政法規的效力性強制性規定，合法有效。第二，案涉房屋因設立按揭貸款被抵押給銀行，在貸款還清之前，客觀上無法辦理過戶登記。東勝城投一直在積極主動償還貸款，并已償還大部分貸款，主觀上并無拖延辦理過戶登記的過錯。第三，萬融公司于2014年6月6日將案涉房屋交付給東勝城投，東勝城投合法占有案涉房屋，并已償還大部分貸款。
二、東勝城投是否是案涉房屋的實際所有權人。
東勝城投與萬融公司簽訂《商品房買賣合同》，并已實際支付大部分購房款，占有、使用案涉房屋。東勝城投、聯創公司、萬融公司均對東勝城投購買案涉房屋無異議。雖然東勝城投為借用聯創公司名義辦理按揭貸款，將案涉房屋登記至聯創公司名下，但聯創公司實際對案涉房屋不享有權利。因此本案屬于不動產登記錯誤，依照《物權法解釋一》第二條的規定，東勝城投是案涉房屋的真實權利人，二審法院判決確認案涉房屋歸東勝城投所有，亦無不當。
實務要點總結
北京云亭律師事務所唐青林律師、李舒律師的專業律師團隊辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實踐經驗。大量辦案同時還總結辦案經驗出版了《云亭法律實務書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務所戰斗在第一線的專業律師，具有深厚理論功底和豐富實踐經驗。該書系的選題和寫作體例，均以實際發生的案例分析為主，力圖從實踐需要出發，為實踐中經常遇到的疑難復雜法律問題，尋求最直接的解決方案。
一、案外人借被執行人之名購房符合《異議和復議規定》第二十八條的，即使房屋登記在被執行人名下，亦可以申請排除執行。該條款規定了房屋買受人排除執行的四項要件：查封前已簽訂有效的書面買賣合同；查封前已合法占有；已支付全部價款；未辦理過戶非買受人自身原因。律師提示，本案中最高法院認為，該規定第一項并未限定買賣合同為買受人與被執行人簽訂，因此東勝城投與萬融公司簽訂買賣合同亦符合該項要件。
二、房屋雖然登記在被借名人名下，但借名人提交的證據足以證明借名人是案涉房屋的真實權利人的，屬于不動產登記簿與真實權利狀態不符，人民法院應當確認案涉房屋歸借名人所有。本案中，東勝城投能夠證明借名買房事實，并且案涉房屋已經由其實際支付購買并占有使用，因此最高法院確認其為房屋的真實權利人。律師建議，借名人應當重視證據留存，妥善保管借名買房協議、支付購房款的轉賬記錄、實際入住使用證明等證據。
（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導性案例，對同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時，尤其需要注意的是，司法實踐中，每個案例的細節千差萬別，切不可將本文裁判觀點直接援引。北京云亭律師事務所執行業務部對不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務所執行業務部對本文案例裁判觀點的認同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時，對該等裁判規則必然應當援引或參照。）
相關法律規定
《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》【法釋〔2020〕21號】（2021.1.1生效）
第二十八條 金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；
（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；
（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
《最高人民法院關于適用<中華人民共和國物權法>若干問題的解釋(一)》【法釋〔2016〕5號】（現已失效）
第二條 當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。
法院判決
以下為最高人民法院在裁判文書 “本院認為”部分就此問題發表的意見：
本院經審查認為：
