債市投研筆記 作者：債市小白菜
來源：債市投研筆記（ID：ZhaiShiTouYanBiJi）
碎碎念：這兩天難得又“熱鬧”起來，“地產圈”、“城投圈”都炸開了鍋，一則財政部通知引發市場熱議，小白菜也學習了下多位大佬大咖的意見，多有分歧：有人說這是一次劃時代改革，也有人說只是虛驚一場，過度解讀大可不必……試點將推進，子彈仍在飛，未來發生多少實質影響，后續有待觀察。小白菜姑且寫個備忘錄，以作記錄學習！
6月4日，財政部發布《關于將國有土地使用權出讓收入、礦產資源專項收入、海域使用金、無居民海島使用金四項政府非稅收入劃轉稅務部門征收有關問題的通知》，將由自然資源部門負責征收的國有土地使用權出讓收入等四項政府非稅收入，全部劃轉給稅務部門負責征收。
雖然政策提到了四項政府非稅收入，但市場貌似主要關心土地出讓金這點，畢竟可能關系地產、城投的未來……
政策背景
簡單扯兩句政策的背景，這個要從18年說起：
2018年3月，中共中央印發《深化黨和國家機構改革方案》，提出由稅務部門“承擔所轄區域內各項稅收、非稅收入征管等職責”。
2018年7月，中共中央辦公廳、國務院辦公廳同年印發《國稅地稅征管體制改革方案》，提出“按照便民、高效的原則，合理確定非稅收入征管職責劃轉到稅務部門的范圍，對依法保留、適宜劃轉的非稅收入項目成熟一批劃轉一批，逐步推進”。
也就是說，隨著非稅收入劃轉征收逐步推進，本次土地出讓金劃轉，就類似于此前的社保轉為稅務部門征收，差不多是一個道理。
而這個統一到稅務部門征收，本質就是為了提高效率，統一進行“出納”，有利于監管。
為什么反響這么大？
《通知》剛出來的時候，小白菜的胖友圈、交（hua）流（shui）群討論的飛起，也許解讀過了度，但是更應該引起我們思考的是，為什么市場這么關注？被延伸了解讀的“點”是不是正是市場一直有一根神經繃著的、極其脆弱敏感、擔心有朝一日政策出手的一顆“暗雷”呢？
（1）城投層面：土地財政遠去？
我國財政收入“四本賬”：一般公共預算收入、政府性基金收入、社會保險基金收入、國有資本本經營收入。其中一般公共預算（第一本賬）規模最大，20年占比52%，主要為稅收貢獻，占比84%；政府性基金收入（第二本賬）規模次之，占比27%，主要來自土地出讓金（占比90%以上）及發行專項債。
20年，地方政府國有土地使用權出讓收入為8.41萬億（地方一般公共預算收入10.01萬億），同比增長15.9%。今年前4個月，地方政府國有土地使用權出讓收入2.14萬億，同比增長35%。
94年分稅制改革至今，土地出讓金這塊大蛋糕居然已經如此之大，其所有權和分配權基本由地方政府來章掌控，可見土地出讓收入作為地方政府財源的重要性。
在這個背景下，有一種解讀就是此次改革，這塊蛋糕要被收回，土地財政結束，劃時代！
但是冷靜下來想想，如此突兀收掉這個小金庫，怕是整個市場都涼涼，驚天地泣鬼神的那種！這不是頂層設計所想看到的，任何政策改革的背后都離不開一個“穩”字……
但是仔細看下，政策明確提到：除本通知規定外，四項政府非稅收入的征收范圍、對象、標準、減免、分成、使用、管理等政策，繼續按照現行規定執行。
也就是說，只是征收機構變了，從自然資源部征收轉由稅務部門征收，并未改變土地出讓金的歸屬權，地方利益并沒有受損到“土地財政沒了”的地步……（至少目前，未來也許吧，至少政府會逐漸引導其擺脫對土地財政的依賴）
在以前，土地出讓金征收：國土部門與受讓人簽合同，國土部門開繳款通知書（明確面積、土地禿然高收入總額、繳納方式等），受讓人繳納款項入地方國庫。
而現在，流程如下：
（2）地產層面：房地產稅來臨？
2021年5月，財政部、全國人大常委會預算工委、住房和城鄉建設部、稅務總局聯合召開房地產稅改革試點工作座談會，聽取部分城市人民政府負責同志及部分專家學者對房地產稅改革試點工作的意見。
