近年來，城市更新成為開發(fā)商們搶灘深圳房地產(chǎn)市場的“主戰(zhàn)場”。開發(fā)商為拓展項目而支付給業(yè)主的對價也不斷提高。然而，在城市更新項目立項之后，由于開發(fā)進度不盡人意、競爭對手覬覦等原因，業(yè)主和開發(fā)商很容易因開發(fā)進度遲緩產(chǎn)生矛盾，最終導致合同解除或項目易主。

深圳城市更新項目“一女多嫁”的先例并不少見，在賣方市場的背景下，開發(fā)商前期鎖定項目的成本越來越高，開發(fā)商與業(yè)主簽訂合作開發(fā)協(xié)議或拆補協(xié)議后業(yè)主受到的其他競爭方的蠱惑和誘惑也越來越大，尤其是項目涉及多個業(yè)主或權(quán)利人時如開發(fā)商無法及時解決全部業(yè)主的拆補等問題，很有可能引起項目延誤，并最終導致原已簽訂的業(yè)主反水。根據(jù)近年來深圳城市更新市場的發(fā)展情況，結(jié)合筆者多年來的城市更新工作經(jīng)驗，筆者認為，開發(fā)商在城市更新項目具體交易方案設計與合同談判的過程中，既要對合同解除的條件與程序、違約責任等進行明確、嚴格的約定，又要對拆遷所需要支付的對價、形式與補償流程進行通盤考慮。在此基礎上，開發(fā)商可通過“入股分紅”、“提前支付部分補償”、“為業(yè)主方解決歷史遺留問題”等方式，讓業(yè)主方提前享受到部分“勝利果實”，并盡可能提高競爭對手進入項目的門檻，降低業(yè)主方因長期等待而被競爭對手“誘惑”的可能性，最終避免業(yè)主方以項目開發(fā)遲延等為由解除合同。

本文以一個常見的城市更新項目拆遷補償糾紛訴訟案例為例，對業(yè)主解約的原因和對策進行分析，并在此基礎上總結(jié)開發(fā)商鎖定項目的業(yè)務實操要點，以饗讀者。

2007年1月，深圳某區(qū)的舊改主管部門以專函確認A公司為改造項目的舊改單位。改造項目面積約10萬㎡，業(yè)主包括甲股份有限公司（下稱甲公司，占地約60000㎡）、乙有限責任公司（下稱乙公司，占地約5000㎡）和丙股份合作公司（下稱丙公司，屬村集體經(jīng)濟組織，占地約35000㎡）。對于改造項目，主管部門在專函中提出：A公司須自審定改造之日起，5年內(nèi)（即2012年1月之前）完成項目改造，否則取消改造資格，收回重新招商。《深圳市城市更新辦法》生效后，改造項目被定性為拆除類城市更新項目，A公司亦被認定為城市更新申報主體。

2009年7月，A公司與甲公司簽訂《拆遷補償協(xié)議》，約定：甲公司將改造項目所在地塊交給A公司進行改造，移交期限不得遲于2013年x月x日；履約保證金為人民幣1200萬元，A公司在簽訂《拆遷補償協(xié)議》后向甲公司繳付600萬元，余款在甲公司將改造范圍內(nèi)的地上建筑物、構(gòu)筑物全部移交并注銷產(chǎn)權(quán)后付清。在此基礎上，締約雙方就拆遷補償方式、過渡安排等一系列問題進行了詳細約定。此后不久，A公司與另一業(yè)主乙公司也簽訂了《拆遷補償協(xié)議》。已完成收購的面積合計約65000㎡。

然而，由于對項目復雜性估計不足，A公司的項目拓展工作推進趨緩。在與甲、乙兩公司簽約后兩年，A公司還未能與丙公司簽訂拆遷補償協(xié)議，因此也未能獲得改造項目的“城市更新實施主體”資格。

由于項目推進緩慢，甲公司對A公司也心生不滿。2011年9月，甲公司召開股東大會，決議撤銷與A公司簽訂的《拆遷補償協(xié)議》。A公司隨后獲悉并提出異議，要求甲公司繼續(xù)履行合同。