（一）關于東勝城投提出的執行異議是否符合《異議和復議規定》第二十八條規定的情形。《異議和復議規定》第二十八條規定……該條規定適用于案外人（買受人）對被查封財產提出執行異議。東勝城投以買受人身份，對登記在聯創公司名下的被查封財產提出案外人執行異議，符合該條規定的適用條件。一、二審法院依據該條規定審查東勝城投是否享有足以排除強制執行的權利，并無不當。《異議和復議規定》第二十八條第一項規定的條件為“在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同"，該項規定并未限定書面買賣合同為買受人與被執行人簽訂，東勝城投在案涉房屋被查封之前已與萬融公司簽訂《商品房買賣合同》，該合同是雙方真實意思表示，內容不違反法律、行政法規強制性規定，合法有效。東勝城投取得案涉房屋具有合法來源，符合《異議和復議規定》第二十八條第一項規定的條件。東勝城投與聯創公司、萬融公司于2012年12月28日簽訂《協議書》約定東勝城投借用聯創公司名義向建設銀行申請按揭貸款3.4億元。同時約定東勝城投所購買的萬融廣場屬東勝城投所有，表明三方對于案涉房屋實際應歸東勝城投所有均無異議。原中國銀行業監督管理委員會關于在政府融資平臺名單內的公司不能申請按揭貸款的規定不屬于法律、行政法規的效力性強制性規定。《協議書》是三方當事人真實意思表示，不違反法律、行政法規的效力性強制性規定，合法有效。2016年9月23日《協議書》約定，在建設銀行釋放抵押物后，聯創公司在30日內將房屋過戶給東勝城投。案涉房屋因設立按揭貸款被抵押給銀行，在貸款還清之前，客觀上無法辦理過戶登記。東勝城投一直在積極主動償還貸款，并已償還大部分貸款，主觀上并無拖延辦理過戶登記的過錯。案涉房屋未辦理過戶登記，不屬于因東勝城投自身原因未辦理過戶登記，東勝城投提出的執行異議符合《異議和復議規定》第二十八條第三項規定的條件。此外，萬融公司于2014年6月6日將案涉房屋交付給東勝城投，東勝城投合法占有案涉房屋，并已償還大部分貸款。東勝城投提出的執行異議符合《異議和復議規定》第二十八條規定的情形，二審法院判決不得執行案涉房屋，并無不當。
（二）關于東勝城投是否為案涉房屋的實際所有權人
經東勝區人民政府同意，東勝城投購買案涉房屋作為東勝區行政事業單位辦公場所。東勝城投與萬融公司簽訂《商品房買賣合同》，并已實際支付大部分購房款，占有、使用案涉房屋。東勝城投、聯創公司、萬融公司均對東勝城投購買案涉房屋無異議。聯創公司既無購買案涉房屋的真實意圖，也未支付任何房屋轉讓對價，未占有、使用案涉房屋。雖然東勝城投為借用聯創公司名義辦理按揭貸款，將案涉房屋登記至聯創公司名下，但聯創公司實際對案涉房屋不享有權利。最高人民法院《關于適用若干問題的解釋(一)》第二條規定:“當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人,請求確認其享有物權的,應予支持"。東勝城投提交的證據足以證明其為案涉房屋的真實權利人，二審法院判決確認案涉房屋歸東勝城投所有，亦無不當。中國銀行大連西崗支行對聯創公司享有一般債權，對案涉房屋并不享有物權或其他法定優先權。中國銀行大連西崗支行并未提交證據證明該行是基于對聯創公司享有案涉房屋所有權的信賴才作出相應法律行為。故中國銀行大連西崗支行關于案涉房屋所有權名實不符損害其信賴利益的理由不能成立。
綜上，中國銀行大連西崗支行提出的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第六項規定的情形。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款、《最高人民法院關于適用的解釋》第三百九十五條第二款之規定,裁定如下：駁回中國銀行股份有限公司大連西崗支行的再審申請。
案件來源
《中國銀行股份有限公司大連西崗支行、鄂爾多斯市東勝城市建設開發投資集團有限責任公司執行異議之訴再審審查與審判監督民事裁定書》【(2019)最高法民申3846號】
延伸閱讀
在檢索大量類案的基礎上，云亭律師總結相關裁判規則如下，供讀者參考：
1. 案外人借被執行人之名購房，人民法院應依照《異議和復議規定》第二十八條審查是否足以排除執行。
案例1：《北京牛建建筑集團有限公司、中國華僑出版社案外人執行異議之訴再審審查與審判監督民事裁定書》【(2020)最高法民申406號】