時間一前一后，前腳剛出的推進房地產稅改革的消息，后腳又來個《通知》，難免讓人想入非非……
因此，另一個解讀就是：土地財政的小金庫被沒收，地方財政失衡，那怎么辦呢，就想辦法利用房地產稅來彌補，改革的這一錘子，就是為房地產稅落地開路……
同上所述，等小金庫真的被動了，再來YY這個吧……（至少目前來看，與房地產稅沒啥子關系）
不過說到這個房地產稅，倒是可以多說兩句，未來房地產稅改革勢在必行！
目前我國的房地產稅，呈現“輕持有、重交易”的特征，相關稅種主要是開發建設、交易環節，而持有環節相對較低。中長期，在地方依賴土地財政難以為繼（不管政策層面、還是房地產市場逐漸進入存量時代來看，都難以支撐）的大背景下，訴諸于房地產稅或許更為可行，龐大的存量房地產稅收潛在貢獻大，而且與國外相比，我國的房地產稅在全國稅收中占比確實偏低。隨著改革推進，……,（還是先立法吧，短期還看不到呢）
（3）為什么是這些地區試點？
看到市場不少在YY這個，說什么“選擇試點城市，中央的考慮范圍不只是當地的房地產熱度和對土地財政的依賴程度，還會考量城市的特殊性，即當地政府的執行力是否高效，政策落地后能否產生快速的市場反響等”
有沒有這么復雜，小白菜不曉得（上頭怎么想，我等白菜如何窺知），但是看著這些揣測還是有道理的?。。?nbsp;
政策影響幾何？
（1）一般公共預算變“胖”？
土地出讓金進入一般公共預算，賬本變了。（有幾位大佬指出并未變化，請忽視本條）
（2）更好“監管”土地出讓金
中央層面，能夠相對實時掌控地方政府土地出讓金收入和支出情況。用大白話來說，就是錢中央不拿走，但是地方沒法隨心所欲花錢了，可操作空間變小。
（3）有助于城鄉一體化建設
2020年9月，中辦、國辦印發《關于調整完善土地出讓收入使用范圍有限支持鄉村振興的意見》，要求十四五期間，以?。▍^、市）為單位核算，土地出讓收益用于農業農村的比例要達到50%以上。
改革一定程度上會降低地方政府的自由裁量空間，未來迫于“監管”可能會逐步落實。
（4）提高土地出讓金征管效率
稅務部門畢竟強制性還是更勝一籌的！
（5）地產層面
主要還是更規范帶來的影響，不規范多的企業當然會有所影響：比如房企拿地后，繳納土地出讓金，此前可能時間上有彈性空間，后面可能這種空間變小，而這對于房企來說會影響到其資金壓力，總體上就是操作空間被壓縮。
此外，勾地方面可能也會有所影響，難度可能加大。
城市更新（舊改）層面是否利好的前提是小金庫被動了，搞土拍沒動力了，開發商通過城市更新增加地方社會效益自然會受到熱捧，不過前幾天上海成立最大城市更新基金倒是對城市更新行業有比較大的實實在在影響。
整體而言，對地產影響有限，核心還是供需關系，而這背后又因為中央與地方的矛盾：中央想“三穩”，但地方對于土地市場或者說房地產市場，是想著去推動，而不是打壓，畢竟市場好了，土地出讓金上升，財政收入增加，何樂而不為呢？
（6）城投層面
對于城投公司，拿地主要有三種方式：1）土地一級整理；2）土地注入；3）招拍掛。一級整體影響倒還好，土地注入本來也有限制了，招拍掛環節，對于比如地方政府先征后返還企業等行為會有所打擊，城投在一級市場拿地，增加政府性基金收入，但政府返還給城投，資金在政府空轉，并未形成有效財力。（這個打擊也是好事）
本文結束語
長期而言，政策對于整體發展還是有一定的整個面意義的！
值得期待！
但是，有一點小白菜覺得還是要關注：后期分配機制！如果分配機制機制發生變化，即中央和地方對于土地出讓金按照比例來分配，那么……
政策全文如下：
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