2011年12月，丙公司與另一家開發(fā)商B公司（訴訟中被法院認定為甲公司的關聯(lián)企業(yè)）簽訂了《拆遷安置合同》，并部分履行。

2012年3月，前述專函中所提到的“5年完成改造項目”期限已過，主管部門對是否延期意見不明確，且丙公司已與B公司簽約。基于此，甲公司向A公司發(fā)出書面通知，根據(jù)《合同法》第68條“不安抗辯權(quán)”的相關規(guī)定，以A公司已不能履約為由，要求中止《拆遷補償協(xié)議》的履行，并希望A公司能提供證據(jù)證明其履約能力。A公司拒絕了甲公司的要求。

2012年4月，甲公司起訴至某區(qū)法院，請求解除與A公司的《拆遷補償協(xié)議》，并要求A公司支付違約保證金600萬元。

某區(qū)法院認為：雙方簽署的《拆遷補償協(xié)議》合法有效，A公司已按約定履行了合同義務；在主管部門未對A公司的舊改單位資質(zhì)作出新安排的情況下，甲公司以有關聯(lián)關系的B公司與丙公司簽訂協(xié)議為由，拒絕履行《拆遷補償協(xié)議》的行為，違反了誠實信用原則，故判決駁回甲公司的全部訴訟請求。

甲公司不服判決，向深圳市中級人民法院提起上訴。在二審期間，甲公司向法院提交了丙公司拒絕與A公司簽訂拆遷補償協(xié)議的書面聲明。

深圳市中級人民法院認為：（1）因與B公司存在關聯(lián)關系，甲公司以“B公司與丙公司簽訂協(xié)議”向A公司提出不安抗辯權(quán)有“設置合同履行障礙”之嫌。（2）根據(jù)《深圳市城市更新辦法實施細則》第46條第1款規(guī)定，城市更新單元內(nèi)項目拆除范圍內(nèi)存在多個權(quán)利主體的，只有當所有權(quán)利主體通過作價入股、簽訂搬遷補償協(xié)議、資產(chǎn)收購等方式，將房地產(chǎn)的相關權(quán)益轉(zhuǎn)移到單一主體后，方可由該單一主體向區(qū)城市更新職能部門申請進行實施主體確認。由于丙公司已明確拒絕與A公司簽訂拆遷補償協(xié)議，根據(jù)前述規(guī)定，A公司已不可能獲得改造項目的城市更新實施主體資格，其與甲公司簽訂的《拆遷補償協(xié)議》事實上已不具備繼續(xù)履行的條件。最后，深圳市中級人民法院據(jù)此判決終止雙方簽署的《拆遷補償協(xié)議》，駁回其他訴訟請求。

本案是深圳城市更新項目中常見的，開發(fā)商與業(yè)主方因拆遷進度和補償問題而引發(fā)的糾紛。我們可以從糾紛解決，以及項目運作兩個維度，對本案進行挖掘。

在本案中，一審和二審法院均根據(jù)《合同法》第94條的規(guī)定，認定甲公司單方解約條件不充分，但后續(xù)處理卻截然不同。一審法院直接判決駁回甲公司的訴訟請求，顯然沒有考慮到A公司對改造項目推進不力的責任。鑒于締約雙方當時的態(tài)度已不可挽回地走向?qū)梗缭撆袥Q生效，將很可能面臨“案已結(jié)，事難了”的局面。

相對而言，二審法院通過爭點整理，將本案的爭議焦點放在了合同可否繼續(xù)履行的問題上，并指出因丙公司等主體介入等因素，改造項目已陷入僵局，《拆遷補償協(xié)議》已無繼續(xù)履行的現(xiàn)實基礎，據(jù)此作出了“終止履行”的判決。這能更好地解決爭端，也增強了判決的可執(zhí)行性。

