目前整體而言，國(guó)內(nèi)鼓勵(lì)外商投資，并加大對(duì)外開(kāi)放的力度。我國(guó)在外商投資行業(yè)領(lǐng)域方面，亦需嚴(yán)格按照《外商投資準(zhǔn)入特別管理措施（負(fù)面清單）（2019年版）》（下稱(chēng)“負(fù)面清單”）等要求執(zhí)行，雖然房地產(chǎn)行業(yè)并非負(fù)面清單中所列示的相關(guān)行業(yè)。但是，在國(guó)內(nèi)“房住不炒”的大背景下，在外資資金進(jìn)行境內(nèi)房地產(chǎn)投資，特別是結(jié)匯后用于繳納土地保證金及土地款，若通過(guò)簡(jiǎn)單的架構(gòu)搭建，將外商投資企業(yè)直接結(jié)匯投資房地產(chǎn)行業(yè)則在實(shí)際操作中受到限制。

總體而言，在目前的操作實(shí)踐中，資金入境的方式主要包括設(shè)立外商投資企業(yè)（FDI）、通過(guò)QFLP/RQFLP、購(gòu)買(mǎi)金融產(chǎn)品（通過(guò)應(yīng)收賬款質(zhì)押方式入境，實(shí)際為貿(mào)易對(duì)敲，其合規(guī)性存在問(wèn)題）等方式入境。其中，通過(guò)QFLP/RQFLP資金入境則需借用合適的通道機(jī)構(gòu)，在支付通道費(fèi)的同時(shí)，底層投資標(biāo)的亦受到限制（如不可直接投資于房地產(chǎn)，需通過(guò)非房主體包裝）。并且，所謂的“有借有還”，資金入境后還需到期后進(jìn)行出境操作。而通過(guò)購(gòu)買(mǎi)金融產(chǎn)品的方式入境不但需承擔(dān)一些出入境的成本，并且資金有可能不能一次性全部到賬，但交易實(shí)質(zhì)為貿(mào)易對(duì)敲，合規(guī)性存在問(wèn)題。

相比較而言，通過(guò)FDI方式從境外引入資金進(jìn)行房地產(chǎn)投資較為常見(jiàn)且正規(guī)的操作，并且可在后續(xù)根據(jù)投資規(guī)模及項(xiàng)目的情況靈活地增減注冊(cè)資本，正常辦理資金出入境手續(xù)。具體操作而言，我們會(huì)選擇在一些工業(yè)園區(qū)或自貿(mào)區(qū)操作進(jìn)行外商投資企業(yè)投資架構(gòu)的搭建，具體包括外商投資投資性公司以及外商投資合伙企業(yè)兩大類(lèi)。外商投資投資性公司雖然對(duì)投資人準(zhǔn)入要求相對(duì)嚴(yán)格，但是在資本金監(jiān)管賬戶(hù)開(kāi)設(shè)方面存在優(yōu)勢(shì)。外商投資有限合伙則相對(duì)松散，但是在后續(xù)增資操作上相對(duì)靈活，然而，后續(xù)受外管抽查的可能性亦更大。需特別說(shuō)明的是，具體架構(gòu)的搭建需根據(jù)項(xiàng)目的情況進(jìn)一步討論。

1. 外商投資投資性公司資金入境基本架構(gòu)

通過(guò)搭建外商投資投資性公司架構(gòu)資金入境一般可以在設(shè)立外商投資投資性公司A（WFOE）后，并進(jìn)行FDI登記，隨后在A項(xiàng)下通過(guò)增資方式設(shè)立導(dǎo)管公司B、C、D公司直至“弱化”資金的外資屬性。或者由外資資金在境內(nèi)設(shè)立外商投資投資性公司A（WFOE）作為GP的同時(shí)（進(jìn)行FDI登記），由外資資金直接作為L(zhǎng)P，在境內(nèi)設(shè)立外商投資性合伙企業(yè)B（監(jiān)管認(rèn)定為外資，進(jìn)行FDI登記），并在B項(xiàng)下繼續(xù)進(jìn)行架構(gòu)搭建架構(gòu)實(shí)現(xiàn)“去外資”化后，再進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資。

2. 外商投資投資性公司架構(gòu)搭建注意事項(xiàng)

（1）對(duì)境外投資者有準(zhǔn)入要求。對(duì)于外商投資投資性公司的設(shè)立，不同的工業(yè)園區(qū)、自貿(mào)區(qū)均有對(duì)境外投資者的準(zhǔn)入要求。核查外國(guó)投資者的資信，需滿(mǎn)足投資設(shè)立投資性公司必備的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，核查其申請(qǐng)前一年的資產(chǎn)總額（如不低于2億美元或4億美元，不同自貿(mào)區(qū)、工業(yè)園區(qū)不同）；并且該投資者需在中國(guó)境內(nèi)已經(jīng)投資設(shè)立外商投資企業(yè)，并實(shí)繳出資額不低于一定的金額（如不低于1000萬(wàn)美元）。