最高法院認為，（一）華僑出版社與魏秀萍簽訂的合同、委托書等約定華僑出版社以魏秀萍名義向全聯公司購買案涉房屋。之后，華僑出版社支付了全部購房款，魏秀萍出具了《關于變更房屋所有權的申請》，申請將該房屋的所有權變更為華僑出版社。上述事實能夠證明華僑出版社作為真正的房屋買受人，就案涉房屋享有民事權益。牛建公司主張華僑出版社不是房屋買受人，從而不能主張相關權利，與事實不符。（二）《異議和復議規定》第二十八條規定……本案中，魏秀萍與全聯公司在執行過程中達成和解協議，約定全聯公司為魏秀萍辦理案涉房屋產權過戶登記手續，即雙方就繼續履行合同重新達成合意。該和解協議簽訂于一審法院依牛建公司申請而采取查封措施之前，符合《異議和復議規定》第二十八條規定的“在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同"的條件。一審期間，各方當事人均認可華僑出版社以魏秀萍名義支付了全部購房款，并占有使用案涉房屋至今。由于全聯公司與施工承包方存在糾紛致房屋被法院查封，案涉房屋無法進行過戶登記，也即未辦理過戶登記并非魏秀萍的過錯。據此，魏秀萍就案涉房屋享有排除強制執行的民事權益。華僑出版社作為實際購房人，亦可代為享有并行使該權利。原審認定華僑出版社對涉案房屋享有的權利足以排除執行，并無不當。綜上，牛建公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項規定的情形，本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款、《最高人民法院關于適用的解釋》第三百九十五條第二款規定，裁定如下：駁回北京牛建建筑集團有限公司的再審申請
2. 對代持房屋不能做出合理解釋的，屬于對房屋未過戶登記存在明顯過錯，不符合《異議和復議規定》第二十八條，不能排除執行。
案例2：《楊文靜、王雪松申請執行人執行異議之訴再審民事判決書》【（2020）最高法民再378號】
最高法院認為，本案焦點為王雪松對案涉房屋是否享有《異議和復議規定》第二十八條規定的排除強制執行的民事權益。《異議和復議規定》第二十八條規定……本案中，王雪松提交的證據不足以證明其在人民法院查封案涉房產時符合上述排除強制執行情形。首先，王雪松對人民法院查封案涉房屋前房屋未過戶至其名下存在明顯過錯。王雪松雖提交了其起訴要求辦理過戶登記的相關證據，但該證據表明其起訴系在人民法院查封案涉房產之后。且本案一、二審期間，王雪松對為何由他人代持房屋問題未作出合理解釋。本院再審庭審中，王雪松稱，系因買房不想讓配偶知曉，才故意將房屋交由穆薩公司代持。對此，本院認為，當事人無正當理由故意將房屋交由他人代持，屬于對房屋未過戶登記存在明顯過錯情形。其次，王雪松在人民法院查封案涉房屋前未與出賣人簽訂合法有效的書面買賣合同。王雪松提交的《房屋買賣合同》和不動產銷售發票記載的案涉房屋買受人為穆薩公司，王雪松并未在法院查封案涉房屋前就案涉房屋與出賣人簽訂房屋買賣合同。王雪松所簽《房產代持協議》是王雪松與穆薩公司之間關于代持案涉房產的約定，無論在形式上還是內容上均與商品房買賣合同不同。再次，在案證據無法證明王雪松在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。王雪松提交的其繳納物業費、停車費、電費等憑據均形成于2017年12月4日人民法院查封案涉房屋之后，相關購買家具家電票據顯示購買人并非王雪松。現有證據不能證明王雪松在人民法院查封之前已實際占有案涉房屋。最后，在案相關票據中并無任何王雪松支付案涉房屋價款的轉賬記錄或票據，無法印證王雪松交納案涉房屋購房款的主張。因此，王雪松的異議不符合上述規定情形。雖王雪松在本案二審判決作出后，申請解除了對案涉房產的查封，并取得案涉房屋不動產登記證書，但不能改變案涉房屋被人民法院查封時，王雪松對案涉房屋不享有排除強制執行的民事權益這一基本事實。二審判決錯誤，本院依法予以糾正。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，但因案涉房屋的權屬登記已發生變化，本院對其判項進行相應變更。
綜上所述，楊文靜的再審請求成立。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第一項、《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定，判決如下：一、撤銷甘肅省高級人民法院(2020)甘民終279號民事判決；二、變更蘭州市中級人民法院（2019）甘01民初715號民事判決內容為：準許對位于蘭州市城關區和政東街199號仁恒國際3期A13棟1302室房產的執行。
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