丁祖昱評樓市 
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作者：克而瑞物管
2021年是物業(yè)管理行業(yè)充滿變數(shù)和蘊含機遇的一年，受地產行業(yè)的動蕩波及，物業(yè)行業(yè)猶如坐了一趟“過山車”，起起伏伏。有的企業(yè)抓住機會高歌猛進，也有企業(yè)落寞退場，行業(yè)經歷了新一輪的洗牌。
2022年3-4月一直都是上市物業(yè)企業(yè)發(fā)布上一年業(yè)績的時間，今年受行業(yè)環(huán)境影響，上市物企交卷的速度變慢，不少企業(yè)與地產母公司一樣推遲了其年報發(fā)布時間，但從目前已經發(fā)布業(yè)績的企業(yè)中，我們依然驚喜地看到不少物企歷經艱難的一年，仍然取得不錯的成績。
01 市值：碧桂園服務依舊穩(wěn)居第一
2021年，是物業(yè)行業(yè)跌宕起伏的一年，也是資本市場回歸理性的一年。上半年，行業(yè)在資本市場呈現(xiàn)一片欣欣向榮的景象，而這種景象在下半年戛然而止，物業(yè)行業(yè)指數(shù)一路下行，上市物企估值一度腰斬，物業(yè)企業(yè)上市進程受挫，資本市場低迷。
進入2022年，恒生物業(yè)服務及管理指數(shù)也一直呈現(xiàn)波動下滑態(tài)勢，并于2022年3月15日降至最低點3544.84點，相較最高點（2021年6月30日）10607.56點下降66.58%，至3月底，恒生物業(yè)服務及管理指數(shù)達4504.56點。
恒生物業(yè)服務及管理指數(shù)走勢
整體來看，物業(yè)板塊總體市值曾破萬億港元。截止目前，上市物企市值總數(shù)為5304.42億港元，相較最高點幾近折半。
具體到上市物企來看，碧桂園服務一直穩(wěn)居市值首位， 曾多次超過2千億港元，截止2022年3月31日數(shù)據(jù)，碧桂園服務市值為1130.50億港元，下滑明顯，但仍顯著領先于其他上市物企。
其次是華潤萬象生活，截止2022年3月31日數(shù)據(jù)，市值為884.47億港元，同樣顯著領先于其他上市物企。
上市物企市值（2022.03.31，億港元）
注：匯率換算：1港元=0.81元人民幣，下同。
市值、市盈率、每股收益為2022年3月31日數(shù)據(jù)
從上市物企的市盈率也出現(xiàn)明顯回落，截至3月31日，上市物企市盈率均值為14.61倍，估值較上年同期腰斬。
特發(fā)服務、華潤萬象生活和招商積余三家市盈率最高，分別為51.39倍、41.92倍和36.49倍。特發(fā)服務與華潤萬象生活市盈率也是少有的超過40倍的上市物企。
上市物企市盈率PE(TTM)
從每股收益上看， 56家上市物企每股收益均值為0.42元，雅生活服務每股收益最高為1.63元，其次是金科服務和保利物業(yè)，分別為1.62元和1.53元。這三家每股收益明顯高于其他上市物企。
上市物企每股收益EPS(TTM)（元）
02 規(guī)模：在管規(guī)模超過億㎡物企達16家
經歷資本市場的跌宕起伏，物企的對于上市也有了更多的思考。提升規(guī)模保證絕對實力成為企業(yè)的共識，頭部的競爭早已是搶跑的狀態(tài)。完整披露2019年至2021年在管面積的47家上市物企，其在管面積總值已由24.80億平方米增長至52.59億平方米，在管面積均值由5276.53萬平方米增長至1.12億平方米，復合增長率45.62%。
上市物企市場集中度持續(xù)提升，2019年至2021年47家上市物企在行業(yè)中的市場份額由8.00%增長至約14.98%。
2021年披露年度在管面積的49家上市物企中，在管規(guī)模超過億平方米量級的物企達16家，超過均值（1.10億平方米）的物企為14家。其中，碧桂園服務在管面積達7.66億平方米，躍居上市物企在管規(guī)模之首；雅生活服務、保利物業(yè)和綠城服務在管面積均超過3億平方米；在管面積前五的企業(yè)規(guī)模總值達23.05億平方米，在上市物企中總規(guī)模占比超四成，上市物企的分化日益加大。
2021年上市物企在管面積（百萬平方米）
從增速上看，2021年有5家上市物企在管面積實現(xiàn)翻倍增長。其中，合景悠活在管面積增速最快，達到395.82%。碧桂園服務在高體量（3.77億平方米）的基礎上仍實現(xiàn)102.95%的增長。
2021年上市物企在管面積增速
03 收入：百億營收陣營增至5家