（2）外商投資投資性公司在名稱(chēng)中含投資字樣，經(jīng)營(yíng)范圍包含投資等范圍。該類(lèi)公司可以資本金結(jié)匯進(jìn)行再投資。另外，根據(jù)《外債登記管理辦法》（匯發(fā)〔2013年〕19號(hào)）的規(guī)定，外商投資性企業(yè)可享受注冊(cè)資本4-6倍的境外融資額度。

（3）多層架構(gòu)搭建“去外資化”。在設(shè)立完畢外商投資投資性公司A（WFOE）作為第一層架構(gòu)后，該WFOE再投資的第一層公司B在監(jiān)管上亦認(rèn)定為外資性質(zhì)，為實(shí)現(xiàn)“去外資”化的目的，通常要在B公司后再設(shè)立1-2層的架構(gòu)，方能實(shí)現(xiàn)去外資化的目的。

（4）結(jié)售匯層面，需提供最后一層資金流向的交易對(duì)手名稱(chēng)。根據(jù)不同的架構(gòu)具體探討。

誠(chéng)如上文所述，外商投資投資性公司的設(shè)立需滿(mǎn)足一定的準(zhǔn)入要求。若無(wú)法滿(mǎn)足設(shè)立外商投資投資性公司進(jìn)行資金入境架構(gòu)的設(shè)計(jì)的情況下，可通過(guò)搭建外商投資合伙企業(yè)架構(gòu)進(jìn)行資金入境操作。

1. 外商投資合伙企業(yè)資金入境基本架構(gòu)

外資資金在境內(nèi)新設(shè)普通公司A或由境內(nèi)企業(yè)B作為GP，并由外資資金作為L(zhǎng)P設(shè)立投資合伙企業(yè)C，在C的基礎(chǔ)上繼續(xù)進(jìn)行架構(gòu)設(shè)計(jì)直至完全去外資化。C合伙企業(yè)層面進(jìn)行FDI登記。

2. 外商投資合伙企業(yè)架構(gòu)搭建注意事項(xiàng)

（1）外商投資合伙企業(yè)的設(shè)立雖然無(wú)設(shè)立外商投資投資性公司的境外資本及境內(nèi)實(shí)繳資本的要求，但是仍需穿透至實(shí)際控制人進(jìn)行核查，并要求提供股東名冊(cè)、登記證書(shū)、存續(xù)證明等文件作為核查依據(jù)。

（2）外商投資合伙企業(yè)架構(gòu)在境內(nèi)的架構(gòu)設(shè)計(jì)相對(duì)于外商投資投資性公司架構(gòu)，通常后續(xù)設(shè)立的導(dǎo)管公司相對(duì)少一些，增資的靈活度相對(duì)高，但是無(wú)法跟外商投資投資性公司一樣享受外債額度，并且由于合伙企業(yè)相對(duì)松散，后續(xù)受外管抽查監(jiān)管的可能性相對(duì)更大。

（3）結(jié)售匯層面，需提供最后一層資金流向的交易對(duì)手名稱(chēng)。根據(jù)不同的架構(gòu)具體探討。

在目前的操作中，外資機(jī)構(gòu)為了避免資金出入境及相關(guān)稅費(fèi)問(wèn)題，在地產(chǎn)融資方面通常會(huì)優(yōu)先選擇境外上市房企或者有境外持股主體的開(kāi)發(fā)商作為交易對(duì)手，并整體傾向于在境外放款和收取利息，由開(kāi)發(fā)商在境外取得融資款后自行解決資金入境問(wèn)題。因此，對(duì)于外資資金而言，由于對(duì)國(guó)內(nèi)的稅收政策的不了解，亦錯(cuò)失了大量的投資機(jī)會(huì)。以下圖外資資金FDI資金入境的常見(jiàn)架構(gòu)為例，基本稅費(fèi)情況如下表：

以投資拍地保證金或土地款為例，對(duì)于外資機(jī)構(gòu)而言，稅費(fèi)的產(chǎn)生主要有兩方面：

1. 項(xiàng)目公司、拍地平臺(tái)公司或開(kāi)發(fā)商其他關(guān)聯(lián)主體按月或按季度支付固定收益（若未進(jìn)行籌劃，則對(duì)于固定收益/利息部分，通常按照3%或6%的稅率繳納增值稅，同時(shí)作為企業(yè)收入，需按25%的稅率繳納企業(yè)所得稅，當(dāng)然往上再分紅時(shí)根據(jù)“居民企業(yè)之間分紅免稅原則”則無(wú)需繳納企業(yè)所得稅，具體可見(jiàn)表格一）；

