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作者：西政財富
來源：西政財富(ID:xizhengcaifu)
筆者按：
自HD爆雷事件后，XL、BN、HYN、DDZY等開發商接連“爆雷”。9月底開始，央行貨幣政策委員會第三季度會議、央行及銀保監聯合召開的房地產金融工作座談會、央行舉行的2021年第三季度金融統計數據新聞發布會、國新辦舉行的三季度銀行業保險業數據信息暨監管重點工作發布會、2021金融街論壇年會等會議上，均傳遞出“維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益”的信號。劉鶴副總理在2021金融街論壇年會開幕講話中提到：合理的資金需求正在得到滿足，房地產市場健康發展的整體態勢不會改變。高層公開講話中似乎傳遞出一些“信貸松綁”信號，根據一些媒體報道，廣州的一些銀行（如中國銀行、農業銀行、廣州銀行、招商銀行、光大銀行等）房貸利率較過往有所下降，佛山建設銀行和農業銀行的首套二套房利率均下降了20個基點，房貸放款速度也比之前快了，有些新房用戶表示兩個月就放款了，而之前動輒要等半年以上……對于我們前融機構而言，由于開發商后端開發貸是否能成功下放，按揭回款是否順利系我們前融機構退出的關鍵，在當下信用風險事件頻發的背景下更是我們目前關注重點。
對此，我們就目前房地產企業的銀行開發貸、按揭貸等情況向部分銀行進行了簡單的溝通與摸底，以供參考。
一、銀行開發貸額度
（一）額度緊張，觀望為主
根據我們摸底的情況，目前除了少部分股份制銀行以及少部分農商行還有少量開發貸額度以及四大行中部分銀行還有額度騰挪空間外，大部分銀行仍都處于額度不足或收緊的狀態，亦有銀行在幾個月前已經暫停涉房的相關業務。在額度緊張的情況下，有銀行表示從總行開始從上到下，最近都在比賽非房業務，對房地產業務的積極性明顯降低。
對于近期各大講話中傳遞的“信貸松綁”的信號，在我們摸底的銀行中，大部分銀行均表示政策傳導和執行整體上還有一個過程，大家目前處于觀望狀態為主，最后一季度新增客戶難度較大，做好存量維護系當務之急。對于開發貸業務目前一方面主要是存量業務已占滿額度，只有釋放出來才能新增業務，但是在目前信用風險頻繁暴露的背景下，即便是新增業務也對交易主體與項目的考核更加嚴格。另外，《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（下稱“銀行貸款兩集中制度”）已經明確對銀行貸款劃了相應上限，加上其他的信貸投放比較乏力，在這個監管指標沒放松的情況下，政策具體執行存在一定的現實難度，并且市場信心的恢復也需要一個過程。
（二）提高標準，向國央企、優質主體及優質項目傾斜
關于開發貸額度是否釋放問題，一些銀行表示，目前確實收到監管通知新增開發貸額度，但銀行內部開發貸還是基本暫停，并且，由于開發商信用風險事件頻發，即使開發貸規模放開短期看來意義也不是不大，經過這波市場清理，剩下的可以合作的客戶并不多，內部在對交易對手的選擇也會集中在國央企，對民企基本不感冒了。
此外，在還在投放開發貸的銀行中，對于大灣區的一些項目，若項目涉及城市更新的，可綁定前端的拆遷貸/更新貸一并操作，優選“小而精”的項目，進行封閉式管理，并注重項目本身的好壞；在挑選交易對手方面，有銀行表示對于大開發商反倒看不清，有一些小開發商相對穩健的是目前重點合作的對象。另外，一些尚有額度的城商行表示，目前主要是跟國企合作，對于所有開發貸款要歸集總部的項目一律不做，雖然目前還有一定的額度，但是也不是想給就能給的了，最終還是要看項目本身的風險是否可控。雖然近期有很多聲音釋放出來，但是最為關鍵的還是要看銀保監局、看監管怎么表態。
二、銀行按揭貸額度
就按揭貸而言，根據我們的市場摸底，整體而言對于剛需客戶確有放松的跡象。另外，亦有銀行表示人行也通過給予證券化額度的方式間接放松了按揭貸款的額度上限。一些銀行表示，按揭額度較之前有所松動，但是前面積壓了太多項目。而對于之前做業務較為“瘋狂”的銀行而言，目前也是有一堆不良需要消化。整體而言，對于自己銀行做開發貸的項目，該項目的按揭貸款可以松的時候還是會有所松動，但是整體會提高對交易對手的選擇標準，在風控角度現金流緊張的開發商肯定很難通過審批。
三、當前地產融資業務的開展
房地產融資項目在還款來源方面需重點關注集團整體現金流以及項目自償能力（即項目銷售產生的現金流），前融資金的退出很大程度上需要依賴銀行開發貸的放款，也即常規意義上的貸款置換。以我們操作地產前融業務而言，在目前的市場融資環境下，出于對投資安全的考慮，我們對交易對手的篩選、項目的挑選等方面亦提高了標準，并會重點關注當地銷售市場情況、后端開發貸以及按揭貸款的溝通及放款情況、投后管理的落實等等。
（一）交易對手的選擇
在對交易對手的選擇方面，我們采取定量與定性的觀測方法，并會特別注意交易對手的現金流情況、表外負債的情況等，具體而言，我們會重點關注開發商“三道紅線”的情況、經營性現金流是否為正、投資買地金額是否超過年度累計銷售額的40%、總負債周轉率、資產流動性、債務集中度（信托、發債等大額集中到期的情況）、真實利率水平、表外負債情況（特別是小股東權益占比與其分紅占比是否匹配等）、商票及供應鏈融資情況等。此外，我們也會重點關注該開發商是否有不利的市場傳言、對比其他機構的黑白名單、開發商人事變動情況、近半年及一年中土儲變動情況等等。另外，在選擇交易對手時，我們還會關注該開發商老板的整體風格（激進、保守）、公司融資與財務工作線條安排、公司組織架構（標、非標、創新融資部門、投資合作部門、非金非銀部門、財富部門）等等。目前，開發商排名僅能作為一個參考指標，我們更多落實到開發商本身資質的優劣，對于綜合實力較強的地方龍頭，有實業板塊支撐的開發商亦是我們重點關注和合作的對象。
（二）項目選擇
在項目的選擇上，我們會重點關注行業周期情況及企業操盤能力、操盤周轉速度；項目所在地市場情況、今年銷售情況、售價、土地成本高低等。對目標項目進行更精確的投資測算，準入條件方面提高項目凈利率的要求，另外對目標項目的銷售預期、現金流等進行更詳細的評估，注重敏感性分析以及項目IRR、股東IRR等，以防止被動做接盤俠時出現長時間無法退出的問題。
（三）風控及投后要求
我們目前操作排名靠后房企或其他中小房企的前融項目時在風控措施層面也進行了相應的強化，具體比如：
（1）原則上要求必須有抵押物，融資主體較優質的情況下才可考慮后置抵押；
（2）原則上要求開發商提供其他有現金流入的公司提供擔保，具體比如開發商所屬集團以及其他項目公司的擔保，并對擔保主體的現金流進行詳細評估；
（3）對目標項目進行更精確的投資測算，準入條件方面提高項目凈利率的要求，另外對目標項目的銷售預期、現金流等進行更詳細的評估，防止被動做接盤俠時出現長時間無法退出的問題。
在投后管理上，我們派員進行印章管理、支出計劃審查及支出管理、銷售收入監管、工程監管、合同審查及管理等等。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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原標題： 銀行開發貸、按揭貸款放開了?