隨著物業(yè)管理規(guī)模的擴大和服務的多元化，物企經營業(yè)績持續(xù)高質量發(fā)展，多家物企表現(xiàn)亮眼，營業(yè)收入實現(xiàn)跨越式增長。50家上市物企營業(yè)收入總值由2019年的855.67億元增長至1771.28億元，均值由17.11億元增至35.43億元，復合增長率達43.88%。上市物企營業(yè)收入的市場集中度持續(xù)提升，2019年至2021年，50家上市物企在行業(yè)中的市場份額由8.14%增長至約13.35%。
2019-2021年上市物企營業(yè)收入均值、增速及市場份額（億元）
注：匯率換算：1港元=0.81元人民幣
百億營收陣營增至5家，碧桂園服務穩(wěn)居上市物企營收首位。2021年，保利物業(yè)和招商積余營業(yè)收入首破百億，晉升百億陣營。碧桂園服務收入來源多元化，2021年營業(yè)收入高達288.43億元，實現(xiàn)跨越式增長，穩(wěn)居上市物企首位，也超越剛剛遞表上市的萬物云（237.05億元），躍居營收行業(yè)第一。
2021年上市物企營業(yè)收入（億元）
增速方面，合景悠活和方圓生活服務營收增速均翻倍，分別同比增長114.57%和106.49%。碧桂園服務在156.0億元的高基數(shù)上仍實現(xiàn)迅猛的增長，同比增速達84.89%。
2021年上市物企營業(yè)收入增速
04 盈利：凈利潤高于10億元的有6家
收入的提升使得上市物企盈利能力持續(xù)提升，2019年至2021年50家上市物企毛利均值由4.45億元增長至9.54億元，凈利潤均值由1.97億元增長至4.74億元，復合增長率分別為46.33%和51.62%，均保持高速的增長。
2019-2021年上市物企凈利潤、毛利均值及其增速（億元）
2021年上市物企凈利潤高于10億元的有6家。其中，碧桂園服務在上年27.82億元的基礎上實現(xiàn)56.36%的高速增長至43.49億元，穩(wěn)坐凈利潤第一。華發(fā)物業(yè)服務凈利潤增速最快，達681.56%。
2021年上市物企凈利潤（億元）
毛利超過10億元的物企有9家，較上年增加4家。其中，毛利最高的仍為碧桂園服務，達88.64億元。華發(fā)物業(yè)服務凈利潤增速最快，達681.56%。
2021年上市物企毛利（億元）
從盈利結構上看，基礎物業(yè)服務仍是毛利貢獻中的主力，超四成毛利來源于基礎物業(yè)服務。同時，社區(qū)增值服務毛利占比持提升，社區(qū)增值服務毛利率持續(xù)維持在40%以上的高位，是物企重要的盈利來源。
增值服務毛利率高于基礎物業(yè)服務毛利率，且社區(qū)增值服務的毛利率更高。其中，佳源服務基礎物業(yè)服務毛利率最高，達30.37%，濱江服務社區(qū)增值服務毛利率最高，為71.31%，建業(yè)新生活非業(yè)主增值服務毛利率最高，達49.64%。
2019-2021年部分上市物企各業(yè)務線毛利占比
05 運營：人均管理面積大于2萬㎡的有3家
近年來上市物企運營效率也在不斷地提升，目前人均管理面積大于2萬平方米的有3家。其中，建業(yè)新生活人均管理面積最大，達22620.78平方米/人。
2021年上市物企人均管理面積（平方米/人）
人均產出高于50萬元的有6家，人均凈利潤高于10萬元的有3家。其中，星盛商業(yè)一直追求穩(wěn)健發(fā)展，加速行業(yè)布局，運營實力持續(xù)提升，2021年，星盛商業(yè)人均產出、人均凈利潤和單位面積營收均最高，分別為131.24萬元/人、42.18萬元/人和315.09元/平方米
2021年上市物企人均產出（萬元/人）
2021年，受宏觀經濟氣候、房地產市場調控政策的影響，物業(yè)服務企業(yè)在資本市場表現(xiàn)轉冷，估值下調，但行業(yè)發(fā)展的基本邏輯和屬性沒有發(fā)生改變。
近期，隨著疫情在此反復，行業(yè)的社會屬性再次突出，在基層社會治理體系中逐漸發(fā)揮更大的價值。縱然外部環(huán)境形勢嚴峻，行業(yè)競爭不斷升級，但我們認為，物業(yè)管理行業(yè)仍處于上升期，在增量供應和存量挖掘兩大渠道支撐下，市場空間將延續(xù)快速增長態(tài)勢。
且近期，國務院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會會議定調，多部委集體表態(tài)，共同維護資本市場穩(wěn)定發(fā)展，釋放了穩(wěn)定房地產市場信心重要信號，也為物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展營造了良好發(fā)展市場環(huán)境。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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