2. 外資資金股權(quán)轉(zhuǎn)讓退出時(shí)（即D轉(zhuǎn)讓拍地平臺(tái)公司股權(quán)退出），若溢價(jià)轉(zhuǎn)讓則存在股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得對(duì)應(yīng)的企業(yè)所得稅等稅費(fèi)問(wèn)題。

目前對(duì)于固定收益部分的處理主要有三種方式：

1. 開(kāi)具利息發(fā)票及借款利息支出稅前扣除

在D公司——拍地平臺(tái)公司——項(xiàng)目公司的架構(gòu)中，資金以小額股本加大額股東借款的形式逐級(jí)注入，D公司收取拍地平臺(tái)公司支付的利息后，對(duì)其開(kāi)具利息發(fā)票，利息作為收入需繳納增值稅及附加、企業(yè)所得稅。

拍地平臺(tái)公司收取項(xiàng)目公司支付的利息后，拍地平臺(tái)公司向其開(kāi)具利息發(fā)票，不過(guò)可通過(guò)在稅收優(yōu)惠地設(shè)立載體作為第三方，并由項(xiàng)目公司向該載體支付咨詢(xún)費(fèi)的方式進(jìn)行籌劃，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目公司層面的增值稅進(jìn)項(xiàng)扣除、土增稅稅前扣除和所得稅前扣除（具體見(jiàn)第三種方式相關(guān)內(nèi)容）。

對(duì)于利息部分需繳納的稅金包括增值稅（小規(guī)模納稅人3%，一般納稅人6%）與企業(yè)所得稅（25%）。

注意關(guān)聯(lián)方借款所涉的企業(yè)所得稅稅前扣除的比例限額問(wèn)題，根據(jù)財(cái)稅[2008]121號(hào)文及《企業(yè)所得稅法》相關(guān)規(guī)定，關(guān)聯(lián)方借款利息處理通常情況下利息扣除需考慮兩個(gè)限制，即“債資比”非金融企業(yè)為2：1的限制以及同期金融機(jī)構(gòu)貸款利率限制。另外，項(xiàng)目公司對(duì)拍地平臺(tái)公司支付的利息可在項(xiàng)目公司層面實(shí)現(xiàn)稅前扣除（所得稅稅前扣除按關(guān)聯(lián)方借款的扣除限額處理，土增稅稅前扣除按非金融機(jī)構(gòu)提供貸款情形視具體情況處理）。

2. 預(yù)分紅方式收取固定收益

由于D公司對(duì)拍地平臺(tái)公司以及拍地平臺(tái)公司對(duì)項(xiàng)目公司在形式上均以股東形式存在，在資金注入過(guò)程中采取股本加資本公積或者全部以股本形式注入資金的情況下，可通過(guò)預(yù)分紅的方式向股東支付固定收益（實(shí)際并不當(dāng)做利息作開(kāi)票處理）。對(duì)于外資機(jī)構(gòu)而言，收取自己的本金和收益即可，因此在操作層面，預(yù)分紅先由開(kāi)發(fā)商處理為股東和項(xiàng)目公司之間的掛賬，但在融資到期的時(shí)候以分紅的名義做沖銷(xiāo)處理，進(jìn)行會(huì)計(jì)科目的調(diào)整，所支付的融資成本最終沉淀在項(xiàng)目公司層面。

3. 通過(guò)稅收優(yōu)惠地載體或虧損企業(yè)收取固定收益，利息支出轉(zhuǎn)為咨詢(xún)服務(wù)費(fèi)

開(kāi)發(fā)商支付的固定收益部分轉(zhuǎn)化為咨詢(xún)、服務(wù)費(fèi)，由外資機(jī)構(gòu)在稅收優(yōu)惠地設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)或合伙企業(yè)收取，結(jié)合商業(yè)合理性構(gòu)建稅收優(yōu)惠載體與項(xiàng)目公司的服務(wù)關(guān)系，并向項(xiàng)目公司開(kāi)具相關(guān)咨詢(xún)服務(wù)費(fèi)發(fā)票。稅收優(yōu)惠地載體按照綜合稅率7.5%繳納增值稅及附加、個(gè)稅、印花稅等稅費(fèi)。最終解決利息部分的稅務(wù)籌劃問(wèn)題。