總體而言，本案糾紛的產(chǎn)生，主要是因為項目進度與業(yè)主方的預期存在較大差距。這使業(yè)主方對開發(fā)商產(chǎn)生了不信任感。為此，甲公司在相關批文規(guī)定的開發(fā)期限屆滿后，以此為由試圖解除與A公司簽訂的《拆遷補償協(xié)議》。雙方矛盾由此爆發(fā)，并導致改造項目進一步陷入僵局。

1、本案產(chǎn)生的導火索：開發(fā)期限的屆滿

針對舊改項目，在《深圳市城市更新辦法》頒布之前，政府主管部門為督促開發(fā)商盡快推進項目，相關批文中大都跟本案一樣，對開發(fā)商完成項目改造設定期限。而在《深圳市城市更新辦法》頒布之后，政府對項目推進期限的設定也日趨制度化。最新頒布的《關于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施 》（下稱“暫行措施”）第二十八條明確規(guī)定：“各區(qū)政府應當定期對城市更新計劃進行清理，對于具有以下情形之一的項目，可按程序調(diào)出計劃：1．自城市更新計劃公告之日起1年內(nèi)，未完成土地及建筑物信息核查和城市更新單元規(guī)劃報批的；2．自城市更新單元規(guī)劃批準之日起2年內(nèi)，項目首期未確認實施主體的；3．自實施主體確認之日起1年內(nèi)，未辦理用地出讓手續(xù)的”。實際操作中，因項目進展遲延而被政府清除出城市更新計劃的情況并不鮮見。

從這個意義上說，甲公司選定了2012年3月，即相關政府批文規(guī)定的開發(fā)期限屆滿后，向A公司提出中止《拆遷補償協(xié)議》的履行，并非魯莽無謀之舉。

2、雙方矛盾的根源：失去信任及“綁定”不到位

一般來說，開發(fā)商只要事前做好預案，開發(fā)期限的問題其實不難解決。A公司之所以在改造項目中身陷麻煩，其根本原因是由于項目推進不力，失去了業(yè)主方的信任。此前，A公司與甲公司簽約時，僅憑600萬元的保證金來試圖“綁定”業(yè)主。在業(yè)主失去對項目土地的控制權(quán)，卻遲遲享受不到項目收益的情況下，締約雙方本來就不牢固的合作基礎，很難不發(fā)生動搖。

基于近年來舊改項目的內(nèi)部關系越來越復雜、競爭越來越激烈等因素，我們認為，開發(fā)商在項目運作中，有必要將與業(yè)主方的“綁定”放到戰(zhàn)略高度。在項目前期，開發(fā)商應當做好盡職調(diào)查，并將項目的推進難點與具體解決方案與業(yè)主方充分溝通，讓業(yè)主方對項目的復雜性有一定的認識。在具體交易方案設計與合同談判的過程中，開發(fā)商既要對合同解除的條件與程序、違約責任等進行明確、嚴格的約定，又要對拆遷所需要支付的對價、形式與補償流程進行通盤考慮。在實際操作中，開發(fā)商可通過“入股分紅”、“提前支付部分補償”、“為業(yè)主方解決歷史遺留問題”的方式，讓業(yè)主方提前享受到部分“勝利果實”，盡可能提高競爭對手進入項目的門檻，降低業(yè)主方因長期等待而被競爭對手“誘惑”的可能性。

從社會效應和經(jīng)濟效應的角度來考慮，根據(jù)中院的判決邏輯，開發(fā)商與業(yè)主方簽訂的合同目的如能最終實現(xiàn)，則開發(fā)商開發(fā)進度的延誤（如超出批復的改造期限）不一定會導致合同的解除（當然雙方約定開發(fā)延誤或申請延期無果則解除條件成就的情形除外）。此外，《暫行措施》第二十八條規(guī)定的將開發(fā)商調(diào)出計劃的情形也不一定導致合同無效或解除的后果，因此最好的處理方式就是開發(fā)商從項目運作的維度，按上述意見做好操作控制和風險防范措施。

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原標題： 深圳市城市更新項目實操系列（五）——開發(fā)商鎖定項目的常規(guī)策略以及因開發(fā)延誤等導致業(yè)主反水的訴訟分析