除上述方式外，外資機(jī)構(gòu)在境內(nèi)有虧損主體的，也可由虧損主體作為相關(guān)咨詢(xún)、服務(wù)費(fèi)的收取主體，通過(guò)虧損彌補(bǔ)的方式解決所得稅的問(wèn)題。

根據(jù)我們目前的操作，在股權(quán)退出層面，通常會(huì)有如下兩種操作模式：

1. 境外轉(zhuǎn)讓退出：如果對(duì)單一開(kāi)發(fā)商或單一項(xiàng)目，外資在資金入境時(shí)可先在境外架設(shè)SPV（即構(gòu)建外資資金——境外SPV——境內(nèi)WFOE等入境架構(gòu)）。在退出時(shí)，選擇轉(zhuǎn)讓所持有的境外SPV的股權(quán)方式退出，并適用境外的稅收政策。但是該模式僅適用于單體項(xiàng)目，無(wú)法用盡境內(nèi)已搭建的架構(gòu)。

2. 境內(nèi)轉(zhuǎn)讓退出：選擇在境內(nèi)平價(jià)轉(zhuǎn)讓所持有的拍地平臺(tái)公司股權(quán)的方式退出。即D公司轉(zhuǎn)讓所持有的拍地平臺(tái)公司的股權(quán)，間接轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司的股權(quán)。

注：若直接轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)，由于項(xiàng)目公司名下已有土地/資產(chǎn)，通常會(huì)涉及到需按照凈資產(chǎn)評(píng)估價(jià)轉(zhuǎn)讓所產(chǎn)生的股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價(jià)問(wèn)題，因此通常會(huì)通過(guò)轉(zhuǎn)讓SPV股權(quán)（即本架構(gòu)中的拍地平臺(tái)公司）的方式來(lái)操作，避免股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價(jià)產(chǎn)生的企業(yè)所得稅問(wèn)題。

近期找我們合作的外資除了瞄準(zhǔn)國(guó)內(nèi)一二線(xiàn)核心城市成熟商業(yè)物業(yè)以及停車(chē)場(chǎng)、物流園等產(chǎn)業(yè)以及不良資產(chǎn)等領(lǐng)域的投資機(jī)會(huì)，亦有很多傾向于投資境內(nèi)房地產(chǎn)前融市場(chǎng)，但受限于資金入境及國(guó)內(nèi)稅收成本（在境外放款成本通常年化12%-15%左右，境內(nèi)放款成本則通常需上浮3%-4%）。因此，在資金投放上傾向于在境外放款，并由開(kāi)發(fā)商境外還本付息。此外，挑選的交易對(duì)手往往需要其在境外上市或有相關(guān)主體。雖然誘惑于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的高額收益，但面對(duì)境內(nèi)流動(dòng)性充足導(dǎo)致的近期融資成本降低的競(jìng)爭(zhēng)，往往對(duì)交易對(duì)手及項(xiàng)目的挑選失去了一定競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在成本拼不過(guò)內(nèi)資的情況下，只能比拼規(guī)模、放款速度、資金使用的靈活度等。

在解決資金入境及結(jié)售匯投資房地產(chǎn)相關(guān)問(wèn)題的情況下，面對(duì)國(guó)內(nèi)活躍的前融資金，外資在選擇項(xiàng)目時(shí)，對(duì)內(nèi)需綜合評(píng)估自身可投資金體量、國(guó)內(nèi)外資金成本競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、資金靈活度等的基礎(chǔ)上，挑選能接受外資融資成本，并可選擇具備一定實(shí)力的百?gòu)?qiáng)開(kāi)發(fā)商和地方龍頭或當(dāng)?shù)貙?duì)招商引資需求迫切的區(qū)域進(jìn)行合作。此外，抓住開(kāi)發(fā)商的融資痛點(diǎn)（目前開(kāi)發(fā)商在擴(kuò)大規(guī)模的道路上對(duì)保證金資金池或建立區(qū)域拍地母基金（名詞的代稱(chēng)，因監(jiān)管的限制不代表一定成立基金產(chǎn)品）的需求較為強(qiáng)烈，因此外資可根據(jù)自身資金體量及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在制定好準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、投資策略的基礎(chǔ)上，適時(shí)介入開(kāi)發(fā)商土地競(jìng)拍保證金融資、土地款融資業(yè)務(wù)，并注意資金使用閉環(huán)及退出安全。

另外，近期我們接觸的一些外資資金，有些可能初涉國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，對(duì)境內(nèi)的房地產(chǎn)環(huán)境以及國(guó)內(nèi)金融環(huán)境不是特別了解，亦建議該類(lèi)外資資金通過(guò)借力合作的方式，由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行“加持”，以免走過(guò)多的彎路。